الضريبة على بيع الشقة: المميزات ، حساب المبلغ والمتطلبات

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

قد تكون هناك حاجة لبيع شقة لأسباب مختلفة ، ولكن في نفس الوقت ، كل شخص مهتم بما إذا كان مطلوبًا دفع ضريبة على بيع الشقة. في الواقع ، بعد إكمال هذه العملية ، يتلقى المواطن دخلًا معينًا ، يجب فرض رسوم منه. ولكن في الوقت نفسه ، هناك بعض الشروط التي لا توجد حاجة بموجبها لتحويل الضريبة. يجب على كل بائع معرفة المدة التي يستغرقها امتلاك شقة حتى لا تضطر بعد بيعها إلى دفع رسوم. بالإضافة إلى ذلك ، تؤخذ في الاعتبار إمكانية استخدام الخصم لتقليل الوعاء الضريبي.

ما مقدار الضريبة؟

بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى معرفة الرسوم. يجب على كل مالك باع عقارات أو جزء منها معرفة الضريبة الخاضعة لبيع الشقة ، وهل هو مطالب بدفع هذه الرسوم.

يستخدم الحساب المبلغ المحدد في العقد المعد لبيع الكائن. ليس من غير المألوف أن يطلب البائعون من المشترين مبلغًا أقل في هذه الاتفاقية ،مما سيسمح لهم بتجنب دفع الضريبة عند استخدام الخصم. أدى ذلك إلى الحاجة إلى تعديل القانون ، بحيث لا يتم الآن أخذ سعر البيع فقط في الاعتبار ، ولكن أيضًا القيمة المساحية للشيء. إذا كانت أعلى من القيمة المتوفرة في العقد ، فسيتم حساب مبلغ الضريبة بالسعر المساحي.

هذه التغييرات مبررة بحقيقة أنه من الضروري تقليل عدد المعاملات الاحتيالية ، والغرض الرئيسي منها هو التهرب الضريبي. يتم خصم 13٪ إضافية من المبلغ المعلن. قد ينخفض الوعاء الضريبي عند استخدام الخصم.

اللائحة التشريعية

يتم تنظيم شرط دفع الضريبة على الدخل المستلم من بيع العقارات من خلال لوائح مختلفة. وتشمل هذه الفن. 117 والفن. 220 من قانون الضرائب ، وكذلك القانون الاتحادي رقم 382.

المستندات تحدد ما إذا كانت ضريبة المبيعات مستحقة على بيع شقة ، وكيف يتم تحديد الرسوم ، وتحت أي ظروف يتم إعفاء البائعين من هذه العملية.

متى لا يتم دفع الضريبة؟

هناك شروط معينة لا يضطر بموجبها الأشخاص الذين يبيعون العقارات إلى دفع ضريبة على دخلهم. لا يتم دفع الضريبة بعد بيع الشقة (لأسباب مختلفة) فقط إذا كان هناك دليل على هذه الظروف. لا تحتاج لحساب ودفع الرسوم في الحالات:

• بعد شراء الشقة ، امتلك البائع الشقة لأكثر من خمس سنوات ؛
• بعد استلام المسكن بالميراث نتيجة السحبهدية أو بقرار من المحكمة ، تحتاج إلى الانتظار 3 سنوات ، حتى تتمكن لاحقًا من بيع الكائن مع الإعفاء الضريبي ؛
• إذا تم بيع الشقة بسعر أقل من سعر شرائها ، حيث أنه من الضروري دفع ضريبة على الدخل ، ولكن سيتعين عليك إثبات رسميًا أن البائع لم يحقق ربحًا حقًا ، والتي عقود لأجلها شراء وبيع المساكن المستخدمة ؛
• قيمة العقار أقل من مليون روبل روسي ، حيث يمكن لكل بائع للعقار الاستفادة من خصم مليون روبل روسي ، وبهذا المبلغ يتم تخفيض الوعاء الضريبي ، وبالتالي ، بسعر منخفض

لم يعد من الممكن تطبيق التقليل غير المعقول لتكلفة السكن. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن الضريبة على بيع شقة للأفراد يمكن احتسابها على أساس القيمة المساحية ، إذا كانت أعلى من سعر بيع الكائن.

