القيمة السوقية للأرض. المساحية والقيمة السوقية

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

القيمة المساحية والقيمة السوقية لقطعة الأرض مفهومان مهمان معرفتهما من أجل التنقل في عملية البيع. النوع الأول يعبر عن سعر الموقع وفقًا للمعايير التي يتم حسابها اعتمادًا على موقع وفئة الأرض. يتم استخدامه كمنظم لعلاقات الأراضي عند إبرام معاملات البيع والإيجار ، وكذلك لحساب مبلغ الضريبة التي سيتم دفعها للدولة. يتم تقييم القيمة المساحية والقيمة السوقية لقطعة الأرض مرة واحدة على الأقل كل خمس سنوات. يتم إدخال البيانات التي تم الحصول عليها نتيجة لهذا التقييم في السجل العقاري للولاية الذي تحتفظ به الخدمة الفيدرالية للتسجيل الحكومي ورسم الخرائط والسجل العقاري.

العلاقة بين المفاهيم المستخدمة

لا ينص التشريع الروسي على القيمة المساحية فحسب ، بل يوفر أيضًا القيمة المعيارية والسوقية. يتم تطبيق المعيار المعياري في الحالات التي لم يتم فيها تحديد تعريف المساحة. يتم احتسابه في عدد من الحالات التي ينص عليها القانون: عند الحصول على قروض مصرفية بضمان أرض ، وشراء أراضي البلدية والدولة ، وفي حالات أخرى. حساب قيمة الأرض في هذافي هذه الحالة ، يتم تعريفها عادةً على أنها 200 ضعف معدل ضريبة الأرض لكل متر مربع من مساحة الأرض ، محسوبة على أساس الغرض المقصود ، مع مراعاة عوامل المضاعفة وعدم مراعاة المزايا الضريبية.

في كل عام ، تحدد السلطات المحلية تكلفة الأرض ، المعترف بها على أنها معيارية ، والتي يمكن أن تختلف في حدود 25٪. عادة ما تكون القيمة السوقية لقطع الأراضي أعلى بنسبة 25٪ من القيمة القياسية. يمكن الحصول على وثيقة بمثابة تأكيد للسعر القياسي لقطعة أرض معينة من لجنة المدينة أو المنطقة لإدارة الأراضي وموارد الأراضي.

الميزات

عادة ما يتم تحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي اعتمادًا على عوامل مثل طلب السوق والعرض للأراضي من فئة معينة في منطقة معينة في الوقت الحالي. من حيث القيمة ، يجب ألا يتجاوز المستوى الأكثر احتمالا لسعر الشراء في منطقة مماثلة. قد يؤثر تغيير ظروف السوق أو الاتجاه المستهدف للموقع على حجمه. تعتبر القيمة السوقية لقطع الأراضي نموذجية بالنسبة للسوق الثانوي ، حيث تتم إعادة بيع مساحات الأراضي الموجودة تحت تصرف المالكين من القطاع الخاص. يوصي السوق الأولي ، حيث استبدال أراضي البلدية والدولة إلى ملكية خاصة ، باستخدام القيمة القياسية. قد يكون لكل هذه الأنواع اختلافات معينة. تتشابه القيم المساحية والقيم القياسية مع سعر المخزون ، في حين أن القيمة السوقية مماثلة للطلب التقليدي وعرض

عملية التقييم

يتم تقدير القيمة السوقية للأرض لمعرفة السعر الحقيقي للعنصر. عادة ، يتم تشكيل السعر على أساس الموقع الإقليمي للموقع ، وظروف السوق ، وديناميكيات العرض والطلب ، وكذلك الوضع في اقتصاد البلد في وقت المعاملة. بفضل التحديد الشامل لجميع هذه العوامل ، من الممكن حساب تكلفة قطعة الأرض ، لأن شركة التقييم ستجمع البيانات الأكثر صلة التي قد تكون مفيدة للتقييم الموضوعي.

