تقدير القيمة السوقية: طرق ، إجراءات لإعداد تقرير ، أغراض إجرائه

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

قد تكون هناك حاجة لتقييم شقة أو منزل في كثير من الحالات. نعم ، ومن المهم جدًا معرفة مقدار الدخل الذي يمكن أن تحصل عليه من بيع العقارات. بعد كل شيء ، هذا أحد الأصول يجب استخدامه بحكمة ، مما يعني أنك بحاجة إلى معرفة كل شيء عنه. يمكنك قراءة المزيد عن تقييم القيمة السوقية للشقة في هذه المقالة.

ما هي القيمة السوقية؟

الآن يهيمن نموذج السوق للاقتصاد على جميع أنحاء العالم ، والذي يتضمن شراء وبيع سلع مختلفة مقابل المال الذي يرغب الناس في شرائها من أجله. على سبيل المثال ، إذا كنت تنتج أطباق رخيصة الثمن يمكن التخلص منها ، فمن غير المرجح أن يكون سعرها مرتفعًا للغاية. خلاف ذلك ، ببساطة لن يكون لديك مشترين. يمكن أن يُعزى نفس المبدأ إلى العقارات: الشقق والمنازل. لكن في هذه الحالة ، من الأصعب بكثير تحديد سعر موضوعي لا يقلل من استثمارات المالكين وفي نفس الوقت لن يكون باهظًا. غالبًا ما يكون الوضع معقدًا بسبب حقيقة أن المالكين نادراً ما يكونون موضوعيين أثناء بيع الممتلكات. إذا ارتبطت الذكريات الجيدة بالمنزل ، أوقضيت طفولتك فيه ، قد يكون من الصعب تحديد السعر بشكل صحيح بناءً على ظروف السوق.

لهذا السبب تحظى خدمات المثمنين بشعبية كبيرة ، مما يساعد على تعيين القيمة الصحيحة بشكل رصين. قد يكون تقدير القيمة السوقية للشقة أمرًا صعبًا إذا كان لدى مالكي الشقة حاجة ملحة لبيع العقار بسرعة أو إذا كان العقار يقع في منطقة غير مواتية.

حسب النوع ، فهي تميز بين القيمة السوقية الحالية والماضية والمستقبلية. كما قد تتخيل ، يعتمد الأمر على الوقت الذي يتم حسابه من أجله. في أغلب الأحيان ، يتم إجراء تقييم مستمر ، ولكن إذا كنت ستستثمر في شقة كاستثمار ، فقد تكون قيمة السكن في المستقبل في متناول يديك.

هل أحتاج إلى معرفة السعر؟

لماذا تسأل عن قيمة الممتلكات؟ يمكن أن تكون أغراض تقييم القيمة السوقية للعقار مختلفة. لكن غالبًا ما يتم تقييم الكائن في الحالات التالية:

• إذا كانوا يريدون رهن أو تأجير العقارات. في الحالة الأولى ، التكلفة مطلوبة لحساب مقدار الأموال المقدمة (على سبيل المثال ، لرهن عقاري أو قرض).
• إذا تم التبرع بالعقار وتحتاج إلى إصلاح قيمته الحقيقية
• في الإفلاس.
• لتحدي القيمة المساحية. عند بيع الممتلكات ، تأخذ الدولة ضريبة للخزينة ، والتي تُفرض على الفرق بين قيم السوق والقيم المساحية. قد تحتاج غالبًا إلى مساعدة المثمن لتحدي قيمته.
• عند البيع أو الشراء.
• في أي مواقف أخرى عندما تحتاج إلى معرفة السعر الحقيقي لشيء ما.

طرق التقييم

هناك ثلاث طرق لتقدير القيمة السوقية.

الأكثر شعبية هو الثمن. يأخذ في الاعتبار مقدار أموالك الخاصة التي استثمرتها في الشراء وتحسين المنزل. معايير هذه الطريقة محددة جيدًا إلى حد ما. لإجراء الحسابات ، تحتاج إلى معرفة تكلفة بناء نفس المنزل أو الشقة بالضبط في الوقت الحالي. في الوقت نفسه ، يتم أخذ كل الأشياء الصغيرة في الاعتبار: من تكلفة الأبواب إلى سعر خدمات التركيب. بالطبع ، يتم أيضًا حساب الاستهلاك وعيوب المسكن ، ونتيجة لذلك يمكنك الحصول بسرعة على السعر الدقيق للممتلكات. تعريف آخر يجب أن تكون على دراية به في نهج التكلفة هو تكلفة الاستبدال. كم ستكون تكلفة شقة بنفس المساحة ونفس الموقع تقريبًا ، لكنها مبنية بمواد مختلفة؟ نتيجة لذلك ، يمكن للمالك الحصول على صورة واضحة عن القيمة الفعلية لممتلكاته. بعد كل شيء ، من غير المرجح أن يدفع المشتري مقابل شيء لا يلبي المتطلبات المذكورة.