متى يجب تحويل الأموال؟

الرسوم المستحقة العام المقبل. لذلك ، إذا تم بيع الشقة في عام 2017 ، وفي نفس الوقت يصبح من الضروري حساب الرسوم وتحويلها ، فيجب تحويلها إلى الميزانية قبل 15 يوليو 2018.

إذا كان هناك تأخير ، يتم فرض غرامات تزيد بشكل كبير من المبلغ الإجمالي الذي يجب تحويله إلى الميزانية.

ما هي المدة التي يستغرقها امتلاك شقة حتى لا تدفع ضريبة بعد بيعها؟

تم إجراء تغييرات مهمة في عام 2016 ، لذا الآن يجب على جميع الأشخاص معرفة كيفية تحديد هذه الفترة بشكل صحيح ،عدم محاسبتهم على الانتهاكات. القواعد الأساسية تشمل:

• إذا تم شراء العقار بعد عام 2016 ، فعليك الانتظار 5 سنوات لبيعه دون الحاجة إلى دفع رسوم ؛
• إذا تم استلام الكائن على أساس معاملات أخرى لم ينفق فيها متلقي الشقة أي أموال ، على سبيل المثال ، تم استلام السكن عن طريق الميراث أو التبرع به على أساس تبرع تم إعداده بشكل صحيح ، إذن يمكن بيعها بدون ضريبة خلال ثلاث سنوات

يجب دفع الضريبة على بيع شقة مملوكة لأقل من 3 سنوات دون توقف. في هذه الحالة ، يبدأ العد التنازلي من اللحظة التي يتلقى فيها المواطن وثيقة تؤكد حقه في العقارات. على سبيل المثال ، إذا تم شراء عنصر على أساس مساهمات الأسهم ، فيجب أن يتم العد التنازلي من اللحظة التي يتم فيها سداد آخر دفعة.

هل أحتاج إلى دفع ضريبة على المساكن المتبرع بها أو الموروثة؟ نعم ، إذا مرت أقل من ثلاث سنوات من استخدام هذه الممتلكات وترغب في بيعها. لنفترض أنك تمتلك شقة لمدة 3 سنوات. في هذه الحالة ، لن يتم احتساب ضريبة المبيعات وتحويلها ، ولكن في نفس الوقت من الضروري تقديم دليل لخدمة الضرائب الفيدرالية على أن أكثر من ثلاث أو خمس سنوات قد مرت بالفعل.

هل يمكنني خفض السعر؟

كل شخص يبيع عقارات يريد تجنب الضرائب. يفضل الكثير من الناس عدم دفع ضريبة على بيع شقة على أساس أنهم يقللون عمدًا من قيمة المبيعاتسعر الشيء ، لذلك عند استخدام الخصم ، إما لا توجد ضريبة على الإطلاق ، أو لها مبلغ صغير.

لم يتم استخدام هذه الطريقة منذ عام 2016. هذا يرجع إلى حقيقة أنه قبل حساب الرسوم ، يقارن موظفو مصلحة الضرائب الفيدرالية مؤشرين يمثلهما سعر البيع والقيمة المساحية للكائن. يعتمد الحساب على المبلغ الذي سيكون أكبر. لذلك ، فإن تجنب الضرائب بهذه الطريقة لن ينجح. يجب دفع الضريبة على بيع شقة جديدة تم شراؤها أو استلامها قبل أقل من ثلاث أو خمس سنوات في أي حال.

كيف لا تدفع الضريبة عند تملك شقة أقل من 5 سنوات؟

هناك احتمالات معينة تسمح لك فعليًا بعدم دفع هذه الرسوم ، حتى لو كانت الشقة مملوكة لشخص لمدة تقل عن خمس سنوات. لا يتم دفع ضريبة مبيعات الشقق في الحالات والأوضاع التالية:

