مبنى جديد أو "ثانوي": أيهما أفضل للشراء؟

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

أحد الأسئلة الرئيسية التي يطرحها العديد من مشتري المنازل هو الاختيار بين مبنى جديد ومبنى "ثانوي". الاختيار معقد بشكل خطير إذا كانت أسعار كلا النوعين من الشقق لا تختلف كثيرًا. كل خيار له إيجابياته وسلبياته ، لذلك يجب التعامل مع شراء منزل بمسؤولية كبيرة. هذه شقة بعد كل شيء وبعضها يمكن أن يكلف مئات الآلاف من الدولارات

مبنى جديد أم "ثانوي" - أيهما أفضل؟

السكن الأساسي هو شقة لم يتم تسجيلها لأحد من قبل. في الواقع ، يحاولون في كثير من الأحيان بيع الشقق التي لم يتم بناؤها حتى كمسكن رئيسي.

لاحظ أن بيع الشقق في المنازل التي يتم بناؤها للتو أو التخطيط للتطوير ينظمها القانون رقم 214-FZ. يُلزم هذا القانون المطور ببناء منزل وتشغيله ، ونقل المشاركين في البرنامج (المشترين) الشقق (الأشياء) المحددة في العقدالبناء).

بعد تشغيل المنزل ، يتم توقيع شهادة قبول الكائن. في الوقت نفسه ، سيتعين على المشترين تسجيل ملكية الشقة في المبنى الجديد. بعد استلام شهادة تسجيل الدولة ، ستتغير حالة السكن تلقائيًا من المرحلة الابتدائية إلى الثانوية.

ما هي "اليد الثانية"؟

إسكان الموزع هو شقة مملوكة لشخص ما ، أي أنها مملوكة لفرد أو كيان قانوني. في هذه الحالة ، يمكن أن تكون الشقة خاصة أو بلدية أو تابعة للولاية. لكنه لا يزال منزلًا ثانيًا. لذلك ، حتى الشقق الجديدة التي تم بناؤها قبل ستة أشهر أو عام مضى تعتبر بالفعل إسكانًا ثانويًا ، رغم أنها في الواقع جديدة. لذلك ، من المستحيل مبدئيًا تحديد أيهما أفضل - مبنى جديد أم "ثانوي" ، لأن كلا الشقتين يمكن أن تكونا جديدتين.

بالنسبة للشقق البلدية ، يمكن للناس العيش هناك من خلال عقد العمل الاجتماعي. ليس لديهم شهادة تسجيل الدولة ، لكن السكن الذي يعيشون فيه لا يزال يعتبر ثانويًا ، حيث لا يزال لديهم مالك - البلدية.

معايير المقارنة بين نوعي الشقق

من المستحيل تحديد ما هو الأفضل للشراء بالضبط - "ثانوي" أو مبنى جديد ، لأنه لا توجد مزايا واضحة للإسكان الأساسي على الإسكان الثانوي. كل شيء يعتمد على الوضع والظروف. إذا كنت ترغب في اتخاذ القرار الصحيح ، وفي النهاية تقرر بنفسك ما هو الأكثر ربحية - "مبنى ثانوي" أم مبنى جديد ، إذنضع في اعتبارك المعايير التالية:

