مطبات الرهن العقاري: الفروق الدقيقة في قرض الرهن العقاري ، المخاطر ، تعقيدات إبرام اتفاقية ، نصائح وتوصيات من المحامين

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

قروض الرهن العقاري هي جزء لا يتجزأ من حياة الأسر العامة والأفراد التي تحتاج إلى الأرض والسكن وظروف معيشية محسنة. إن مفهوم الرهن العقاري موجود في العالم منذ العصور القديمة ، عندما تم التعهد بالديون على شخصية المدين ، الذي أصبح عبداً. في القرن السادس قبل الميلاد ، تم استبدال تعهد الشخص برهن جميع الممتلكات التي يمتلكها المدين ، على وجه الخصوص ، الأرض. في حين تم رهن ممتلكات المدين للدائن ، تم تثبيت عمود الرهن العقاري على أراضي ملكيته للأرض - دليل على الممتلكات المرهونة. تم تسجيل سجل الدين على المنشور

حقائق تاريخية عن أصل الرهون

في عهد إليزابيث بتروفنا (قبل 250 عامًا) ، تم دعم نبلاء روسيا بقروض الرهن العقاري. في الوقت نفسه ، أعيد ترتيب نفس الحوزة عدة مرات بدونهافقط في البنوك النبيلة ، ولكن أيضًا من المرابين الخاصين. أدى عدم وجود رقابة على ردود الفعل بين المدين والدائن والتأجيل وإعادة التمويل (الرهن العقاري) للرهن العقاري في القرن الثامن عشر إلى ديون ضخمة لخزانة الدولة والإفلاس الطبيعي للبنوك.

كان الدافع لجولة جديدة من تطوير قرض الرهن العقاري هو إصلاح إلغاء القنانة ، عندما احتاج ملايين الفلاحين إلى قرض لشراء الأرض. تم إصدار قرض الرهن العقاري لمدة 49 عامًا بنسبة 6٪ سنويًا. ثم تم تشكيل ميثاق جمعيات الائتمان الحضرية ، حيث تم تحديد قواعد قرض الرهن العقاري. ساهم إصلاح الملكية الخاصة للأراضي في انتشار علاقات الائتمان في الزراعة في جميع أنحاء روسيا. القروض المضمونة بالأرض في ذلك الوقت كانت تسمى قروض الأرض. تم تسجيل سندات الرهن العقاري بشكل صارم من قبل كاتب العدل ، وتم إصدار الأوراق المالية ضدهم في البورصة ، حيث كان 35 ٪ منها بحلول عام 1913 رأس مال أجنبي. تطور نظام القروض المصرفية نتيجة تشكيل الاقتصاد الجديد للبلاد.

بعد ثورة أكتوبر ، التي تم خلالها تأميم البنوك وتمركز العلاقات الائتمانية ، تم نسيان مفهوم الرهن العقاري لمدة 70 عامًا.

بدأ إحياء الرهون العقارية في روسيا في التسعينيات فقط ، وحصل على دعم تشريعي في عام 1998. بعد موجة من الأزمات ، خضع الإقراض العقاري لعدد من التغييرات - تشديد شروط الإقراض ، والتأمين الإلزامي على الرهن العقاري ، والدفعة الأولى الإلزامية ونظام العقوبات - مخاطر الرهن العقاري.

الرهن العقاريالإحصائيات اليوم

حتى الآن ، تعمل حوالي 400 مؤسسة ائتمانية في سوق الإقراض العقاري الروسي. بعد أن وضع البنك المركزي للاتحاد الروسي قواعد صارمة تحكم أنشطة مؤسسات الائتمان ، لم يبق في سوق الرهن العقاري سوى مقرضي الرهن العقاري الموثوق بهم والمثبتين والفعاليين. وفقًا للبنك المركزي ، يبلغ متوسط مدة قرض الرهن العقاري 15 عامًا ، ويبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري في روسيا 9.8٪ سنويًا. تبلغ نسبة الروس الذين يرغبون في شراء مساكن في السنوات الخمس المقبلة 70٪. في الواقع ، قرض الرهن العقاري متاح الآن لـ 33٪ فقط من السكان العاملين ، للمقارنة - قبل عام 2000 - 5٪ فقط من السكان العاملين. أكثر البنوك شعبية بين السكان للحصول على قروض عقارية هي Sberbank و VTB ، حيث يمكن أن يصبح شراء شقة بقرض عقاري أكثر صعوبة إذا كنت لا تعرف شيئًا عنها.