طريقة أخرى هي المقارنة. وهو يتألف من إجراء بحث حول معاملات مماثلة. على سبيل المثال ، اشتروا الشهر الماضي شقة من غرفة واحدة من فاسيلي في نفس المنطقة تقريبًا مع نفس المرافق الاجتماعية. كم حصل مقابل ذلك؟ بعد جمع بعض الإحصاءات من عدة حالات من هذا القبيل ، يمكننا استخلاص استنتاجات حول متوسط سعر الممتلكات في هذا القطاع. في الوقت الحالي ، لإجراء تقييم مقارن ، لا تحتاج حتى إلى اللجوء إلى المساعدةالمتخصصون: تقوم العديد من المواقع بجمع المعلومات وعرض النتيجة.

طريقة الدخل لتقييم الممتلكات تأخذ في الاعتبار مقدار ما يمكنك الحصول عليه بعد شراء عقار. تستخدم هذه الطريقة ، على سبيل المثال ، عند شراء شقة لتأجيرها لاحقًا. في الواقع ، في هذه الحالة ، هناك عوامل مختلفة تمامًا مهمة: القرب من المترو ، والتصميم ، والمنطقة ، وما إلى ذلك. تتيح لك طريقة الدخل أن تفترض بدرجة عالية من الاحتمالية مدى ربح أو عدم ربح الاستثمار في المستقبل.

معايير

في كل نهج ، يتم استخدام معايير مختلفة لتقييم القيمة السوقية للمباني. لكن بشكل عام ، كلهم يعتمدون على العوامل التالية:

• إمكانية الوصول إلى وسائل النقل (مترو ، محطات ، طرق سريعة).
• منطقة المعيشة.
• تخطيط.
• توافر مختلف المرافق الاجتماعية: مراكز التسوق والمدارس ورياض الأطفال.
• جودة الهواء.
• وجود الحدائق المجاورة والأشياء الطبيعية الأخرى.
• الطابق
• المادة التي يبنى منها السكن
• توفر التشطيب و الاصلاح

تقييم

أكثر الأشياء شيوعًا للتقييم هي عادةً الشقق. يحتاج العميل فقط للإجابة على سؤال لماذا يحتاج إلى تقييم. بناءً على الاستجابة ، يختار المؤدي الطريقة المناسبة. ولكن في أغلب الأحيان ، يأخذ تقييم القيمة السوقية للشقة في الاعتبار جميع الأساليب الثلاثة. إذا تم تطبيق كل منهم ، فإن القيمة السوقية تعتبر معقولة. يحتوي كل نهج أيضًا على معامل يعكسه.أصالة. على سبيل المثال ، الطريقة المقارنة لها معامل موثوقية منخفض نوعًا ما ، نظرًا لأن العديد من المعاملات في السوق الروسية ليست شفافة ، وغالبًا ما لا تحتوي الكائنات على نظائرها الكافية. كيف هي عملية تثمين العقار؟

1. المثمن يختار طريقة التقييم الأنسب لشقة أو منزل معين.
2. يمكن للعميل اختيار توقيت طلبه. كما يجب أن يذكر الغرض من الدراسة ومقدار المكافأة.
3. إذا توصل الطرفان إلى اتفاق ، فسيتم إبرام عقد بينهما. في كثير من الأحيان ، خدمات المثمن ليست رخيصة ، لذا فإن العقد هو ضمان إضافي للوفاء بالالتزامات.
4. كلما زادت الأساليب التي تستخدمها الدراسة ، زادت تكلفة الدراسة. لذلك ، يمكن للمثمن الإعلان عن سعر كل منها على حدة لفهم سعره.
5. بعد ذلك ، يقوم المؤدي بإجراء التقييم بنفسه ، ويحسب معاملات الموثوقية ويقدم القيمة النهائية.
6. آخر تقرير عن القيمة السوقية الحالية للعنصر.

تقييم المنزل

لا يختلف تقدير القيمة السوقية للمنزل كثيرًا عن إجراء مماثل للشقة. بادئ ذي بدء ، المثمن يحدد تكلفة ليس الكوخ نفسه ، ولكن الموقع. إلى هذا المبلغ ، يضيف المتخصص تكلفة العمل والمواد اللازمة لبناء نفس المنزل. في أغلب الأحيان ، يتم تقييم القيمة السوقية للموقع من خلال طريقة التكلفة. إذا اختار العميل طريقة المقارنة ، فسيقوم المقاول بالبحث عن أشياء مماثلةفي المناطق المجاورة من أجل حساب متوسط تكلفة قطعة أرض مع منزل. والنتيجة هي متوسط سعر مرجح يمكنك الاعتماد عليه أثناء البيع.

شراء أو بيع العقارات خطوة مهمة للغاية. مع التقييم غير الصحيح للقيمة ، قد يأسف المالك بشدة لأنه لم يستخدم خدمات المثمن المحترف. بعد كل شيء ، نتيجة لذلك ، يمكنك أن تخسر مبلغًا أكبر بكثير.