1. التكلفة. إذا تحدثنا عن "الأساسي" ، فهناك نمط: تعتمد تكلفة المتر المربع للإسكان على مرحلة بناء المنشأة. في المرحلة الأولى ، ستكون تكلفة المتر المربع منخفضة ، وهذه هي الميزة الرئيسية للسكن الأساسي. يكون سعر "اليد الثانية" دائمًا أعلى ، ولا توجد طريقة لخفض هذا السعر الثابت.
2. توقيت. عند شراء مسكن ثانوي ، يمكنك الانتقال إليه فور إتمام الصفقة. ولكن مع "الابتدائي" هذا غير ممكن. إذا أبرم المشتري صفقة واشترى منزلًا في مرحلة حفر حفرة الأساس ، فسيتعين عليك الانتظار لمدة عامين آخرين. إذا أبرمت صفقة في مرحلة الانتهاء من البناء ، فإن سعر المتر المربع سيكون أعلى ، لكن عليك الانتظار حوالي ثلاثة إلى أربعة أشهر فقط.
3. استثمارات. عند شراء مسكن في مبنى جديد ، يتم عرضه على المشتري للحصول على تشطيب تقريبي. هذا يعني أنه سيتعين عليك استثمار الكثير من الأموال في الإصلاحات وشراء مواد البناء وشراء المعدات والأثاث. عند شراء شقة في سوق الإسكان الثانوي ، يمكنك غالبًا العثور على شقق تم تجديدها. وعلى الرغم من أن الإصلاحات غالبًا ما تكون رخيصة أو قديمة ، إلا أن هذه الشقة مناسبة تمامًا للعيش. لذا فإن مسألة الاستثمار الإضافي مهمة عند اختيار السكن.
4. تشكيلة. سوق الإسكان الثانوي أوسع بكثير ، وهناك المزيد من العروض هنا. عادة يتم شراء أنجح الشقق في المباني الجديدة في مرحلة التنقيب. بحلول نهاية التطوير ، تبقى أكثر الخيارات غير المواتية للبيع.
5. التسجيل. من المستحيل التسجيل في مبنى جديد ، لأنه من أجل الحصول على تصريح إقامة ، يجب أن يكون لديك إماشهادة تسجيل ملكية أو لديك قريب مسجل بالفعل في الإسكان العام.
6. الدخل الممكن. سبق أن كتب أعلاه أن سعر المتر المربع ينمو بنسبة مباشرة مع مرحلة البناء. لذلك ، عند الاستثمار في مرحلة التنقيب ، يمكن لمالك المسكن المستقبلي تحقيق ربح يصل إلى 30٪ سنويًا. هذا هو الحال إذا استمر البناء دون تأخير. لا يمكن ضمان نمو تكلفة السكن الثانوي ، لكنها تتغير بسبب عوامل السوق. ومع ذلك ، يمكنك كسب المال على شقة ثانوية عن طريق تأجيرها. من الصعب حساب مقدار الربح في هذه الحالة. كل هذا يتوقف على التكلفة والمساحة والعديد من العوامل الأخرى.
7. الرهن العقاري. يمكن الحصول على مبنى "ثانوي" أو جديد كقرض عقاري. ومع ذلك ، في حالة الإقراض العقاري لشقة في مبنى جديد ، هناك العديد من الصعوبات المختلفة. تحاول البنوك عدم إصدار قروض لشراء الشقق التي لم تكتمل بعد ، حيث توجد مخاطرة في عدم اكتمالها على الإطلاق. يمكن لبنك واحد أو أكثر على الأكثر إصدار مثل هذا القرض ، وقد تكون شروط ذلك غير مواتية. عادةً ما يكون معدل السكن الأساسي أعلى بنسبة 2-3٪ مقارنة بمعدل السكن الثانوي.
8. النقاء القانوني. عند شراء منزل جديد ، يمكنك التأكد بنسبة 100٪ من أنه نظيف من الناحية القانونية. لم يسكن فيها أحد من قبل والمشتري هنا هو المالك الجديد. كان هناك مالكون للشقق في السوق الثانوية ، وأحيانًا عدة ملاك. وغالبًا ما لا يُعرف أي نوع من الأشخاص كانوا وماذا فعلوا في الشقة.

إلى جانب ذلك ، توجد دائمًا أنظمة اتصالات وهندسة حديثة في المباني الجديدة. في السوق الثانوية ، يمكن أن تتآكل الاتصالات وتتطلب استبدالها ، لذلك في هذه الحالة تعتبر هذه ميزة لصالح مبنى جديد. أيضًا ، عند شراء عقار "أساسي" ، هناك احتمال ضئيل جدًا أن يعيش مدمن مخدرات أو مدمن على الكحول في مكان قريب.

مخاطر

عند شراء شقة في مبنى جديد قيد الإنشاء ، هناك خطر من إفلاس شركة البناء وعدم اكتمال البناء. في هذه الحالة ، لا يمكنك استرداد أموالك. من غير الواقعي أن نتوقع. تدل الممارسة على أن شركات البناء غالبًا ما تؤخر تسليم المساكن ، ولا يمكن للمشترين فعل أي شيء حيال ذلك. بالطبع ، تحاول الحكومة الحد من هذه المخاطر من خلال النظر في قوانين التأمين الإجباري للمطورين ضد الإفلاس. ولكن لا تزال هناك مخاطرة ، وحتى عقوبات التأخير لا تمنع المطور من تأخير المواعيد النهائية. عند الاختيار بين مبنى جديد أو "ثانوي" ، عليك أن تتذكر هذه المخاطر. لكن إذا كان المطور موثوقًا ولديه سلطة ، فإن مخاطر الحصول على سكن منه تنخفض بشكل حاد.