ميزات تقديم المستندات للرهن

قبل إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، يوصى بأن تتعرف ليس فقط على سعر الفائدة المقترح ومدة السداد ، ولكن أيضًا على عدد من الشروط وأوجه القصور المحتملة في النظام المصرفي ، ما يسمى بمخاطر الرهن العقاري

من المهم أن نتذكر أنه كلما تم تقديم مستندات أكثر إقناعًا حول موثوقية المقترض ، زادت استقرار العلاقة مع البنك. قبل الذهاب إلى البنك ، تحتاج إلى إعداد المستندات القياسية: جواز سفر روسي مع التسجيل في موقع البنك ، وكذلك شهادة الدخل.

قد يوافق البنك على إصدار قرض بدون شهادة دخل ، ولكن بيجب أن يوضح استبيان الدرجات مكان العمل ومقدار الراتب الشهري. ضابط أمن الدولة سيتحقق من كل هذا بالتأكيد وإذا كذب مقدم الطلب بشأن مكان العمل أو الراتب فسيتم حرمانه من الرهن العقاري.

بناءً على بيان الدخل ، يحسب البنك مدة قرض الرهن العقاري. وفقًا للقواعد ، يجب ألا يتجاوز متوسط سداد القرض 40٪ من الأرباح الشهرية للمقترض ، أو سيتم تمديد مدة القرض وفقًا لهذه القاعدة. وكلما طالت مدة القرض ، زاد دفع المقترض الزائدة عن كامل فترة الرهن العقاري.

رسوم بنكية

عند تسجيل اتفاقية الرهن العقاري ، من الممكن إجراء العمولات الإضافية التالية:

• لتنفيذ العقد فتح حساب
• يتم الدفع لمثمن عقاري مستقل.
• تأمين الرهن العقاري الإجباري ، وكذلك صحة وحياة المقترض ، وملكية الضمان.
• متطلبات إضافية قد يطرحها البنك للمقترض في حالة عدم الثقة بالمطور عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في مبنى جديد. قد يؤدي هذا إلى ارتفاع معدلات الفائدة على الرهن العقاري.
• قد يُلزم البنك المقترض باختيار شقة مرهونة فقط من خلال سمسار عقارات موثوق به ، والذي قد يكون شريكًا للبنك (خدمات سمسار العقارات لا تقل عادةً عن 5٪ من تكلفة السكن).

غرامات و جزاءات

يمكن أن تؤدي عقوبات مدفوعات الرهن العقاري المتأخرة إلى زيادة المبلغ الإجمالي للقرض بشكل كبير ، لذلك عليك معرفة ذلك قبل توقيع العقد - في أي تاريخ تحتاج إلى السداد ، وكيفأفضل طريقة للإيداع: نقداً ، ماكينات صراف آلي ، مدفوعات إلكترونية. من المفيد معرفة المدة التي يستغرقها إيداع الأموال في حساب مصرفي ، على سبيل المثال ، من حساب إلى حساب من 1-3 أيام مصرفية.

بسبب قوائم الانتظار في مكاتب البنك أو في أجهزة الصراف الآلي ، قد تنشأ مواقف تؤدي إلى إبطاء المدفوعات الشهرية في الوقت المناسب. من الضروري معرفة الغرامات التي سيتم تطبيقها بالضبط في حالة حدوث تأخير واحد أو اثنين ، وأيها - في حالات عدم السداد المنتظم (بسبب تسريح العمال أو المرض) وما الذي يمكن فعله مسبقًا حيال ذلك. في الحالات القصوى ، يجوز للبنك إنهاء العقد من جانب واحد ، وبيع الضمان وسداد ديون الرهن العقاري ، وإعادة الباقي إلى المقترض.

