الرهن العقاري في ألمانيا: اختيار العقار ، وشروط الحصول على الرهن العقاري ، والمستندات الضرورية ، وإبرام اتفاقية مع أحد البنوك ، ومعدل الرهن العقاري ، وشروط المقابل ، وقواعد السداد

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

يفكر الكثير من الناس في شراء منزل في الخارج. قد يعتقد شخص ما أن هذا غير واقعي ، لأن أسعار الشقق والمنازل في الخارج مرتفعة للغاية ، وفقًا لمعاييرنا. إنه وهم! خذ على سبيل المثال رهنًا عقاريًا في ألمانيا. هذا البلد لديه واحد من أدنى معدلات الفائدة في كل أوروبا.

بما أن الموضوع مثير للاهتمام ، يجب أن تفكر فيه بمزيد من التفصيل ، بالإضافة إلى دراسة عملية التقدم للحصول على قرض سكني بالتفصيل.

حول سوق العقارات

قبل الحديث عن الرهون العقارية في ألمانيا ، يجب ملاحظة أن الطلب على المساكن في هذا البلد يفوق العرض. من الصعب جدًا العثور على مبانٍ جديدة في عقارات مكتملة. لكن هناك الكثير من العروض لشراء شقة في المباني التي بدأ بناؤها للتو.

ماذا عن الأسعار؟ كلاهما مرتفع ومنخفض. يمكن قول شيء واحدبالضبط: ترتفع الأسعار في الاتجاه من الشرق إلى الغرب. أغلى سكن في عاصمة بافاريا - ميونيخ. هناك 1 متر2تكاليف من 4000 يورو. أرخص بكثير في برلين - 2500 يورو

على أي حال ، حتى لو أراد الشخص شقة أو استوديو من غرفة واحدة ، فسيكون مطلوبًا مبلغًا ثابتًا يقارب 150-200 ألف يورو. لحسن الحظ ، تقدم البنوك الألمانية قروض الرهن العقاري لكل من مواطنيها والمقيمين في البلدان الأخرى. يمكنك أن تأخذ كل من المبلغ الكامل للشراء ، وعدة شرائح إذا كنت تخطط لشراء سكن غير مكتمل.

والآن أهم شيء. ما هو معدل الرهن العقاري في ألمانيا؟ بالنسبة للألمان ، يتراوح بين 0.8 إلى 2٪. وتتراوح للأجانب من 3 إلى 5٪

شراء منزل لتأجيره

كثير من الناس يأخذون قرضًا عقاريًا لهذا الغرض بالذات. يمكنك أن تفهم لماذا. بعد شراء شقة في ميونيخ أو برلين ، يمكن لأي شخص الاعتماد على عائد يبلغ حوالي 4 ٪ سنويًا. المساكن المؤجرة في فوبرتال ستجلب 8 ٪ ، في جيلسنكيرشن - ما يقرب من 10 ٪. يمكن أن تكون العائدات المرتفعة في دورتموند ، دويسبورغ ، إيسن.

الأمر يستحق إعطاء مثال. لنفترض أن شخصًا ما اشترى منزلًا مكونًا من 8 شقق في دورتموند ، مقابل 620 ألف دولار أمريكي. شقة واحدة تكلفه حوالي 6500 يورو في السنة. والجميع معًا - حوالي 52000 دولار أمريكي. وبذلك تكون الربحية 8٪. أي أن الرهن العقاري لن يؤتي ثماره فحسب ، بل سيحقق ربحًا أيضًا.

ملامح الشروط

إذا كنت ترغب في الحصول على شقة في ألمانيا بقرض عقاري ، فمن الأفضل النظر في الخيارات التي تكلف أكثر من 100000 يورو. بسعر الصرف الحالي ، هذا قليلأكثر من 8.000.000 روبل. مقابل هذا المال ، لن يتلقى الشخص صندوقًا ، بل شقة فسيحة مع زخرفة.

لماذا من الأفضل مشاهدة الخيارات باهظة الثمن؟ لأن البنوك أكثر استعدادًا لاستيعاب هؤلاء العملاء الأجانب.

إذا تحدثنا عن الظروف ، فلديهم ميزات على حدة لكل شخص. عند صياغة العقد ، يتم أخذ العديد من العوامل في الاعتبار ، بما في ذلك:

• مبلغ الدفعة الأولى.
• الملاءة.
• سجل الائتمان.
• موقع العقار وحالته.