ومع ذلك ، هناك مخاطر في سوق الإسكان الثانوي أيضًا. تتعلق بتنفيذ عقد البيع. يمكن إنهاء هذا العقد في المحكمة بعد أن يدفع المشتري جميع الأموال. هناك أيضًا حالات تظهر فيها أطراف ثالثة ذات ملكية قانونية للعقار. في هذه الحالة ، يجوز إنهاء عقد البيع مرة أخرى ، وسيتم اعتبار الصفقة باطلة. في هذه الحالة ، ستخسر أموالك وابق بلا مأوى. لحسن الحظ ، يمكن تسوية كل هذه المخاطر بمساعدة محامٍ مختص ، لكن خدماته قد تكون باهظة الثمن.

إيجابيات المبنى الجديد

تتمتع الشقق في المباني الجديدة بالمزايا التالية:

1. مصنوعة من مواد حديثة. هذا يعني بشكل غير مباشر أنها أكثر متانة وموثوقية.
2. إنها مصممة بشكل جيد ودائمًا ما تكون فسيحة.
3. التصميم مريح ومصنوع وفقًا للمعايير الحديثة.
4. عمليات الإنزال نظيفة وكبيرة. الأمر نفسه ينطبق على المداخل.
5. جميع الشقق فيها نوافذ بزجاج مزدوج
6. عدادات المياه والغاز في كل مكان.
7. توجد مصاعد عاملة ، وبعض المنازل بها مصاعد شحن.
8. يوجد موقف سيارات تحت الارض وفي الفناء

سعر المبنى الجديد هو الميزة الرئيسية

كل هذه المزايا صغيرة مقارنة بأهم ميزة - التكلفة. يوفر السعر الأعلى شعبية للمساكن الأولية. إذا اشتريت مثل هذه الشقة في مرحلة التنقيب ، يمكن أن تكلف الشقة في مبنى جديد 30٪ أقل من نفس الشقة بالضبط في سوق الإسكان الثانوي. أي ، إذا كان سعر "ثانوي" جيد مشروطًا يكلف 100 ألف روبل (السعر يؤخذ كمثال) ، فإن نفس "الأساسي" سيكلف 70 ألف روبل فقط. صحيح ، سوف تضطر إلى الانتظار لمدة عام أو حتى عامين.

مساحة المعيشة والأمن المعزز

حجة أخرى لصالح"الانتخابات التمهيدية" - منطقة معيشة كبيرة. توفر المشاريع الحديثة للسكان مساحة كبيرة. على سبيل المثال ، توفر المنازل الجديدة الأكثر شعبية في روسيا (سلسلة P-44T) مساحة دنيا لشقة واحدة تساوي 38 "مربعات". ولكن في منزل لوحة قديم ، يمكن أن تبلغ مساحة الشقة المكونة من غرفة واحدة 30-33 مترًا مربعًا. كان هذا هو المعيار في وقت بناء هذا المنزل القديم.

ما زلت لا تعرف أيهما أفضل - "مستعملة" أم مبنى جديد؟ ثم إليك حجة أخرى لك: في المباني الجديدة ، تتم مراعاة متطلبات السلامة الجديدة ، واستخدام التقنيات والمواد الجديدة. كما يوجد ضمان لبعض العناصر: السقف ، والمعدات الهندسية ، والجدران ، والنوافذ. إذا واجه المستأجر في غضون خمس سنوات مشاكل لا تتعلق بالتشغيل غير السليم للإسكان ، فيمكنه الاتصال بالمطور والمطالبة بإزالة العيب ودفع تعويض عن الضرر الناجم.

النظافة القانونية للسكن

عند اختيار أي شقة تريد شرائها - مبنى جديد أو "ثانوي" ، يجب أن تتذكر أيضًا أن المسكن الثانوي قد يكون له "ماض مظلم" في التاريخ. ولكن دائمًا ما تكون المباني الجديدة نظيفة من الناحية القانونية ، ولا داعي للقلق من ظهور بعض أقارب البائع الذين لديهم حقوق ملكية شقتك. يرتبط الخطر الوحيد بالخسارة المحتملة للمال أثناء بناء المساكن في مرحلة التنقيب. ولكن في حالة وجود مشاكل مع المطور تتعلق بتنفيذ الشبكات الهندسية أو التوثيق ، فسيؤدي ذلك ببساطة إلى تأجيل الموعد النهائي لاستكمال المنشأة.احتمال إفلاس المطور ضئيل. على الأرجح ، سيتم تأمينه ضد الإفلاس تمامًا. ومع ذلك ، هناك حالات حزينة بشكل عام عندما يقوم المطور ، لسبب ما ، بتجميد الكائن ، ثم الأشخاص الذين اشتروا شققًا في مبنى غير مكتمل لا يتلقونها ولا يمكنهم إعادة الأموال.

