هل يجب علي أخذ قرض عقاري الآن؟ هل يستحق الرهن العقاري الآن؟

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

الوضع الاقتصادي في روسيا الآن صعب للغاية ، ويفكر العديد من المواطنين في كيفية ضمان سلامة المدخرات من خلال استثمارهم في شراء شقة. ينوي البعض الاستثمار في العقارات على حساب الأموال الشخصية ، والبعض الآخر يعتمد على قرض مصرفي. ولكن هل يستحق الرهن العقاري الآن؟ ربما هناك طرق أفضل للاستثمار؟

الرهن العقاري في أزمة: مجموعتان من المؤشرات

للإجابة على السؤال حول ما إذا كان يجب الحصول على قرض عقاري الآن ، مع تطور الوضع الاقتصادي الصعب في روسيا ، سيكون من المفيد البدء بتحليل المكونات الرئيسية للأزمة المصرفية التي يتحدث عنها المحللون. كثير. ثم سنحاول تحديد مقدار اللوم على عقوبات الاتحاد الأوروبي والولايات المتحدة ضد روسيا في الوضع الحالي - تم تكليفهم بدور رئيسي في حقيقة أن اتجاهات الأزمة قد ظهرت في الاقتصاد الروسي.

إذن ، ما هي المشاكل في النظام المصرفي الوطني لروسيا؟ يحدد الخبراء مجموعتين رئيسيتين من مؤشرات الأزمة ، والتي بدورها تتشكل تحت تأثير عدد كبير من المؤشرات المختلفةالعوامل.

أزمة الملاءة

مؤشر الأزمة الأول: الملاءة السكانية آخذة في الانخفاض. الناس ببساطة لا يستطيعون الحصول على قروض جديدة. وهذا بدوره يرجع إلى العوامل الرئيسية التالية.

أولاً ، مع ارتفاع معدلات التضخم ، وارتفاع أسعار معظم السلع الاستهلاكية ، وخاصة المستوردة منها. أبرز زيادة في تكلفة الأجهزة المنزلية. وهذا على الرغم من حقيقة أن الأجور الحقيقية ، في حالة تزايدها ، ليست بنسب متكافئة. كما ترتفع أسعار المساكن والخدمات المجتمعية والنقل باطراد. النتيجة: المواطنون ليس لديهم أموال مجانية لخدمة القروض

ثانيًا ، هذا هو عبء الديون على جزء كبير من المواطنين. لا يفكر الكثيرون كثيرًا فيما إذا كان الأمر يستحق الحصول على قرض عقاري الآن ، ولكن في كيفية سداد القروض السابقة. يواجه العديد من الروس صعوبة في سداد الديون الحالية.

الآن دعونا نحاول تحديد كيف أثرت العقوبات الاقتصادية ضد روسيا على ظهور أول مؤشر للأزمة. فيما يتعلق بالعامل الأول ، من المحتمل أن يكون هناك تأثير. يعزو الخبراء الزيادة في تكلفة المنتجات إلى الحظر الغذائي الذي يفرضه الاتحاد الروسي على الموردين الأوروبيين - وهذا مرتبط بطريقة ما بالعقوبات. هذا هو الرد الروسي عليهم. فيما يتعلق بالعامل الثاني ، على الأرجح ، خطأ العقوبات نسبي هنا. الحقيقة هي أن الجزء الأكبر من القروض تم إصداره من قبل الروس قبل فترة طويلة من تدهور الوضع السياسي.

ربما يحق لنا أيضًا ملاحظة أن كلا العاملين يتشكلانالمؤشر المقابل مرتبطة. من الواضح أن الزيادة في تكلفة المنتجات والخدمات تحد من ملاءة المقترض المحتمل ، بشرط أن يكون لديه قروض.