• عقار تم شراؤه قبل عام 2016 ، لذلك فهو لا يزال خاضعًا لشرط أن تنتظر ثلاث سنوات ، وليس خمس سنوات ، لتتمكن من بيعه دون دفع رسوم ؛
• تم استلام الشقة كهدية او ميراث فلم يدفع ثمنها مواطن مما ادى لكونها تكفي لامتلاك القطعة 3 سنوات فقط ثم بيعها و لا دفع الضرائب ؛
• يمكن للبائع إثبات أنه لم يحقق ربحًا في عمليتين خلال ثلاث سنوات ، لذلك باع الشيء بسعر أقل قليلاً مما تم شراؤه في الأصل ، ولكن في ظل هذه الظروف من المهم أن يكون سعر البيع لم يكن تحت المساحهتكلفة الشقة ؛
• تتم المعاملات فيما يتعلق بالإسكان غير المكلف ، لذا فإن سعرها المساحي والبيع أقل من مليون روبل ، مما يؤدي إلى حقيقة أنه بسبب استخدام الخصم ، فإن القاعدة الضريبية سلبية تمامًا.

يجب إثبات جميع الشروط المذكورة أعلاه من قبل مواطن باستخدام أوراق رسمية ، لذلك ، يجب تقديم المستندات ذات الصلة إلى دائرة الضرائب الفيدرالية.

الفروق الدقيقة في بيع شقة بالوراثة

إذا حصل المواطن على ممتلكات عن طريق الميراث ، فعليه أن يدفع واجب الدولة ، اعتمادًا على قيمة الكائن ، وكذلك التعامل مع تسجيل طويل للشقة. بالإضافة إلى ذلك ، من أجل تسجيله في العقار ، يجب عليك دفع رسوم قدرها 2000 روبل. في كثير من الأحيان ، بعد التسجيل ، يكون لدى الشخص رغبة في بيع الشيء. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في ظل هذه الظروف ، يجب دفع الضريبة على بيع الشقة الموروثة.

يجب تقييم بعض العوامل أولاً:

• يتم تحديد حجم القيمة المساحية للعقار ، لأن هذا هو المؤشر الذي سيتم استخدامه لحساب الضريبة إذا تم بيع الشقة بسعر أقل ؛
• يتم خصم1 مليون روبل من المبلغ المستلم ، ويمثله الخصم ؛
• محسوبة من هذه القيمة البالغة 13٪ لتحديد المبلغ الذي يجب دفعه للميزانية ، لأنه إذا كانت كبيرة جدًا ، فمن المستحسن غالبًا الانتظار لمدة ثلاث سنوات حتى يتم بيع العنصر بدون ضريبة.

لم يتم حساب القيمة المساحية لجميع الشقق بعد. هذا يرجع إلى حقيقة أنه لا يتم تحديده إلا من خلال لجنة خاصة تتكون من موظفين مؤهلين من BTI ، وبالتالي ، غالبًا ما لم يتم تحديد هذا المؤشر بعد لكائن معين. في هذه الحالة ، سيتعين على الوريث طلب مثل هذا التقييم من تلقاء نفسه ، مما يؤدي إلى تحمل تكاليف إضافية.

ما هو الخصم المقترح؟

يجب على أي شخص يخطط لبيع شقة أو حتى غرفة أن يتذكر أن لديه فرصة لاستخدام الخصم الضريبي. هو المعيار لجميع الشقق 1 مليون روبل. ما مقدار الضريبة التي سيتم دفعها على بيع الشقة في هذه الحالة؟

على سبيل المثال ، تم بيع شقة مقابل 3.4 مليون روبل ، وهذا المبلغ أعلى من القيمة المساحية للعنصر. تم إتمام الصفقة في غضون عام بعد شراء العقار. هل أحتاج إلى دفع ضريبة على بيع شقة في هذه الحالة؟ منذ ثلاث أو خمس سنوات لم تمر بعد على تسجيل العقارات ، يجب حساب الرسوم وتحويلها بشكل صحيح.

مبدئيًا ، يتم حساب القاعدة الضريبية ، والتي يتم من أجلها تخفيض سعر البيع بمقدار الخصم: 3 ، 4 - 1=2.4 مليون روبل. علاوة على ذلك ، يتم فرض ضريبة على هذا المبلغ: 2.4 مليون × 13 ٪=312 ألف روبل.