الحاجة لأنشطة التقييم

في العادة ، يُنصح بالاتصال بالشركات المتخصصة للتقييم في عدد من الحالات ، من بينها:

- الحاجة إلى التقييم المساحي ؛

- إذا كان من المفترض أن يتم استرداد الموقع من ملكية الدولة ؛

- إذا كان من الضروري تحويل مساهمة إلى رأس المال المصرح به للمؤسسة ؛

- في حالة الرهن أو الرهن ؛

- إذا لزم الأمر ، حدد تكلفة بيع الأرض ؛

- حساب مقدار الضرائب المدفوعة على التبرعات

تقسيم الممتلكات

تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض مطلوب عند قسمة الممتلكات. هذا ينطبق على الأفراد والكيانات القانونية. إذا كنا نتحدث عن أفراد ، فإن عملية التقييم تبدأ عند طلاق الزوجين ويتم احتسابها مع مراعاة المباني الموجودة في الموقع. في حالة الكيانات القانونية ، يتكون تقييم الأراضي من التخصيصوتقدير حصة كل مساهم أو شريك في الشركة حسب الوضع القانوني للشركة. غالبًا ما يكون تقسيم الممتلكات مصحوبًا بدعوى في المحكمة ، ونتيجة لذلك يمكن تحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي عدة مرات.

عندما يدخل العديد من الخلفاء في الميراث ، يتم أيضًا إجراء تقييم كامل لقطع الأراضي. إذا لم يوافق أحد الطرفين على نتيجة الفحص تحال القضية إلى المحكمة.

تحديد تكلفة الإيجار

يمكن أن يكون هذا النوع من التقييم مفيدًا في كثير من الأحيان. في هذه الحالة ، عند حساب تكلفة قطعة أرض ، يتم أخذ الفرق بين قيمتها الحقيقية في السوق ومعدل الإيجار المحفز لمناطق من هذا النوع كأساس. تكلفة حق الإيجار تعتمد بشكل مباشر على صلاحيات المستأجر ، والعبوات ومدة حق الإيجار ، وحقوق الملكية التي يتم تقييمها من قبل أطراف ثالثة ، وكذلك الغرض المقصود من الأرض.

القيمة السوقية لقطع الأراضي تعتمد بشكل مباشر على عوامل مثل: موقع الأراضي؛ إمكانية الوصول للمركبات توافر الاتصالات ، فضلا عن تكوينها الكمي والنوعي. بالإضافة إلى ذلك يلزم مراعاة معطيات الدراسات الجيوديسية والهندسية والجيولوجية والتي تعتبر أهميتها كبيرة جدًا خاصة عند التخطيط لأعمال البناء في الموقع.

الحالة في تاريخ محدد

بما أن سوق الأراضي يتميز بتغير مستمر في الأسعار ، يجب إجراء التقييم اعتبارًا من تاريخ معين. كما تختلف القيمة السوقية لقطع الأراضي باختلاف الغرض منها وفقًا للأوراق ، أي حالة الاستخدام المسموح بها. الغرض يعني التصرف الأكثر فاعلية أو احتمالاً في المنطقة. كل هذا يستخدم من أجل تحديد تكلفة استرداد الأرض. في هذه الحالة ، يتم تقسيم التقديرات إلى مناطق منفصلة تختلف في شكل وطبيعة استخدام الأرض.

منهجية التقييم

إذن ، قبل تحديد تكلفة قطعة الأرض ، تحتاج إلى الإجابة على بعض الأسئلة:

- ما هو الغرض المقصود من قطعة الأرض وما هو الاستخدام المسموح به ؛

- ما هي الأساليب والأنواع السائدة لاستخدام الأراضي في المنطقة المجاورة مباشرة على قطع الأراضي ؛

- ما هي التغييرات القادمة في سوق الأراضي ؛

- ما هو نوع استخدام الأراضي المتوقع في الوقت الحالي

يعتمد تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض على معلومات معينة. يتطلب هذا عادة: تحديد أهداف التقييم. تحديد تاريخ محدد للتسوية ؛ معرفة تفاصيل العميل. لديك مستندات تؤكد حق مالك الموقع في المنطقة ، يمكن أن يكون مستأجرًا أو مالكًا.