إجراء لتجميع مستند القيمة

التقرير هو نتيجة التقييم العقاري ، والذي يتضمن جميع المعلومات اللازمة. يحتوي على الأساليب التي تم تطبيقها للتقييم وتحليل الخصائص ووصف حالة السوق وأكثر من ذلك بكثير. ببساطة ، يعمل التقرير كتأكيد رسمي للقيمة السوقية المحددة ويمكن استخدامه في المعاملات أو للحصول على قروض. لكي يكون التقرير صالحًا ، يجب أن يحتوي على الأقسام التالية:

• صفحة العنوان (الرقم ، معلومات عن المقاول وصاحب العقار).
• جدول المحتويات. على الرغم من أن التقرير ليس طويلاً جدًا ، إلا أن جدول المحتويات يسمح لك بفهم الأقسام الموجودة بسرعة.
• خطاب تعريف يحتوي على جميع المعلومات الأساسية المقدمة بتنسيق حر. عادة ما يشير إلى الأساليب المتبعة.
• النتائج تشير إلى نتائج التقييم.

بفضل التنسيق الملائم لتقرير القيمة السوقية ، يمكن لكل شخص العثور بسهولة على المعلومات التي يحتاجها ، ويمكن العثور على نتيجة الإجراء ببساطة من خلال الاطلاع على الصفحة الأخيرة.

الفرق بينالقيمة السوقية والمساحية

أثناء بيع أو شراء العقارات ، ربما يتعين عليك التعامل مع شيء مثل القيمة المساحية. هذا هو سعر السكن الذي تحدده الدولة من خلال تقييمها الخاص. لا تكون القيمة المساحية صحيحة دائمًا ، لذلك قد تنشأ فجوة تبلغ عدة مئات الآلاف من الروبل بينها وبين سعر السوق. ما هي الخطوات التي يجب اتخاذها في هذه الحالة؟

• اطلب تقييم ممتلكات طرف ثالث.
• إذا كان الاختلاف مهمًا حقًا ، فمن الضروري تقديم طلب إلى Rosreestr مع طلب لمراجعة قيمة القيمة المساحية بناءً على المستندات المتاحة. في هذه الحالة ، يمكن للتقرير الجيد أن يلعب دورًا كبيرًا.
• إذا رفضت ، يمكنك الطعن في القرار في المحكمة. الشيء الرئيسي هو أن يكون لديك وقت للقيام بذلك في غضون 6 أشهر من تاريخ التقييم.

نصائح الخبراء

تقييم القيمة السوقية للعقار السكني هو إجراء معقد للغاية ، وله العديد من الفروق الدقيقة:

• إذا كانت القيمة المساحية أقل من القيمة السوقية ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى تقليل الضرائب بشكل كبير. لكن إذا كنت ستبيع عقارات ، فمن الأفضل إعادة النظر.
• استخدم الاستشارات المجانية. توفرها بعض الشركات مجانًا لأغراض ترويجية. أيضًا على الإنترنت يمكنك الحصول على مشورة من خبراء في القضايا المثيرة للجدل.
• تقييم في وقت مبكر. يمكن أن تستغرق العملية وقتًا طويلاً. تقييم ذاتىلا يتم إنجازه بسرعة ، وقد تظهر صعوبات غير متوقعة على طول الطريق.
• اختر الشركات الموجودة في نفس المنطقة التي يوجد بها الكائن. في هذه الحالة ، لن تضطر إلى دفع تكاليف النقل الإضافية ووقت المتخصصين.

بمن يجب علي الاتصال؟

إذا قررت استخدام خدمات المثمن ، فستحتاج إلى متخصص يتعامل بشكل خاص مع قطاع العقارات الخاص بك. عادة ما يكون هناك الكثير من الخيارات في المدن الكبرى. يعتمد اختيار الشركة المناسبة على التعليقات أو التوصيات من الأصدقاء. إذا لم يتمكن أي شخص من بيئتك من مشاركة جهات اتصال شخص تم التحقق منه ، فعند اختيار فنان الأداء ، يجب أن تسترشد بالمعايير التالية:

• يجب أن تكون الشركة موجودة في السوق منذ عدة سنوات وتتمتع بسمعة طيبة.
• يجب أن يقدم الموقع تراخيص وشهادات تؤكد الحق في تشغيل الشركة.
• يمكن أن تكون التعليقات الإيجابية على الإنترنت أيضًا عاملاً من عوامل التعاون.

تكلفة خدمات المثمن

يعتقد الكثير من الناس أن خدمات المثمن تكلف أموالاً مجنونة ، لأنه يتعين عليه الذهاب إلى الموقع والقيام بالكثير من العمل. ولكن في الواقع ، سوف تحتاج إلى دفع ما بين 3500 إلى 5000 روبل لتقييم الشقة. تعتمد التكلفة على الشركة وحجم الشقة وبعدها عن المدينة. عادة ما يتم دفع رسوم الرحلات إلى المنطقة بشكل منفصل. هناك أيضًا تكلفة إضافية على الطلبات العاجلة ، وعادة ما يرتفع السعر بنسبة 20٪.

النتائج

إذا عرفت ما هو تقييم القيمة السوقية ، وما هي الأساليب المتبعة ، فقد أصبحت أكثر كفاءة في مسائل بيع وشراء العقارات. بعد تقييم الكائن وإنشاء تقرير ، ستعرف بالضبط تكلفة شقتك أو منزلك أو أرضك.