يمكنك استخدام الخصم لتخفيض الضريبة على بيع شقة فقط إذا كان لدى البائع دليل على أنه صرف ماله على الكائن في البداية. يمكن تقديم هذا الدليل من خلال المستندات:

• تحويلات مدفوعات ، على أساسها تم تحويل الأموالحساب آخر ، لذلك تم تنفيذ إجراء شراء الكائن بالكامل من خلال البنك ؛
• إيصال يشير إلى تحويل الأموال ؛
• فعل قبول ونقل كائن يشير إلى سعر هذه الخاصية ؛
• الشيكات المالية التي يمكن أن تؤكد ليس فقط شراء المساكن ، ولكن أيضا الانتهاء منها.

فقط بعد إعداد الأدلة ، يمكنك استخدام الخصم.

متى يكون من المناسب الانسحاب من الخصم؟

يمكن لبائع المنزل أن يقرر ما إذا كان سيتم تخفيض سعر البيع بمقدار الخصم أو سعر شراء العقار. على سبيل المثال ، في عام 2016 ، تم شراء شقة مقابل 2.3 مليون روبل. في عام 2017 ، بيعت مقابل 4.2 مليون روبل.

إذا كنت تستخدم الخصم ، فإن مبلغ الضريبة على بيع الشقة سيكون مساوياً لـ: (4 ، 2-1) × 13٪=416 ألف روبل.

إذا كنت تستخدم طريقة تتضمن تحديد الربح الفعلي المستلم ، فسيكون مبلغ الرسم: (4 ، 2 - 2 ، 3) × 13٪=247 ألف روبل.

لذلك فمن المستحسن في مثل هذه الحالة رفض الخصم من أجل تخفيض الضريبة على بيع الشقة. يشير القانون الجديد إلى أنه إذا لم يكن من الممكن تأكيد سعر شراء شيء ما ، فعندئذ على أي حال ، سيتعين عليك استخدام الخصم.

يُقدم الخصم مرة واحدة فقط في السنة ، لذلك إذا أجرى الشخص عدة معاملات مرة واحدة في عام واحد ، فحينئذٍ تنطبق فرصة تخفيض الوعاء الضريبي لشقة واحدة فقط.

بالإضافة إلى ذلك ، عند شراء منزل ، يمكنك الاعتماد على استرداد الضريبة. يتم حسابها على أساسالإنفاق:

• المبلغ الذي تم شراء الشقة به ؛
• مصاريف بناء المنشأة
• شراء الارض التي بني عليها البيت
• سداد فوائد القرض ، إذا تم إصدار قرض رهن عقاري لشراء سكن.

يتم توفير أقصى خصم للممتلكات بمبلغ 260 روبل. يمكن إرجاع ما يصل إلى 390 ألف روبل من سعر الشراء أو البناء ، وكذلك للفائدة على الرهن العقاري.

كيف يتم حساب السعر المساحي لشيء ما؟

كثير من الناس لا يعرفون عن الابتكارات في التشريع ، لذا فهم يحاولون تقليص الوعاء الضريبي ببيع العقارات بتكلفة منخفضة. يتفاوضون مع المشترين بحيث يحتوي العقد على مبلغ لا يتجاوز مليون روبل. عند استخدام الخصم ، اتضح أن القاعدة الضريبية ممثلة بقيمة سالبة.

لكن الآن السلطات الضريبية في مثل هذه الحالة لا تستخدم فقط المؤشر المشار إليه في عقد البيع ، ولكن أيضًا السعر المساحي لتحديد الضريبة على بيع الشقة. يشير القانون إلى أنه إذا تجاوزت القيمة المساحية القيمة المتاحة في المستند ، فسيتم احتساب الرسم عليها.

على سبيل المثال ، اشترى مواطن شقة مقابل 1.5 مليون روبل. سعرها المساحي 1.3 مليون روبل. بعد عام من الملكية ، قرر الشخص بيع الكائن مقابل 1.6 مليون روبل. يتفق مع المشتري على أن العقد يجب أن يشير إلى مبلغ 900 ألف روبل. عند حساب الضريبة ، يأخذ موظفو مصلحة الضرائب الفيدرالية في الاعتبار السعر المساحي للكائن ، لأنه أعلى من سعر البيع. في هذه الحالة ، عند استخدام الخصم ، الحجمستكون الضريبة مساوية لـ: (1 ، 3-1) × 13٪=39 ألف روبل.