تحتاج أيضًا إلى معرفة:

- الغرض من المنطقة التي تم تقييمها ؛

- مسموحاستخدام الأرض ؛

- نوع استخدام الموقع في الوقت الحالي ؛

- موضع الكائن الذي يتم تقييمه في الخطة الإقليمية ، أي سهولة النقل والبيئة المباشرة ؛

- الاستخدامات الرئيسية للأراضي في المنطقة المجاورة

بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون هناك:

- مخطط الأرض

- معلومات حول تحديد الحدود الإقليمية ؛

- بيانات عن وجود بعض التحسينات وبالأخص المباني والمنشآت والاتصالات الموجودة في الموقع وكذلك معلومات مفصلة عنها ؛

- بيانات عن وجود أعباء على شكل مباني واتصالات ومنشآت موجودة في الموقع مع معلومات مفصلة عنها.

يتم احتساب القيمة السوقية لقطع الأراضي مع مراعاة العديد من الفروق الدقيقة. من خلال تقييم دقيق بتوجيه من المتخصصين ذوي الخبرة ، يمكن تنفيذ أي معاملة مالية مع الأرض بأمان.

العوامل التي تؤثر على النتيجة

تتأثر أنواع مختلفة من قطع الأراضي بنفس العوامل عندما يتعلق الأمر بتقييمها: الموقع ، والعوامل الخارجية ، وظروف السوق ، والاستخدام المقصود واحتمالية تغييره ، والأرباح المحتملة التي يتم الحصول عليها من استخدامها. ما يهم هو القيمة المقدرة للأخير

يتم تقدير القيمة السوقية لقطعة الأرض اعتبارًا من تاريخ معين. بمرور الوقت ، قد يتغير هذا الرقم. من المستحسن أن يكون التقييمأساس لتحقيق أقصى قدر من الكفاءة. أي عند إجراء البحث ، يستخدم الخبراء افتراض معقولية استخدام هذا الكائن وفقًا للقانون ، بالإضافة إلى الحقائق المالية والمادية. اتضح أنه نتيجة للتقييم ، لم يتم حساب متوسط التكلفة ، ولكن الحد الأقصى. في بعض الأحيان ، يُسمح بتقسيم شرطي ، ولكن مبرر ، لكائن إلى عدد من الأجزاء ، والتي تتميز بأنواع وأشكال مختلفة وميزات أخرى. غالبًا ما تختلف نتيجة البحث عن النتيجة المتوقعة نظرًا لحقيقة أن نوع الاستخدام الحالي لا يتطابق مع الحد الأقصى الفعال. يجب التعامل مع هذا المفهوم.

الحد الأقصى للاستخدام

في حالة تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض ، يجب مراعاة العوامل التالية:

- الغرض المقصود ، بالإضافة إلى توفر الأذونات لنوع معين من الاستخدام ؛

- استخدام الموقع بعد الحقيقة

- نوع الاستخدام المفضل للأرض في المقاطعة الحالية ؛

- توقعات بشأن تغيرات الأسعار لأقسام مماثلة.

الاستنتاجات

تأخذ عملية التقييم في الاعتبار متوسط تكلفة المناطق في منطقة الدراسة ، وتوافر شبكات النقل ، وغياب أو وجود المباني ، والشبكات الهندسية على الأرض ، والوضع البيئي ، وبُعد البنية التحتية ، و الآخرين. بالنسبة للأراضي الزراعية ، يلزم تقييم المحصول الفعلي وتكاليف الإنتاج والتكلفةمبيعات المنتجات في المنطقة ، بالإضافة إلى عدد من العوامل ذات الأهمية نفسها. يتم تقييم أنواع أخرى من قطع الأراضي بنفس الطريقة.