أزمة في البنوك

مؤشر الأزمة الثاني: تدهور الوضع في البنوك نتيجة لذلك - عدم قدرة المؤسسات المالية على إصدار القروض ، بما في ذلك الرهون العقارية ، وكذلك عرضها بشروط مريحة للمستهلك. عوامل الوضع الحالي بدورها هي كما يلي

أولاً ، تمتلك البنوك رأس مال حر محدود للغاية. من أجل إعطاء شيء ما للمقترضين ، يجب أن يكون لدى البنوك شيء. يقدر العديد من الخبراء سيولة مؤسسات الائتمان الروسية على أنها منخفضة.

ثانيًا ، البنوك ، بشكل غريب ، في وضع مماثل مع المقترضين - من حيث عبء الديون. الحقيقة أنهم هم أنفسهم مدينون بالكثير لمن - الدائنون الأجانب ، البنك المركزي الروسي.

في المقابل ، دعونا نحاول تحديد ما إذا كانت العقوبات هي المسؤولة عن الوضع الحالي؟ يعتقد العديد من الخبراء أن الأمر كذلك. لماذا ا؟ يركز مؤيدو وجهة النظر هذه على حقيقة أن جزءًا كبيرًا من المؤسسات المالية الروسية مدينون لدائنين أجانب. في السنوات التي سبقت العقوبات ، عملوا بنشاط على تقديم قروض خارجية ، مستفيدين من جاذبية شروط الفائدة. كان عودة الديون متوقعا إلى حد كبير من خلال آليات إعادة التمويل - من خلال قروض خارجية جديدة. الآن ، في ظل ظروف العقوبات ، خسرت البنوك الروسية عمليافرصة اقتراض الأموال من الخارج ، يحتاج المموّلون إلى البحث عن مصادر جديدة للمدفوعات. يعتقد المحللون أن العديد من مؤسسات الائتمان ليس لديها احتياطياتها الخاصة لهذا الغرض. والأكثر من ذلك ، ليس لديهم رأس المال لإصداره كقروض.

هل الوضع في البنوك أولوية؟

التوقعات حول كيفية تطور الرهون العقارية ، وما يمكن توقعه من السوق ، إلى حد كبير ، كما يعتقد المحللون ، لا تزال تعتمد على الوضع الحقيقي للأمور في البنوك. الجانب الذي يعكس نشاط المقترضين المحتملين ثانوي في هذه المرحلة. حتى لو لم يكن لدى الروس مشاكل في الملاءة المالية ، التي تمليها الزيادة في الأسعار (خاصة للإلكترونيات والسلع المستوردة الأخرى) وغياب النمو الحقيقي في الأجور ، فإن الوضع في الصناعة المصرفية نفسها بعيد جدًا عن الوضع الأمثل بالنسبة يعتقد الاقتصاديون أن سوق الرهن العقاري سيتطور بنشاط كما كان في السنوات القليلة الماضية.

نكص مع الفائدة

على الأرجح ، يعتقد المحللون أن البنوك ، إذا كانت ترغب في إقراض المواطنين بنشاط في الأزمات ، ستفعل ذلك عن طريق رفع أسعار الفائدة بشكل كبير. أو عن طريق تشديد معايير الموافقة على الائتمان قدر الإمكان. وبالتالي ، فإن السيناريو ممكن تمامًا حيث لا يضطر الشخص حتى إلى التفكير فيما إذا كان يستحق الحصول على قرض عقاري الآن. على الأرجح ، لن يتمكن البنك ببساطة من تقديم قرض بشروط مريحة. أو حتى رفض الطلب لأسباب أزمة داخلية. هل يعقل الآن الحصول على قرض عقاري عندما يكون الوضع في البنوك بعيدًا عن المستوى الأمثل؟ يعتقد العديد من الخبراء أن هذا النوع منالقرارات لم يتم تبريرها بعد

إذا تمت الموافقة على الطلب

لنفكر في سيناريو ناجح - دعنا نقول أن الشخص الروسي ليس لديه مشاكل مع القروض الحالية ، ولديه راتب مرتفع ، والبنك ، من حيث المبدأ ، على استعداد لتزويده بقرض لشراء منزل. هل يستحق الرهن العقاري الآن لهذا المواطن؟ يمكن إعطاء الإجابة على هذا السؤال بناءً على دراسة الجانب الرئيسي للصفقة القادمة: ألن يتبين أنه بعد شراء شقة ، بعد مرور بعض الوقت ستصبح أرخص بحيث يكون الرهن العقاري غير مربح للشخص؟

