مشاكل الإقراض العقاري في روسيا

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

ظهر مفهوم "الرهن العقاري" باللغة الروسية منذ وقت ليس ببعيد. ومع ذلك ، فإن قلة من الناس يعرفون أن خدمات تزويد سكان الدولة بقروض نقدية لشراء المساكن موجودة منذ عام 1917. تجدر الإشارة إلى أن مثل هذه العمليات كانت تحظى بشعبية كبيرة في تلك الأيام ، حيث تم تنظيم مثل هذه المعاملات بشكل صارم. ومع ذلك ، عندما بدأ توزيع المساكن ، ضاعت هذه الممارسة ، ولم يتم استئنافها إلا مؤخرًا نسبيًا.

اليوم ، للأسف ، ترتبط مثل هذه المعاملات بين المواطنين بأكثر الأشياء غير السارة. هذا ليس مفاجئًا ، لأن قضايا إقراض الرهن العقاري في روسيا الآن وآفاق تطوير هذا النوع من الخدمات حادة للغاية. ماذا يحدث للقروض. لماذا هم أقل شعبية ويتلقون الكثير من الانتقادات الآن؟

عقارات المواطنين الخاصة والإعانات

أولاً وقبل كل شيء ، تبدأ مشاكل الإقراض العقاري بحقيقة أن 10٪ فقط من المواطنين اليوم لديهم مساحة معيشية خاصة بهم ، والتي تتجاوز مساحتها الإجمالية 18 مترًا مربعًا للفرد. بناءً على ذلك ، يمكن لـ 1٪ فقط من الأشخاص شراء عقارات فيكسب المال.

في النهاية ، لا يرى المواطنون أي مخرج آخر ، وكيفية الحصول على قرض عقاري ، وإن كان ذلك في ظل أكثر الظروف غير المواتية. في الوقت نفسه ، بناءً على الوضع الاقتصادي ، يجب أن يتلقى معظم المقترضين دعمًا من الدولة. ومع ذلك ، هذا ليس ممكنًا دائمًا بسبب العدد الهائل من الناس في الدولة الذين يرغبون في الحصول على إعانات حكومية. حتى الآن ، يرغب أكثر من 20 مليون مواطن في الاتحاد الروسي في الحصول على قرض عقاري. بناءً على هذه الأرقام المجنونة ، يصبح من الواضح أن المطورين بحاجة إلى بناء منازل باستمرار ، وهو أمر يكاد يكون من المستحيل القيام به في مثل هذا الوقت القصير.

المشكلة الرئيسية للإقراض العقاري في روسيا هي أنه في هذه الحالة ستكون الدولة قادرة على تزويد جميع المحتاجين بالإسكان في إطار البرامج الاجتماعية لمدة 26 عامًا فقط.

يجدر أيضًا النظر في أن الإطار التشريعي للإقراض العقاري في البلاد لا يزال خامًا تمامًا. ومن ثم ، تنشأ مشاكل إضافية مع كل من قروض الإسكان وتقديم الإعانات.

التضخم

يبدو ، ما هي العلاقة بين تحسن الوضع الاقتصادي في البلاد ومشاكل تطوير الإقراض العقاري؟ نعم ، في الواقع ، قبل حوالي 15 عامًا كان الوضع في الدولة صعبًا للغاية ، وانحرف مستوى التضخم بالمعنى الحقيقي للكلمة عن نطاقه. يبدو الوضع اليوم أكثر إيجابية ، لكنه لا يزال بعيدًا عن الاستقرار الكامل. بادئ ذي بدء ، هذا يتعلق بنظام الائتمان.

بسبب الوضع غير المستقرالمواطنون ببساطة لا يريدون الاحتفاظ بأموالهم في البنوك. وبناءً على ذلك ، فإن مؤسسات الائتمان المملوكة للدولة ليس لديها ببساطة أي مكان تأخذ فيه الأموال لتقديم القروض إلى السكان. ينتج عن هذا أيضًا معدلات سنوية أعلى وشروط إقراض غير مواتية أخرى.

في النهاية ، لا تصبح القروض العقارية منتجًا شاملاً ، بل خدمة لا يستطيع الجميع تحملها.

الوضع الاقتصادي العام

يعلم الجميع أن الرهن العقاري هو قرض يتم سداده بعد فترة زمنية طويلة إلى حد ما. كقاعدة عامة ، يُمنح هذا القرض لمدة تصل إلى 20-30 عامًا. ومن هنا تنشأ مشاكل الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي.