الفروق الدقيقة ومخاطر قرض الرهن العقاري

قبل توقيع العقد ، يجب أن تقرأ بعناية ، وإذا أمكن ، استشر محامياً بشأن النقاط المثيرة للجدل وغير المفهومة. إذن ، ما هي بالضبط المزالق عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري تحتاج إلى حلها؟

1. ادرس قيمة جميع الرسوم وكيف يتم دفعها
2. تعرف على قائمة العقوبات وحجمها وأسباب احتسابها. يجب ألا يحتوي العقد على غرامة السداد المبكر للرهن.
3. ادرس جدول الدفع: مبالغ الاشتراكات ومواعيد الاستحقاق
4. من المهم قراءة قائمة المواقف التي تنطوي على زيادة في سعر الفائدة على الرهن العقاري. ناقش مع مدير البنك أي لغة غير واضحة مثل "زيادة سعر الفائدة نتيجة لتغير في ظروف السوق".
5. اكتشف مقدار التأمين المطلوب وما إذا كان ممكنًا بدونهمع ذلك. لا يحق للبنك أن يجبر على تأمين قرض أو على حياة المقترض برهن عقاري ، لكن له الحق في رفع سعر الفائدة في حالة رفض التأمين بنسبة 1-1.5٪.

يتم توقيع اتفاقية الرهن العقاري من قبل الطرفين المتساويين ، لذلك يحق للمقترض عدم الموافقة دون قيد أو شرط على شروط البنك ، مع تحمل مخاطر الرهن العقاري. في حالة وجود نزاعات ، من الضروري حلها قبل توقيع العقد. يمكن للعميل أن يطلب إدراج بند بشأن الحق في إعادة تمويل الرهن العقاري في الاتفاقية ، مما سيسهل بشكل كبير ظروف القوة القاهرة المحتملة في المستقبل.

التفاصيل الدقيقة لإبرام اتفاقية الرهن العقاري

عند دراسة مخاطر الرهن العقاري ، من المهم أن تضع في اعتبارك بعض الفروق الدقيقة في علاقات الائتمان والرهن العقاري مع البنك. على سبيل المثال ، طوال مدة العقد ، يكون العقار مملوكًا للمقترض ، لكن لا يمكنه التصرف فيه بالكامل حتى نهاية العقد. أيضًا ، لا يستطيع المقترض:

• تأجير العقارات المرهونة للإيجار دون موافقة مسبقة من البنك. عادة ، تحجم مؤسسات الائتمان عن السماح بمثل هذه المعاملات مع العقارات كضمان ، لأن حالة الكائن قد تتدهور ، مما يؤدي إلى انخفاض سعره في السوق إذا كان من الضروري بيعه. ومع ذلك ، لا يحق للمقرض منع تأجير الضمان لمدة لا تزيد عن سنة.
• إجراء أعمال التجديد ، بما في ذلك إعادة التطوير غير القانوني للشقة. لإجراء الإصلاحات اللازمة وتغييرات البناءسوف تحتاج إلى إعداد مشروع ، ثم الحصول على إذن من مفتشية الإسكان ، ثم إخطار المقرض.
• طوال مدة اتفاقية الرهن العقاري ، يحظر القانون إعادة تسجيل الممتلكات المرهونة في المباني غير السكنية.
• من المستحيل إجراء معاملات التبادل أو التبرع مع العقارات المضمونة ، وكذلك البيع دون إذن الدائن. لن يكون البيع ممكنًا إلا إذا كان المقترض مدينًا للبنك الدائن وسيتم استخدام حصيلة البيع لسداد الدين وإغلاق الالتزامات تجاه البنك.

مطبات الرهون العقارية في سبيربنك

لدى Sberbank اتفاقية معيارية لقرض الرهن العقاري ، ويمكن العثور على نموذجها على الموقع الإلكتروني للمراجعة الأولية.