الرهن العقاري الأول أصعب من الحصول على الرهن الثاني أو الثالث ، وهو ما لا يخطط الجميع لتحمله. عند التقدم بطلب للحصول على قرض منزل لأول مرة ، قد تحتاج إلى إيداع 40-50٪ من القيمة الإجمالية للعقار.

هذا كلاهما زائد وناقص. فمن ناحية ، سيكون هناك عدد أقل من الديون ، وبالتالي ، سيكون بمقدورهم سداد الديون بشكل أسرع. لكن من ناحية أخرى ، لا يمكن للجميع الادخار والتخلي عن 4-5 مليون روبل في وقت واحد.

لكن العديد من البنوك توافق على زيادة المبلغ مع خفض سعر الفائدة. بالمناسبة ، إذا قرر المواطن لاحقًا إصدار رهن عقاري ثانٍ ، فلن يحتاج حتى إلى تقديم مساهمة في حالة عدم وجود مشاكل في الرهن الأول. أم أنها لن تتعدى 20٪ من تكلفة السكن

متطلبات العميل

إذا كنت تخطط للحصول على قرض عقاري في ألمانيا ، فأنت بحاجة إلى معرفة المطلوب لذلك. يطلب من العملاء:

• يجب أن يكون لديك حساب مفتوح لدى بنك ألماني لمدة عامين على الأقل. من المهم ألا يكون فارغًا. عليهيجب استلام الأموال بانتظام.
• يجب أن يكون عمره بين 21 و 65 سنة.
• يجب أن يكون لديك دليل على الدخل في ألمانيا. يحتاج الموظفون إلى تقديم مستخرج عن آخر 6 أشهر ، ورواد الأعمال - لمدة عامين. لكن الأمر لا يتعلق فقط بالعمل. نشاط المؤجر هو أيضا مصدر دخل.
• يجب عليك تقديم دليل على وجود أو عدم وجود قروض أو نفقة. وفقًا للقانون الألماني ، يجب ألا ينفق الشخص أكثر من 35٪ من الدخل الشهري على سداد الرهن العقاري.

المستندات المطلوبة

للتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في ألمانيا ، يجب أن تأتي إلى البنك مع مجموعة من المستندات ، والتي تشمل:

• جواز السفر الأصلي ونسخة.
• استبيان بالبيانات الشخصية.
• جواز سفر أجنبي ونسخته
• تأكيد الدخل: للفرد - شهادة ضريبة الدخل الشخصية. لرجل أعمال - الإبلاغ عن شركته
• مستندات للعقار الذي يرغب العميل في شرائه: وصف للعقار ، صوره ، ميثاق السكن ومستخرج من السجل العقاري (يجب أن يكون قبل 6 أسابيع كحد أقصى).
• نتائج تثمين المنزل
• مطلوب عقد إيجار إذا كان العقار مؤجرًا.
• تأكيد توافر المبلغ المطلوب للدفعة المقدمة

تأكد من ترجمة جميع المستندات إلى الألمانية وتصديقها مع كاتب العدل.

ما هو المسح؟

في الواقع ، هذا تناظري للنموذج ، والذي يتم ملؤه عادةالبنوك الروسية. استبيان البيانات الشخصية لمقدم الطلب هو مستند يحتوي على معلومات موجزة عن الشخص الذي يخطط للحصول على قرض.

يجب أن يحتوي على معلومات حول ممتلكاته ، ودخله الشهري ومصروفاته ، والتي تشمل القروض الأخرى والإيجار ونفقة الزوجة والمرافق والتأمين. كلما قل عدد المشاكل المالية التي يعاني منها العميل ، كلما كان سجل الائتمان أكثر وضوحًا ، زادت احتمالية الموافقة عليه للحصول على قرض عقاري في ألمانيا.

حول الأسعار والمدفوعات

في الآونة الأخيرة ، تقرض البنوك الألمانية بمعدل ثابت. هذا مناسب ، لأنه سيبقى دون تغيير حتى نهاية فترة القرض - ولن يتأثر بسعر الصرف بأي شكل من الأشكال.

يسددون الرهن العقاري في ألمانيا من خلال أقساط شهرية شهرية: يجب على العميل كل 30 يومًا إيداع نفس المبلغ في الحساب. يشمل كلاً من فائدة الرهن العقاري في ألمانيا ومبلغ القرض الرئيسي.