الحقيقة هي أن البنوك التي تقدم مثل هذه القروض طويلة الأجل يجب أن يكون لديها على الأقل بعض الضمانات للمدفوعات حتى لا تفقد استقرارها الاقتصادي. في المقابل ، يريد المقترضون أنفسهم أيضًا التأكد من أنهم سيكونون قادرين على سداد المساكن التي قاموا بالفعل بدفع دفعة مقدمة مثيرة للإعجاب إلى حد ما. ولكن كيف تحصل على أي ضمانات إذا تغير دخل السكان بشكل دوري؟ وهذا يؤدي إلى حدوث حالات صعود وهبوط مالي ، والتي بدورها ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالوضع الاقتصادي العام حول العالم.

بناءً على ذلك ، تضطر مؤسسات الائتمان إلى مراعاة المخاطر ، وفي حالة عدم سداد القرض ، تحصيل الغرامات من المقترض. هذا هو السبب في أنه لا يمكن للجميع الحصول على قرض عقاري اليوم ، لأنه في حالة التأخير أو عدم القدرة على سداد القرض المأخوذ ، يجب على الشخص توفير موارد أخرى يمكن للبنك أن يأخذها في الاعتبارالديون غير المسددة.

ملاءة منخفضة للمواطنين

إذا تحدثنا عن مشاكل وآفاق تطوير الإقراض العقاري ، فأنت بحاجة إلى فهم أن هذه الصناعة تعتمد بشكل مباشر على سكان البلد أنفسهم ، أو بالأحرى ، على مستوى أرباحهم. اليوم ، يحتاج أكثر من 60٪ من السكان إلى تحسين ظروف السكن. يبدو أن الرهن العقاري يمكن أن يكون خلاصًا حقيقيًا لهؤلاء الناس. لكن للأسف لا يستطيع الجميع تزويد البنك بالمستندات الضرورية التي تؤكد مستوى الأرباح.

وفقًا لشروط الإقراض العقاري ، يُمنح القرض للفرد إذا كانت الدفعة الشهرية لا تزيد عن 40٪ من الدخل الرسمي للمواطن وأقاربه. وهكذا ، إذا دفع المقترض كل شهر حوالي 30 ألف روبل ، فعليه أن يكسب ما لا يقل عن 75 ألف روبل.

للأسف متوسط الراتب اليوم لا يصل إلى هذا المستوى. وهذا يؤدي إلى مشاكل إضافية فيما يتعلق بإقراض الرهن العقاري. كثير من المواطنين ، في محاولة للحصول على قرض مرغوب فيه ، يشيرون إلى الرواتب المتضخمة في الشهادات ثم يفشلون في تحمل التزامات القرض.

احتكار السوق

سوق الإسكان الأولي في روسيا لا يزال "مبهمًا". لا يوجد الكثير من الشركات التي تعمل في بناء المنازل ، وبالتالي لا توجد منافسة بين الشركات. لهذا السبب ، يمكن للمطورين الحفاظ على أسعار العقارات عند مستوى مرتفع إلى حد ما ، والتييؤدي إلى احتكار افتراضي ومعدلات أعلى للأقساط الأولية واللاحقة على القروض.

وفقًا لذلك ، فإن الحل الوحيد لمشاكل الإقراض العقاري هو خفض أسعار المباني الجديدة. ولكي يحدث هذا ، فإن تطوير سوق البناء أمر ضروري. إذا ظهرت شركات مطورة جديدة في الدولة ، فلن يؤدي ذلك إلى تقليل تكلفة السكن فحسب ، بل سيوفر أيضًا مزايا للسكان. عندها فقط يصبح الرهن العقاري منتجًا عامًا.

طرق الاستثمار

استمرارًا في النظر في مشاكل الإقراض العقاري ، يجدر النظر في أن الأموال الواردة إلى البنوك من الأفراد يتم تخزينها عادة هناك لمدة لا تزيد عن عام واحد.

لا تملك ميزانية الدولة والمؤسسات المالية ببساطة الأموال الكافية لتقديم إعانات تفضيلية. من أجل وضع برامج حكومية لدعم السكان على الرهون العقارية ، من الضروري تحقيق الاستقرار في أسواق الأوراق المالية. هذا يعني أنه سيتم حل مشاكل الإقراض العقاري في روسيا جزئيًا بعد أن يبدأ بيع وشراء الأسهم والأوراق القيمة.

