السداد المبكر للرهن العقاري: الشروط والمستندات

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

إذا قررت سداد القرض في وقت مبكر ، فأنت بحاجة إلى التعرف على جميع تفاصيل العقد. البنوك غير مربحة السداد المبكر للرهون العقارية. لذلك ، فإنهم يصفون شروطًا مقيدة في المستندات.

جوهر

سداد القرض مبكرًا يعني أنه يتم سداد القرض قبل الموعد المحدد. يطلق عليه اسم كامل إذا قام العميل بإيداع المبلغ بالكامل مرة واحدة. السداد المبكر الجزئي للرهن العقاري يعني زيادة المدفوعات الشهرية بمقدار 2-3 مرات (حسب شروط الاتفاقية). في الحالة الثانية ، إلى جانب انخفاض الديون ، يتغير جدول الدفع.

مخططات

تعتمد القدرة على سداد الديون قبل الأوان على نظام الإقراض: هناك مدفوعات سنوية أو مدفوعات متباينة. إذا تم سداد الدين طوال الوقت بمبالغ متساوية ، فإن السنوات القليلة الأولى ، يتم توجيه جميع الأموال تقريبًا لسداد الفائدة. هذه هي الطريقة التي يقوم بها البنك بتعظيم أرباحه وتقليل المخاطر.

أكثر فائدة للعميل هو مخطط المدفوعات المتباينة. ستكون الدفعات الأولى كبيرة جدًا ، لأنها تتكون من هيئة القرض والفائدة ، والتيالمشحونة على الميزان. مع سداد الدين ، سينخفض المبلغ تدريجياً.

فائدة المدين

الأكثر جاذبية للعميل هو مخطط متمايز. يتم دفع الجسد والفائدة على القرض على أقساط متساوية. لا يهم عدد السنوات (3 أو 5 أو 10) التي يريد المدين إغلاق القرض. سيحتاج فقط إلى دفع باقي المبلغ

نظام الأقساط له فوائد أقل. في السنوات القليلة الأولى ، تُستخدم جميع الأموال تقريبًا لسداد الفوائد. بحلول الوقت الذي يقرر فيه العميل إغلاق الدين ، يكون قد دفع بالفعل عمولة من هذا القبيل بحيث أن دفع باقي المبلغ على الفور لن يوفر ميزانية الأسرة.

إذا كان المدين لا يزال يقرر السداد المبكر للرهن العقاري (في سبيربنك ، على سبيل المثال) ، فستقوم مؤسسة الائتمان بإعادة الحساب. ثم هناك خياران:

• سيحتفظ العميل بالمدة الأصلية للرهن العقاري ، لكن الأقساط الشهرية ستنخفض ؛
• سيتم تخفيض مدة العقد ، وسيبقى مبلغ المدفوعات كما هو.

يمكن العثور على حاسبة سداد الرهن العقاري على الموقع الإلكتروني لأي مؤسسة ائتمانية. باستخدامه ، يمكنك حساب المبلغ التقريبي للدفع ومقارنة مخططين للإقراض. لكن يمكنك إجراء الحساب بنفسك.

مثال

يريد العميل الحصول على قرض عقاري بمليون روبل. لمدة 20 سنة (240 شهرًا) بنسبة 12٪ سنويًا. أولاً تحديد مقدار الدفعة الشهرية والفائدة.

وفقًا لمخطط متمايز:

1000: 240=4 ، 166 ألف روبل - هيئة قرض

يتم احتساب الفائدة بضرب الرصيد بالمعدل السنوي وقسمة القيمة على 12 شهرًا:

1000 × 0 ، 12:12=10 آلاف روبل. - مقدار النسبة المئوية.

وبالتالي ، سيكون مبلغ الدفعة الشهرية القياسية:

4166 + 10000=14 ، 166 ألف روبل.

حسب مخطط الأقساط:

1000 × (0.01 + (0.01: (1 + 0.01)240-1))=11011 ألف روبل. - مبلغ القسط السنوي حيث:

• 0 ، 01=1:12 ؛
• 240 - عدد شهور الإقراض.

للمقارنة ، دعونا نحسب النسبة المئوية للدفعة الأولى:

1000 × 0 ، 12:12=10 آلاف روبل.

ت. ه.من 11011 ألف روبل. في الشهر الأول فقط 1011 روبل. ستستخدم لسداد جزء من القرض والباقي للفائدة

في غضون 10 سنوات ، سيدفع العميل للبنك: 11011 × 120=1321.32 ألف روبل.

بعد نفس الفترة وفقا لمخطط مختلف يدفع العميل شهريا:

4 ، 166 + (1000 - (4 ، 166 × 120)) × 0 ، 12: 12=9 ، 167 ألف روبل

السداد المبكر للرهن العقاري ، والذي استخدم المخطط بدفعات متباينة ، مفيد فقط في النصف الأول من العقد. على مر السنين ، يتناقص مبلغ الدفعة ، ويكون قد تم بالفعل سداد معظم الفائدة.

الفروق الدقيقة

كما تظهر الممارسة ، إذا كان المقترض يتوقع سداد قرض عقاري مبكرًا ، فلا يجب عليه فقط اختيار برنامج أكثر ربحية على الفور ، بل يجب عليه أيضًا دفع مبلغ أكبر شهريًا.