يقولون أنه من الواقعي الاتفاق الفردي على إمكانية السداد المبكر للقرض. لكن هذا ليس مناسبًا جدًا للبنك ، وبالتالي سيكون السعر أعلى.

وإذا لم يتم توفير إمكانية السداد المبكر ، فسيتعين على الشخص أيضًا دفع غرامة. تحتاج إلى التفكير في الأمر على الفور والحصول على قرض مع القدرة على سداد الدين الأساسي بطريقة سريعة. حل مناسب: في عام واحد يمكنك سداد ما يقرب من 10٪ من القرض

مثال

لذا ، لنفترض أن شخصًا ما قرر الحصول على قرض عقاري في ألمانيا لشراء استوديو بمساحة 39 مترًا مربعًا في وسط ميونيخ2مع تجديد على الطراز الأوروبي. تكلفتها 290 ألف يورو. هذا ما يقرب من 23.000.000روبل

الدفعة الأولى ستكون 9،200،000 روبل. بالطبع سيحتاج الشخص 1380000 قرض أي 171735 يورو. سيقدم البنك الألماني مثل هذا المبلغ ، لأن الحد الأدنى هو 50،000 دولار أمريكي. ه

يمكن إصدار الرهن العقاري في ألمانيا لمدة 5 إلى 40 عامًا. ولكن ، كقاعدة عامة ، يأخذ الجميع 10. دعنا نقول للعميل أنهم حددوا سعر فائدة بنسبة 4٪. إليكم ما يحدث في هذه الحالة بالروبل:

• القسط الشهري: 46،016.
• مقدار الفائدة لسنة واحدة: 552،000.
• جميع المدفوعات بعد نهاية فترة الائتمان: 19322000.
• دفعة زائدة لجميع السنوات العشر: 5،520،000.

من المهم ملاحظة أنه حتى يسدد الشخص ديونه بسعر فائدة الرهن العقاري في ألمانيا ، سيكون السكن ملكًا للبنك.

المصاريف

يجب أيضًا تذكر وجودهم. عند الحديث عن أسعار الفائدة على الرهن العقاري في ألمانيا ، من الضروري التحدث عن التكاليف. هناك العديد من التكاليف الاضافيه عند شراء المسكن ومنها:

• ضريبة الأملاك. يختلف السعر حسب موقع العقار. يتراوح عادة من 3.5٪ إلى 6٪.
• الدفع مقابل خدمة اعادة تسجيل السكن لمالك جديد. سيصل هذا إلى 0.5-1 ٪ من إجمالي مبلغ المعاملة.
• رسوم كاتب العدل (1.5-3٪).
• العمولة للوسطاء (3-6٪). بدون سماسرة وسماسرة عقارية ، لن يتم إنهاء المعاملات في ألمانيا. خاصة مع الاجانب. بالإضافة إلى ذلك ، يقومون بالمهمة الرئيسية ويجعلون الحياة أسهل بكثير على العميل.
• الدفع مقابل خدمة ضم مالك جديد في السجل العقاري (0.5٪).
• العمولة المفروضة على الحصول على قرض عقاري في ألمانيا للروس وغيرهم من الأجانب (1٪).
• الدفع للتثمين للممتلكات المراد إيداعها كضمان (حوالي 1500 دولار).
• التدقيق العقاري (0.5-1.5٪).
• إصدار الشهادات والكشوفات مع الاحتفاظ بحساب بنكي (بحد أقصى 150 دولارًا سنويًا).

في المجموع ، إذا كان الشخص يخطط لشراء منزل مقابل 100000 cu. وهذا يعني أنه يجب أن يكون لديه 10-15 ألف يورو إضافية لتغطية النفقات الإضافية. ربما ستكون التكلفة أقل ، لكن من الأفضل تشغيلها بأمان.

من أين تبدأ

لقد قيل الكثير أعلاه حول المتطلبات والشروط وأسعار الفائدة المطبقة على الرهون العقارية في ألمانيا. نحتاج أيضًا إلى التحدث عن الخطوة الأولى.

لا تقصر نفسك على بنكين أو ثلاثة بنوك. يوصى بشدة بزيارة 10-15 منظمة لتحقيق وفورات في المستقبل. كلما زادت الخدمات المصرفية التي يقدمها الشخص للدراسة ، زادت احتمالية العثور على الخيار الأكثر ربحية.