المزالق الرئيسية عند إبرام اتفاقية رهن عقاري مع سبيربنك هي التكاليف الإضافية لمثمن الضمانات ، واستئجار خلية بنكية ، وخدمات سمسار عقارات أو محامٍ ، ودفع تكاليف التأمين ، وبالطبع دفع مبلغ رسوم الدولة

تنص شروط اتفاقية الرهن العقاري على إمكانية الاختيار الذاتي من قبل مقترض المثمن ، ولكن يجب أن يفي بمتطلبات سبيربنك. لذلك ، لا يستحق المخاطرة وتقييم الممتلكات الجانبية مقدمًا ، فقد يرفض سبيربنك مستندات التقييم المقدمة ، موضحًا أن الرفض يمثل عدم امتثال لقواعد العملية المعمول بها ، وسيتم إهدار الأموال.

عقوبات التأخير في سبيربنك

الجزء الأكثر إزعاجًا من مخاطر الرهن العقاري في سبيربنك للمناقشة هو العقوبات والغرامات.لكن من المهم فهم النقاط التالية في العقد

عنصر بخصوص الرسوم المتأخرة. مبلغ الغرامة يعتمد بشكل مباشر على سعر إعادة التمويل للبنك المركزي في تاريخ الغرامة. يمكن أن يؤدي هذا إلى زيادة مقدار الغرامة الحالية بشكل كبير. لذلك ، من المفيد أن تعرف مسبقًا شروط الغرامات المحتملة على المدفوعات المتأخرة.

شروط إنهاء عقد الرهن العقاري. يحق لـ Sberbank إلغاء العقد في بعض المواقف غير القانونية ، على سبيل المثال ، في حالة التأخير المنتظم ، عند استخدام الضمان لأغراض أخرى ، في الحالات التي يرفض فيها البنك الدائن التحقق من حالة العقار ، وكذلك عند الإنهاء عقد بوليصة التأمين

خلال مدة اتفاقية قرض الرهن العقاري ، لا يحق للمقترض بيع المسكن المرهون ، وتسجيل أشخاص آخرين فيه ، وتأجيره ، وإعادة تطويره دون موافقة المقرض.

الرهن العقاري في "VTB": المزالق

من المزالق الحادة عند إبرام العقد ، يجب الانتباه إلى ما يلي

ينصح بنك VTB بشدة أن تأخذ بوليصة تأمين للملكية (حق الملكية) والصحة والحياة فقط مع شريكك VTB Insurance. إذا رفضت التأمين ، فإن معدل قرض الرهن العقاري سيرتفع بالتأكيد بنسبة 1٪.

الحد الأدنى لمبلغ قرض الرهن العقاري من 2 مليون روبل. يشير المبلغ الأصغر إلى قيود على الدفعة الأولى أو التكاليف الإضافية عند التقدم بطلب للحصول على قرض. ليس من المربح للبنك أن يعطي قروضاً صغيرة لفترات طويلة.

متىفي حالة التأخير ، لا يأخذ البنك زمام المبادرة لإعادة هيكلة الديون أو ترتيب عطلة ائتمانية. من الأكثر ربحية للبنك أن يحتفظ بشروط الاتفاقية السابقة ويعيد الأموال المقترضة في الوقت المحدد. لحل مشاكل المدفوعات المتأخرة ، يقدم المقترض نفسه طلبًا إلى البنك.

بنك "VTB" هو مؤسسة ائتمانية موثوقة وذات كفاءة وبالتالي يتطلب الوفاء الواضح بالالتزامات المنصوص عليها في العقد. لذلك في حالة وجود شكوك حول القوة المالية لميزانيتك فمن الأفضل تأجيل قرار الرهن لبعض الوقت.

نصائح و نصائح من المحامين

المحامون الممارسون يوصون بتجنب مخاطر الرهن العقاري قبل إبرام اتفاقية القرض.