في هذا الجانب ، عند اتخاذ قرار بشأن الحصول على قرض عقاري الآن ، من الأفضل دراسة السوق ليس من حيث حالة الأزمة في البنوك والعقوبات ، ولكن من حيث تحليل الاتجاهات التي تعكس ديناميكيات بيع وشراء العقارات. بالطبع ، يلعب الوضع السياسي دورًا هنا. لكن الخبراء يقولون إن العامل الرئيسي في آفاق الاستثمار في الإسكان هو الوضع في السوق ذات الصلة.

الوضع العقاري

كيف تسير الأمور في قطاع العقارات؟ هل من المربح الآن أخذ قرض عقاري من حيث الحركة المتوقعة في أسعار المساكن؟ يحدد الخبراء ثلاثة سيناريوهات محتملة فيما يتعلق بآفاق تطوير السوق.

وفقًا للأول ، ستبقى أسعار العقارات في السنوات القادمة عند مستوى يقابل المستوى الحالي إلى حد ما. يعتقد أنصار وجهة النظر هذه أن سوق العقارات اليوم متوازن بما فيه الكفاية من حيث التسعير ونسبة العرض والطلب. انخفاض محتمل في نشاط الشراء فيبسبب القيود المفروضة على الإقراض من قبل البنوك وانخفاض الملاءة المالية للمقترضين ، يعتقد الاقتصاديون ، سيكون مصحوبًا بانخفاض مماثل في العرض - ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى حقيقة أن مالكي المنازل يفضلون الانتظار حتى انتهاء الأزمة وعدم بيع المساكن بسعر رخيص جدًا. هل من المربح الآن الحصول على قرض عقاري فيما يتعلق بهذا السيناريو؟ ربما ليس كثيرًا. ستبقى الأسعار كما هي ، والفوائد المصرفية ، والتي من المرجح أن تكون كبيرة بسبب الأزمة ، سيتعين دفعها.

ومع ذلك ، فمن المنطقي أن تحصل على شقة بالائتمان إذا كان الشخص يستأجر منزلاً حاليًا ، وسوف يتناسب المبلغ المقدر للمدفوعات مع معدلات الإيجار. ومع ذلك ، يفترض هذا الخيار أن المواطن لديه مبلغ كبير لدفع دفعة أولى على الرهن العقاري. وفي هذه الحالة ، سيكون من المربح على الأرجح إصداره كوديعة ، للحصول على فائدة ، والتي بدورها تدفع ثمن الشقة المستأجرة. تعرض بعض البنوك الآن إيداع 20٪ سنويًا أو أكثر. ويرجع ذلك ، بحسب المحللين ، إلى زيادة معدل إعادة التمويل لدى البنك المركزي ، الذي ارتفع إلى 17٪ في ديسمبر. إذا أخذنا السيناريو الذي تمت مناقشته أعلاه كأساس ، فمن وجهة نظر الاستثمار ، سيبدو الوديعة أكثر ربحية من الاستثمار في شقة - من غير المحتمل ، في هذه الحالة ، أن يرتفع السعر بنسبة 20٪ سنويًا ، ثم بنفس المبلغ ، بينما في حالة الإيداع ، يتم احتساب الفائدة من قبل البنك الجاري.