بالإضافة إلى ذلك ، عند التواصل مع ممثلي المؤسسات الأخرى ، يمكن للعميل أن يقوم بالحجز الذي عرض عليه في المكان السابق سعرًا أقل. بدأت العديد من البنوك ، التي لا ترغب في خسارة مقترض محتمل ، في الاهتمام بالمكافآت الإضافية.

تحتاج أيضًا إلى معرفة أنه يتم تقديم أقل سعر إذا كان السكن يفي بالمتطلبات التالية:

• ضمانها 100 عام
• يقع في مكان به بيئة جيدة ، وخدمات لوجستية ، وقريبة من المركز.
• يمكن اتخاذهاللايجار

كيف تبحث عن عقارات؟ لهذا الغرض ، هناك شركات عقارية وموارد متخصصة عبر الإنترنت وسماسرة وإعلانات خاصة.

كيف تفتح حساب

لقد لوحظ بالفعل أن الدفع مقابل العقارات لا يمكن أن يتم إلا من خلال البنك. وهنا من الضروري توضيح فارق بسيط. الحقيقة هي أنه من خلال "سبيربنك" الروسي يمكن القيام بذلك أيضًا! لهذا السبب يوجد دفع غير نقدي.

لكن لا يزال يتعين عليك فتح حساب في أحد البنوك الألمانية. بالطبع ، يجب أن تكون حاضرًا شخصيًا لهذا الغرض. ما يسمى ب "الشرعية البريدية" متاح فقط للمواطنين الألمان.

من المستندات ، ستحتاج إلى أصول ونسخ من جوازات السفر (المدنية والأجنبية) ، والنماذج المكتملة والتسجيل. تطلب منك بعض البنوك تقديم توصية مرجعية. في ألمانيا يفضلون التعامل فقط برأس المال الخالص

سيتم فتح الحساب باليورو وبعد ذلك سيتم توقيع العقد. يمكن إيداع الأموال في نفس اليوم.

إبرام العقد

هذا فارق بسيط يستحق أيضًا التفكير عند الحديث عن نوع الرهن العقاري في ألمانيا. عندما يتفق العميل والبنك على جميع الشروط ، تأتي لحظة إبرام اتفاقية ، وهي أساس إصدار قرض في المستقبل.

الأساس القانوني في هذه الحالة هو القانون المدني الألماني ، وكذلك قانون بنوك الرهن العقاري (الفقرات 601-610 و 14-16 ، 19 على التوالي).

يحتوي العقد على المعلومات التالية:

• مبلغ القرض: المبلغ + الفائدة + التكاليف.
• شروط الرهن
• معلومات حول الدفعات المطلوبة (حجمها ، تاريخ بدء سداد القرض ، حساب معدلات الفائدة ، وما إلى ذلك).
• طرق سداد الديون
• معلومات عن المقترض.
• الشروط التي بموجبها يمكن إنهاء العقد.

بشكل عام ، لا يوجد شيء معقد. نعم ، يعد الحصول على قرض عقاري في ألمانيا عملية أكثر تعقيدًا وتستغرق وقتًا طويلاً ، لكن هذا أمر مفهوم ، لأن الأجنبي يشتري العقارات. لكن بخلاف ذلك ، كل شيء هو نفسه كما في روسيا

اختيار البنك والإسكان بكفاءة ، يمكنك حتى توفير الكثير. بعد كل شيء ، ألمانيا في أعلى 3 دول أوروبية تقدم أقل معدلات الرهن العقاري. وهذه 3-5٪ صغيرة حقًا مقارنة بـ10-12٪ المعروضة في روسيا.

توقيت

كم من الوقت يستغرق الحصول على قرض عقاري في ألمانيا؟ يستغرق الأمر عادة شهرًا واحدًا ، ولكن في بعض الأحيان يستغرق وقتًا أطول.

في المرحلة الأولى ، يتم إعداد المستندات ، ويستغرق هذا حوالي أسبوعين. في موازاة ذلك ، يوصى بالتعرف على سوق العروض. ثم - قم بزيارة البنوك ، تقدم بطلب. يستغرق 2-4 أيام أو أكثر.

كم من الوقت يستغرق الحصول على قرار بشأن القرض السكني؟ بحد أقصى أربعة أسابيع بعد المقابلة مع مسؤول البنك. عندما يتلقى الشخص الموافقة ، سيتعين عليه فقط اختيار العرض الأكثر فائدة وفتح حساب والإيداع. بعد ذلك يمكنك شراء العقارات.