قد يكون هذا "تغذية" جيدة للمؤسسات المالية التي تقدم قروضًا لشراء منزل. نظرًا لأنه في هذه الحالة ، ستتلقى البنوك أموالًا ليس من الأفراد ، ولكن من الكيانات القانونية ، ثم سيتم تخزين الأموال (على التوالي ، وتسليمها) لفترة أطول.

سياسة الهجرة

يعلم الجميع ذلك في العاصمة والمدن الكبرى في روسياالحياة أفضل بكثير مما كانت عليه في المناطق. لذلك ، ليس من المستغرب أن يفضل الناس الانتقال إلى أماكن أكثر ازدهارًا واستقرارًا. في كل عام ، يهرع عدد كبير من المهاجرين من جميع أنحاء البلاد إلى موسكو وسانت بطرسبرغ والمدن الكبرى الأخرى. في هذا الصدد ، يتزايد الطلب على المساكن أيضًا ، مما يؤدي إلى ارتفاع قيمة الشقق. وفقًا لذلك ، ترتفع معدلات القروض أيضًا ، ويواجه السكان مشاكل جديدة في الإقراض العقاري.

لحلها ، يجب اتخاذ تدابير شاملة لن تؤثر فقط على مؤسسات البناء والائتمان ، ولكن أيضًا تهدف إلى تحسين الاقتصاد الجزئي في البلاد. بالطبع ، لا يمكن حل مثل هذه القضايا العالمية بين عشية وضحاها.

عدد البرامج الاجتماعية

قروض الإسكان هي إحدى الأدوات المصممة لحل مشكلة الإقراض العقاري. حتى الآن ، هناك عدد من الأنشطة التي تهدف إلى تحسين ظروف الأسر الشابة والمعلمين والعسكريين وشرائح أخرى من السكان. ومع ذلك ، وفقًا للإحصاءات ، تحتاج معظم هذه البرامج إلى بعض التحسينات الجادة.

يتم بالفعل تطوير إعانات إضافية للأطباء الشباب والعائلات الكبيرة. لكن النبأ السيئ هو أن معظم المؤسسات المالية لا تهتم ببساطة بمثل هذه البرامج ، حيث سينخفض دخلها في هذه الحالة. الموقف الوحيد عندما يتجه البنك للحصول على قروض الرهن العقاري الاجتماعي هو عندما يتم تعويض الخسائر المالية من قبل الدولة نفسها.

وبالتالي ، فإن مشاكل تطوير الإقراض العقاري في روسيا هي في الواقع ذات طبيعة عالمية ، ومن المستحيل حلها بشكل مؤقت. ومع ذلك ، فإن الدولة تتخذ إجراءات فعالة لخفض معدلات قروض الإسكان.

على مدى السنوات القليلة الماضية ، تم إدراج عدد كبير من البنوك في قائمة أولئك الذين يقدمون مثل هذه الخدمات للسكان. يقدم الكثير منهم ظروفًا أكثر ملاءمة ، والناس لديهم خيار. يشير هذا إلى أن الدولة قد قيمت جميع المشكلات الحالية المتعلقة بإقراض الرهن العقاري ، وأن طرق حلها قد تم تحديدها بالفعل. لذلك ، سيكون السكن قريبًا في متناول المواطنين الروس. مع تطور البرامج الاجتماعية وظهور شركات المقاولات الجديدة ، يستقر الوضع مع شراء العقارات تدريجياً.

آفاق تطوير الرهون العقارية

إذا تحدثنا عن مستقبل إقراض الإسكان ، فكل شيء يعتمد بشكل مباشر على الطلب. نظرًا لعدم وجود بديل اليوم يمكن أن يحل محل الرهن العقاري ، فمن السهل استنتاج أنه بمرور الوقت ستزداد شعبية هذا الاتجاه.

عند الحديث عن مشاكل وآفاق تطوير الإقراض العقاري ، فإن معظم الخبراء يضعون توقعات متفائلة إلى حد ما. ومع ذلك ، فإن التركيز حتى الآن ينصب بشكل أساسي على المديرين المتوسطين ، الذين تكون رواتبهم أكثر استقرارًا.