الفروق الدقيقة في رسم التصريح

إذا كان الشخص يمتلك عقارات أقل من تاريخ الاستحقاق ، فلا يجب عليه فقط حساب الرسوم ودفعها ، بل يجب عليه أيضًا إعداد وتقديم إقرار إلى دائرة الضرائب الفيدرالية. لا يلزم إنشاء هذا المستند في المواقف:

• الشقة ليست للبيع بل يتم تبديلها او التبرع بها لشخص اخر حيث يتم نقل الغرض مجانا او بدون دفع مبلغ اضافي وبالتالي فالمواطن ببساطة لا يحصل على دخل يمكن من خلاله احتساب الضريبة ؛
• الشيء الذي يتم بيعه يخص شخصًا لأكثر من ثلاث أو خمس سنوات ، اعتمادًا على كيفية الحصول عليه.

في حالات أخرى ، من المهم ليس فقط دفع الضرائب ، ولكن أيضًا تقديم إقرار. هذا ضروري فقط إذا كانت القاعدة الضريبية موجبة.

من المهم أن نفهم ليس فقط ما إذا كان المواطنون يدفعون ضريبة على بيع الشقة ، ولكن أيضًا كيف يتم تشكيل الإعلان. قواعد تجميعها تشمل:

• يشير إلى الفترة التي تم فيها إنشاء المستند ؛
• معلومات شخصية عن دافع الضرائب مسجلة ؛
• يتم ادخال بيانات عن كيفية استلام الشقة ، ومدة بقائها تحت تصرف المواطن ، وبأي ثمن تم شراؤها وبيعها ؛
• أدخل معلومات حول الخصم المطبق ؛
• يعطي قواعد حساب الضرائب.

بناءً على المعلومات الواردة في الإعلان يتم دفع رسوم

كيف يتم إيداع الإقرار؟

الوثيقة مقدمة فيFTS بطرق مختلفة:

• زيارة مكتب دائرة الضرائب الفيدرالية لتقديم المستند إلى أخصائي ، وبعد ذلك يتم تقديم إشعار وإيصال ضريبي ؛
• إرسال الوثائق بالبريد ؛
• استخدام الإنترنت ؛
• بمساعدة وسيط يجب أن يكون لديه توكيل رسمي موثق.

لا تحتاج إلى إعداد مستند إذا كانت نتيجة الحساب أنك لست مضطرًا لدفع الضرائب. وهذا يشمل الحالات التي يتم فيها الحصول على قيمة سالبة للقاعدة الضريبية ، بعد استخدام الخصم ، حيث لا يلزم إثبات هذه الحقيقة من قبل دافع الضرائب على أساس الفن. 229 NK. تنص على أنه إذا كان الدخل غير خاضع للضريبة ، فقد لا يتم الإبلاغ عنه من قبل دافعي الضرائب.

المسؤولية عن عدم دفع الرسوم

إذا ارتكب دافع الضرائب خطأ أو ببساطة لم يدفع ضريبة الدخل الشخصي عن قصد بعد بيع الشقة ، فهذا يؤدي إلى حقيقة أن المواطن يتعرض للمسؤولية الإدارية أو الجنائية.

مقياس المسؤولية يعتمد على خطورة الجريمة ومقدار الضريبة. لذلك ، يمكن فرض غرامة تصل إلى 100 ألف روبل. أو حتى السجن لمدة تصل إلى ثلاث سنوات. لذلك ، من الضروري تقديم إعلان في الوقت المناسب قبل 30 أبريل ، وكذلك دفع الرسوم قبل 15 يوليو. إذا لم تكن هناك أموال في اليوم السادس عشر ، فسيتم فرض غرامة قدرها 5٪ عن كل شهر تأخير ، لذلك في غضون ستة أشهر ، سيتعين عليك دفع ليس فقط الضريبة ، ولكن أيضًا 30٪ منها. الحد الأدنى لمثل هذه الغرامة هو ألف روبل

هكذا يجب على كل شخصتعرف على الضرائب التي يتعين عليك دفعها عند بيع / شراء شقة من أجل تقديم مساهمات في الميزانية في الوقت المناسب. هذا سوف يتجنب المسؤولية الكبيرة عن الانتهاكات الجسيمة. في الوقت نفسه ، يجب أن تفهم شروط الملكية ، وإمكانية استخدام الخصم والفروق الدقيقة الأخرى في الحساب.