لا فائدة إلا إذا كان المالالتي يخطط المقترض لاستخدامها للحصول على قرض ، في الوقت الحالي يمكن أن تجلب المزيد من الدخل عند الاستثمار ، على سبيل المثال ، في الودائع أو العقارات الأخرى. يمكن أن تصبح الوديعة أكثر ربحية إذا كانت مدة القرض 25 سنة أو أكثر ، حيث أن الدفعة الشهرية ستنخفض ببطء.

إجراء الإيداع

بعد أن يقرر المقترض سداد الرهن العقاري في سبيربنك مبكرًا ، فإنه يحتاج إلى تحديد طريقة إيداع الأموال. من الأفضل دفع شرائح شهرية بكميات أكبر من الإيداع الدوري مرتين أو ثلاثة أضعاف المبلغ. ولكن ، أولاً ، لا يمكن للعميل دائمًا إيداع أموال بهذا الحجم. ثانياً ، البنوك نفسها نصت على قيود. على سبيل المثال ، يقبلون السداد المبكر فقط في اليوم الذي يتم فيه خصم الأموال ، ويطلبون منك أولاً تقديم طلب لتغيير النظام. إذا غير المقترض رأيه بعد ذلك ، فسيتعين عليه دفع غرامة. لذلك ، يعتمد حل هذه المشكلة على ما إذا كان العميل يريد كتابة طلب شهري ، والذهاب إلى البنك للحصول على جدول جديد ، والقلق بشأن النفقات غير المتوقعة ، وما إلى ذلك.

سداد الرهن برأسمال الولادة

ينص القانون على استخدام رأس المال الأم لاقتناء أو بناء العقارات. يمكن استخدام الأموال لدفع الدفعة الأولى أو رأس المال أو الفائدة. بالنسبة للمقترض ، يعتبر المخطط الأول هو الأكثر ضررًا. أولاً ، لا يقبل كل بنك رأس المال الأم كسلفة ، وثانيًا ، زيادة أسعار الفائدة في ظل هذه البرامج. في السابق ، كان يعتقد أنه إذا لم يفعل ذلك العميليمكنه إجراء الدفعة الأولى بشكل مستقل ، مما يعني أنه معسر أو غير موثوق به. اليوم ، تقدم البنوك تنازلات ، لكنها أيضًا تؤمن مخاطرها.

في أغلب الأحيان ، تدفع الأموال العامة المبلغ الأساسي للدين. من المنطقي تحويل الأموال كفائدة إذا كان الدافع لا يخطط لسداد القرض قبل الموعد المحدد. في هذه الحالة سيدفع عمولة على حساب رأس المال الأم مع تخفيض القسط الشهري.

يجب تقديم المستندات التالية للبنك لسداد الرهن:

• جواز سفر ؛
• شهادة لاستلام رأس مال الأمومة
• طلب سداد القرض

سيصدر موظف في البنك شهادة تحتوي على معلومات عن المبلغ المتبقي من الدين والفائدة ، شهادة ملكية.

على صندوق المعاشات منح موافقته على سداد الرهن من رأس مال الولادة. للقيام بذلك ، تحتاج إلى جمع وتقديم حزمة المستندات التالية:

• جواز سفر الشخص الذي يحق له الحصول على أموال عامة ؛
• شهادة ؛
• مستندات تؤكد الالتزام بسداد القرض: اتفاقية رهن عقاري وشهادة من البنك ؛
• شهادة ملكية الشقة عقد البيع
• طلب إلى صندوق التقاعد بشأن رغبة المقترض في تحويل أموال لسداد القرض ؛
• مستندات أخرى عند الطلب.

يجب على موظف PF إصدار إيصال استلام المستندات وبيان تاريخ الاستلام فيه. في غضون شهر ، سيتم اتخاذ قرار بشأن دفع الأموال للبنك أو الرفض.

تأمين

أحد المتطلبات الأساسية لبرنامج الرهن العقاري هو التأمين على الديون أو الممتلكات ، وأحيانًا كلاهما. بعد إغلاق القرض في وقت مبكر ، يحق للعميل المطالبة بتعويض عن جزء من تكلفة الخدمات. يمكن أيضًا إنهاء عقد التأمين على الشقة قبل الموعد المحدد (إذا كان هذا لا يتعارض مع شروط القرض) ، بدفع غرامة كبيرة. ثم يتم تخفيض الدفعة الشهرية بمقدار التأمين

إعادة التمويل

يمكن للعميل التقدم بطلب إلى بنك آخر لتجديد الرهن العقاري: تغيير طريقة الدفع ومدة البرنامج والسعر والشروط الأخرى. تغيير الدائن لا يعني رفع الرهن. ستظل الشقة مرهونة ، ولكن بالفعل مع مؤسسة أخرى. على الرغم من العيوب الواضحة (جمع حزمة جديدة من المستندات ، إعادة إصدار اتفاقية ، عمولات إضافية) ، هذه الطريقة مناسبة إذا كان العميل يريد تغيير مخطط سداد القرض إلى مخطط أكثر جاذبية.