إذا تحدثنا عن تقلبات أسعار الفائدة ، فهي اليوم أعلى بنسبة 5٪ من معدل التضخم. مع انخفاضها الحاد ، ستعاني البنوك من مشاكل مالية يمكن أن تؤدي إلىنقص في برامج الرهن العقاري.

من الجدير أيضًا أن يؤخذ في الاعتبار أنه الآن ، مع الإقراض العقاري ، أصبحت المؤسسات المالية مؤمنة ضد المخاطر المحتملة من خلال ضمانات الممتلكات. ومع ذلك ، فإن هذا لا يحميهم من الإفلاس المحتمل للمقترض. في حالة حدوث تقصير ، فإن مبلغ التأمين الخاص بالشخص الذي أخذ القرض سيغطي جزءًا فقط من القرض الأساسي. وبناء على ذلك فإن الهيكل المالي يخاطر أكثر من المواطن نفسه. لذلك ، من المهم مراعاة جميع مخاطر الائتمان وتطوير البرامج المناسبة.

طرق حل المشكلات

إذا كانت البنوك متأكدة من تقديم تعويض بنسبة 100٪ عن الخسائر المحتملة ، فلن يخضع المقترضون لمثل هذه المتطلبات الصارمة للحصول على قرض عقاري ، ويمكن تخفيض الدفعة الأولى بشكل كبير.

اليوم ، من أجل تأمين أصولهم ، تطلب المؤسسات المالية من المقترضين دفع مساهمة جزئية للسكن ، والتي يتم دفعها عند التقدم بطلب للحصول على قرض وتصل إلى حوالي 30 ٪ من تكلفة الشقة بأكملها. بالطبع ، لا يمكن لأي شخص إيداع مثل هذا المبلغ في وقت واحد. وهذا يجبر المواطنين على استئجار شقق بدلاً من أخذ قروض بنكية طويلة الأجل.

في الولايات المتحدة ، تم حل هذه المشكلة بالفعل ، وتصدر البنوك الأمريكية اليوم قروضًا بدون دفعات مقدمة ، أي 100٪ من تكلفة الشقق. أصبح هذا ممكنا بعد تطوير نظام مخاطر الرهن العقاري. إذا بدأت هذه الممارسة في العمل في روسيا ، فبعد فترة ، ستبدأ البنوك المحلية أيضًا في إصدار قروض أكبر.

ومع ذلك ، ليس كل شيء بهذه البساطة. عند الحديث عن إقراض الرهن العقاري ، والمشكلات وآفاق حلها ، يجب ألا ننسى مخاطر السوق. الحقيقة هي أن هناك احتمال حدوث انخفاض حاد في تكلفة السكن. سيؤثر هذا الوضع سلبًا على كل من المقترض والمؤسسة الائتمانية.

عند شراء مكان للمعيشة ، يريد الجميع التأكد من أنه بمرور الوقت لن تنخفض قيمته فحسب ، بل ستزداد بشكل ملحوظ. بفضل هذا ، بعد 10 سنوات ، يمكنك إجراء صفقة جيدة عن طريق بيع شقة. مثل هذا الموقف غير مربح أيضًا للبنك ، لأنه في هذه الحالة سيضطر إلى خفض معدل الفائدة السنوي. لذلك ، إلى أن يكون هناك استقرار في سوق العقارات ، سيكون من الصعب تحقيق شروط الإقراض المثلى في هذا المجال.

بالإضافة إلى ذلك ، يجدر الانتباه إلى شيء مثل مخاطر السيولة. ويعني احتمالية عدم تمكن البنك من الوفاء بالتزاماته خلال الفترة المحددة بسبب اختلال توازن الأصول القائمة. في هذه الحالة الالتزامات لن تكون كافية للدفعات الضرورية

تحدث مثل هذه المواقف لأن قروض الرهن العقاري تتكون من قروض وودائع قصيرة الأجل. وهم بدورهم يترددون في تشكيل مواطنين

وبالتالي ، لن يكون من الممكن تحقيق الاستقرار في مجال الإقراض العقاري إلا عندما يتم تناول هذه المشكلة في جميع الاتجاهات الموضحة أعلاه. كلما زاد عدد المواطنين الذين سيأخذون الرهون العقارية والودائع والقروض الصغيرة ، زادت الموارد التي تمتلكها المؤسسات المالية.المنظمات. الشيء نفسه ينطبق على شركات البناء ، وكذلك البرامج الحكومية التي بدأت تتطور ببطء.