• احسب أقساط الرهن العقاري بحيث لا تتجاوز 30٪ من دخل الأسرة.
• احصل على قرض عقاري بالعملة التي يذهب بها الدخل الشهري فقط. حتى لو كان من المنطقي توفير المال ، فلا داعي للمخاطرة. قرض الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل ، وعندما يتقلب سعر الصرف ، سيتعين عليك دفع مبالغ زائدة عدة مرات عند استبدال الروبل بعملة العقد.
• للحصول على قرض عقاري ، اختر مقرضًا فقط من البنوك الكبيرة التي تتمتع بسنوات عديدة من الخبرة والسمعة الطيبة ، مع توفير أفضل الظروف.
• لا تتسرع في اختيار برنامج الرهن العقاري. من الضروري أن تجد بعناية أنسبها بشروط تفضيلية مواتية.
• لا داعي للحصول على قرض عقاري على الفور على مساحة معيشة كبيرة. يوصى بتحسين ظروفك المعيشية تدريجياً. على سبيل المثال ، بعد odnushki ، يجب ألا تستهدف شققًا من ثلاث أو أربع غرف.شقق سكنية. أولاً ، قم بشراء شقة من غرفتين ، وبعد دفع المبلغ بالكامل ، يمكنك بالفعل التفكير في شقة من ثلاث غرف أكثر راحة.
• ادرس العقد بعناية ، مع الانتباه إلى العمولات والنفقات الإضافية عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. إنها مزالق اتفاقية الرهن
• كلما طالت مدة الرهن العقاري ، ارتفع المعدل. يُنصح بالحصول على قرض عقاري لفترة أقصر. بعد كل شيء ، كلما طالت مدة الرهن العقاري ، زاد إجمالي المدفوعات الزائدة.
• اختر سعرًا ثابتًا ، وفضله على سعر عائم ، وهو في الواقع أكثر ربحية ، ولكن ليس في ظروف تقلبات السوق العالية ، والتي يمكن أن تدفع المقترض إلى ديون ضخمة. السعر الثابت لا يسمح لك بالحفظ ، لكنه أيضًا لا يسمح لك بالخسارة.
• اتصل فقط بالمثمنين المستقلين عند اختيار كائن الرهن العقاري ، حيث يقوم أصحاب العقارات دائمًا بتجميل حالة العقار من أجل البيع بشكل أكثر ربحية.
• يُنصح بتكوين احتياطي مالي مقدمًا قبل توقيع العقد. هذا هو ما يسمى بالوسادة الهوائية المالية ، وتتكون من 3 دفعات شهرية للرهن العقاري للشعور بالثقة طوال فترة العقد.

إعادة بيع الرهن

الرهن العقاري في السوق الثانوية أسهل في الترتيب نظرًا لحقيقة أن المنزل قد تم تشغيله ولا توجد مخاطر بناء.

عند شراء عقار ثانوي في الرهن العقاري ، يجب التحقق من المخاطر: من هو المالك والمسجل في المسكن المختار. قد ينشأ موقف عندما لا يفعل ذلك أحد مالكي أجزاء من مساحة المعيشةأوافق على البيع.

بعد ذلك ، من الضروري التحقق مما إذا كانت جميع عمليات إعادة التطوير الحالية في الشقة قانونية ، وما إذا كانت هناك ديون على الفواتير والتأكد من أن الشقة ليست بالفعل تعهدًا في مؤسسة ائتمانية أخرى.

تحقق من حالة الاتصالات ، وما إذا تم إجراء إصلاحات وعلى أي مستوى ، تأكد من أن النوافذ والسقوف وعناصر السكن الأخرى في حالة جيدة.

إعادة تمويل الرهن العقاري

إعادة التمويل هي إعادة تمويل قرض عقاري قائم في بنك آخر. مثل هذا الإجراء الواسع لإعادة تمويل الرهن العقاري بمخاطر منطقية إذا كنت بحاجة إلى سداد قرض عقاري لمدة تزيد عن عامين.

يرجى ملاحظة أنه خلال فترة تحويل الضمان من بنك إلى آخر ، سيكون سعر الفائدة أعلى قليلاً ، لأن البنك الجديد سيفتقر إلى الضمانات مؤقتًا ، وهذه مخاطرة كبيرة.

عند إعادة التمويل ، ستكون هناك تكاليف إلزامية لتقييم الضمانات ، كاتب العدل ، إلخ.