السيناريو الثاني يفترض أن أسعار العقارات سوف تستمر في الارتفاع. هذا سوففي المقام الأول بسبب التضخم. ومن المتوقع ، على سبيل المثال ، أنه من خلال تلخيص نتائج التنمية الاقتصادية في عام 2014 ، فإن الرقم المقابل سوف يتجاوز 11٪. حتى لو لم يكن الطلب في سوق العقارات ديناميكيًا بشكل كافٍ ، يعتقد الخبراء أنه يمكن توقع زيادة أسعار المساكن بشكل عام بما يتناسب مع التضخم. هل يستحق الرهن الآن في ظل هذا السيناريو؟

على الأرجح ، ستكون الإرشادات الخاصة بالمشتري المحتمل في هذه الحالة هي نفسها كما في حالة الخيار الأول. هذا يعني أنه يمكنك الحصول على قرض لشقة ، إذا كان المسكن مؤجرًا في الوقت الحالي ، وستكون مدفوعات الفائدة هي نفسها أو لا تزيد كثيرًا عن الإيجار. أو قم بإيداع المبلغ الذي تم تحصيله للدفعة الأولية ، واستلم الفائدة ودفع الإيجار المستحق.

السيناريو الثالث ينطوي على انخفاض في أسعار المساكن. ويرجع ذلك ، بدوره ، إلى اختلال التوازن المحتمل بين العرض والطلب في السوق ، والذي يمكن أن يغذيه حقيقة أن روسيا قد أدخلت في السنوات الأخيرة مخزونًا كبيرًا من المباني الجديدة. على الرغم من أن جزءًا كبيرًا من الشقق التي تم تشييدها في إطار هذه المشاريع مشتركة ، إلا أنه سيتم بيع نسبة كبيرة منها لاحقًا بأسعار السوق أو ، على سبيل المثال ، إعادة بيعها. هذا يمكن أن يخلق ما يعتقد بعض الاقتصاديين أنه فائض في العرض في سوق الإسكان.

ربما إذا تم اتباع هذا السيناريو ، فليس من المنطقي حتى التساؤل عما إذا كانهل يجب علي أخذ رهن عقاري الآن؟ بالطبع ، لن يكون هذا هو الخيار الأفضل. إذا كنا نتحدث عن إيجاد استثمارات مربحة ، فيمكنك الانتباه إلى الودائع. إذا كانت هناك حاجة للسكن ، فمن الأفضل تأجيره في الوقت الحالي ، خاصة وأن الأسعار المقابلة ، كقاعدة عامة ، يتم تخفيضها بعد شريحة المبيعات.

العوامل مترابطة

بالطبع ، كل سيناريوهات في سوق العقارات تعتمد بشكل كبير على الوضع في القطاع المصرفي ، وعلى مستوى الملاءة للمواطنين. لذلك يمكننا القول أن عوامل الأزمة التي تمت مناقشتها أعلاه تؤثر بشكل مباشر على سوق الإسكان ، فضلاً عن أي عوامل أخرى. في الوقت نفسه ، لا يزال الخبراء يعتقدون أن آليات السوق الموضوعية - العرض والطلب - تتشكل تحت تأثير العوامل المذكورة أعلاه إلى حد محدود. تعتبر المعايير التي تعكس الحاجة الحقيقية للروس لأنواع معينة من المساكن مهمة جدًا ، مع مراعاة تأثير عمليات الهجرة والتغييرات في تقنيات بناء الشقق وما إلى ذلك.

عامل سعر الصرف بالدولار الأمريكي

يرى بعض الخبراء ، في نفس الوقت ، أنه من المقبول تحديد السيناريو الرابع ، مما يعني زيادة كبيرة في أسعار العقارات بسبب تأثير عامل فريد من نوعه. كما تعلم ، تضاعف سعر صرف الدولار مقابل الروبل تقريبًا في عام 2014. ومع ذلك ، فإن معظم عملات البلدان النامية الأخرى ، بما في ذلك دول رابطة الدول المستقلة ، لم ينخفض سعرها كثيرًا مقابل العملة الأمريكية. نتيجة لذلك ، فإن متوسط الراتب بالدولار في روسيا ، على سبيل المثال ، فيكازاخستان ، قد استقرت عمليا ، أو حتى ، ربما ، أصبحت أقل شأنا من تلك المثبتة في البلد المجاور. نتيجة لذلك ، أصبحت الشقق في الاتحاد الروسي ، على سبيل المثال ، التنغي الكازاخستاني ، أرخص بشكل ملحوظ في عدد من القطاعات من تلك الموجودة في جيرانها. يأتي مواطنو كازاخستان في النهاية إلى روسيا ويشترون المساكن هنا. هذا الاتجاه ، كما يقترح بعض الاقتصاديين ، قد يستمر ، ويتكثف أيضًا بسبب نشاط مماثل لسكان البلدان المجاورة الأخرى - بيلاروسيا ، وأذربيجان ، ودول البلطيق ، وربما الصين. قد يؤدي هذا إلى حد ما إلى تسخين الطلب على العقارات ويتسبب في ارتفاع الأسعار في ديناميكيات تتجاوز التضخم.