البنية التحتية والمناظر الطبيعية

أيضًا ، عند شراء شقة في مبنى جديد ، هناك فرصة للوصول إلى جزء من المدينة به بنية تحتية ضعيفة التطور. عادة ، يقوم المطور في البداية بتشغيل مبنى سكني ، وبعد سنوات فقط تظهر المتاجر والمدارس ورياض الأطفال وغيرها من الأشياء حوله. لذلك ، عند شراء مثل هذا السكن ، عليك أن تفهم أنه سيتعين عليك في البداية السفر لشراء البقالة. على الرغم من أنه إذا تم بناء مبنى جديد في وسط المدينة ، فإن تكلفة الشقة هناك ستكون مرتفعة للغاية.

عيب آخر هو الافتقار إلى وسائل الراحة. الشقة في منزل جديد عبارة عن صندوق خرساني حتى بدون مرافق. لا يوجد شيء هنا ، لذلك عليك استثمار الأموال والجهد في تنسيق الحدائق.

إيجابيات "الثانوية"

عند الاختيار بين مبنى جديد أو "ثانوي" ، يجب أن تتذكر أيضًا عيوب ومزايا النوع الأخير من الإسكان. لنبدأ بالإيجابيات:

1. القدرة على الانتقال فورًا إلى الشقة التي اشتريتها للتو.
2. في مثل هذه الشقة ستكون هناك اتصالات هندسية ونوع من الإصلاح ، مما يسمح لك بالفعل بالعيش هنا.
3. تشكيلة كبيرة. سوق الإسكان الثانوي ضخم ، ويمكنك غالبًا الاختيار من بين الخيارات المختلفة. وهذا ممكنابحث عن شقة قريبة من المترو وتتمتع بإطلالة رائعة من النافذة.

سلبيات الشقق في سوق الإسكان الثانوي

بالطبع ، كل هذه المزايا غالبًا ما تدفع المشترين إلى التفكير في سوق الإسكان الثانوية. ولكن عند الحديث عن أي شقة أفضل - مبنى جديد أم "ثانوي" ، يجب عليك بالتأكيد الإشارة إلى السلبيات:

1. ارتفاع سعر المتر المربع
2. قصة طويلة قد تخفي حقائق غير سارة. من أجل شراء مسكن جيد بالتأكيد دون مشاكل قانونية في المستقبل ، سيكون عليك الاستثمار في محام محترف يمكنه التحقق من تاريخ الشقة و "نظافتها".
3. قد تصبح الجدران الاستنادية ضعيفة على مدار حياتهم
4. الاتصالات الهندسية قديمة وقد تتطلب استبدالها قريبًا أو قد تعمل لعقد آخر.

خراب المنزل عيب محتمل

ومع ذلك ، يمكن أن تكون الجدران والمرافق الضعيفة في منزل تم بناؤه قبل 20-25 عامًا. على الرغم من المظهر الجذاب للمنزل ، إلا أن حالته العامة قد تكون سيئة ، لذلك عند شراء منزل ، يُنصح بالتحقق من الأنظمة الهندسية وقوة المنزل نفسه. للقيام بذلك ، سيتعين عليك إنفاق الأموال على تقييمات الخبراء للمتخصصين. في بعض الأحيان قد يتحول الموقف بحيث تضطر إلى إنفاق نصف تكلفة الشقة لاستبدال الاتصالات وتنفيذ العمل لتقوية هيكل المنزل. لذلك ، يجدر التفكير مليًا في أي شقة أفضل للشراء - مبنى "ثانوي" أم مبنى جديد. هناك إيجابيات وسلبيات على حد سواء هناك وهناك. من المستحيل التعميم أيهما أفضل.من الضروري مقارنة شقة معينة في البيت القديم بالمبنى الجديد.

هل التعليقات مهمة؟

المعيار الأخير الذي سيساعدك على اختيار إعادة بيع أو بناء جديد هو ردود فعل السكان والمشترين! على سبيل المثال ، إذا كان البناء يقوم ببناء منزل جديد ، فتأكد من قراءة التعليقات حوله. قد يتحدث المشترون عنه بشكل سلبي ، لأنه في الماضي أخر عملية البناء بشكل كبير. إذا كان المطور جديدًا ، فلا يجب أن تثق به أيضًا بشكل خاص ، ولكن إذا كان يتمتع بسمعة لا تشوبها شائبة ومراجعات جيدة ، فيمكن الوثوق به.