ربما يجب على الشخص أن يدرس ، عند تقرير ما إذا كان سيأخذ قرضًا عقاريًا ، آراء الخبراء فيما يتعلق بالسيناريو الرابع ، ولكن فقط إذا كان يعيش في بلدة حدودية. وهذا يعني أنه يمكن تصنيف هذا الخيار على أنه مترجم.

الاستنتاجات

وهكذا حددنا العوامل الرئيسية التي تحدد اتجاهات الأزمة في سوق العقارات ، واعتبرنا السيناريوهات الرئيسية التي ستتيح لنا دراستها تحديد ما إذا كان الأمر يستحق الحصول على قرض عقاري على شقة في الوضع الحالي للسوق.

دعونا نحاول التلخيص. لذلك ، هناك أزمة في سوق الإقراض المصرفي. في جميع الاحتمالات ، لن تكون البنوك قادرة على إصدار قروض بالديناميكيات التي فعلتها في السنوات السابقة ، وبنفس شروط الفائدة. ولن يكون لدى المقترضين ، بدورهم ، دائمًا فرصة موضوعية لدفع الرهن العقاري. والنتيجة هي انخفاض في الطلب. سبب الأزمة المصرفية هو الوضع السياسي. لهذا،اتخاذ قرار بشأن الحصول على قرض عقاري الآن ، عندما تكون هناك عقوبات من جانب الاتحاد الأوروبي والولايات المتحدة ضد روسيا ، فمن المحتمل أن نقول لا. نحتاج إلى الانتظار حتى يستقر الوضع في البنوك ، حيث سيجدون مصادر جديدة للقروض لسداد التزاماتهم الحالية ، أو ستساعدهم الحكومة في ذلك.

العامل الثاني الذي قد يؤثر على قرار الحصول على قرض عقاري الآن هو الوضع في سوق العقارات الروسية. يحدد الاقتصاديون ثلاثة سيناريوهات أساسية. هذا هو استقرار الأسعار ، زيادتها الطفيفة ، بما يتناسب مع التضخم ، أو النقصان. أو ، إذا كان الشخص يعيش في بلدة حدودية ، فإن بعض الزيادة في تكلفة الشقق

هل يجب علي أخذ قرض عقاري؟ إن إيجابيات وسلبيات هذا القرار فيما يتعلق بالوضع الحالي للسوق واضحة تمامًا. من بين الجوانب الإيجابية فرصة الاستثمار المربح إذا نما الطلب في المستقبل القريب. يعتقد الاقتصاديون ، على الرغم من إدراكهم للعمق الكبير للأزمة الحالية ، أن الوضع سيتحسن في المستقبل المنظور - بسبب عودة محتملة في أسعار النفط ، واستبدال الواردات ، وتنويع اقتصاد البلاد. كما أن الاستثمار في العقارات سيضمن على الأقل سلامة الاستثمارات النقدية فيما يتعلق بالتضخم. من بين الجوانب السلبية لقرار شراء منزل - احتمال انخفاض الأسعار أو عدم نموها مرتفع للغاية. لا أحد ولا الآخر لن يكون مربحًا لمشتري الشقة. أيضًا ، على الأرجح ، في هذه المرحلة ، لن تتمكن البنوك من توفير ظروف مريحة للمقترضفي المئة