أنواع الإقراض العقاري. برامج الإقراض العقاري

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

لقد دخلت الرهن العقاري حياتنا بالفعل ، وهذا ليس سرا. يلجأ العديد من العائلات ، وخاصة الصغار منهم ، إلى هذه الخدمة التي تتيح لهم شراء العقارات بشروط ميسرة. الميزة الرئيسية للرهن العقاري هي أن تكلفة الشقة ، إلى جانب الفائدة على نوع من القرض ، تقسم على 15-20 سنة ، مما يسمح لك بدفع مبلغ مقبول كل شهر.

يوجد اليوم في روسيا أنواع مختلفة من الإقراض العقاري ، والتي تختلف في ظروفها. تحتاج أولاً إلى التفكير في مفهوم "الرهن العقاري": ماذا يعني ومن أين أتت هذه الكلمة؟

ما هو الرهن العقاري؟

تعود جذور هذا المصطلح إلى القرن السادس قبل الميلاد. ه. في هذا الوقت ، ظهر مفهوم hypotheca على أراضي اليونان ، مما يعني مسؤولية المدين تجاه الدائن المرتبط بممتلكات الأرض. في القانون الروماني ، كان الرهن العقاري رهنًا للعقار.

في بلادنا ، ظهر هذا المصطلح لأول مرة في نهاية القرن التاسع عشر وتم استعارته من أوروبا. كان الرهن العقاري في ذلك الوقت مرادفًا لكلمة "ضمان". في الاتحاد السوفياتيفي ذلك الوقت ، لم يكن هناك قانون خاص بالإقراض العقاري ، حيث لم يكن هناك من يحتاج إليه.

في عام 1998 ، وقع رئيس الاتحاد الروسي على قانون "الرهن العقاري" ، وهو أول قانون ينظم نشاط الرهن العقاري. حاليا مصطلح "رهن" يعني عقد رهن عقار

أشياء وموضوعات الرهن العقاري

كما ذكرنا سابقًا ، يعني إقراض الرهن العقاري أن العقار الذي تم شراؤه سيتم رهنه طوال مدة سداد القرض. الرهن هو عقد يكون طرفا فيه موضوع العلاقات القانونية وموضوعها. فيما يلي الأشياء المحتملة للإقراض العقاري:

• شقق ومنازل وغرف خاصة
• قطعة أرض لا تخص الولاية ولا تنتمي إلى ممتلكات البلدية ، وتتجاوز أيضًا الحد الأدنى المسموح به ؛
• كراجات ، وأكواخ ، بالإضافة إلى الهياكل والمباني الأخرى المخصصة لاستخدام المستهلك ؛
• المؤسسات التي تجد تطبيقات في ريادة الأعمال ؛
• سفن.

يلعب المقرض دورًا مهمًا في الحصول على قرض عقاري. قد يكون هذا مصرفًا أو كيانًا قانونيًا آخر سيحتفظ بسجلات سداد القرض. لا يتم إقراض الرهن العقاري للأفراد إلا بعد سداد الدفعة الأولى.

بالإضافة إلى الدائنين ، يمكن للمستثمر الذي يشتري الأوراق المالية المضمونة بقروض الرهن العقاري أن يعمل أيضًا كموضوع للاتفاقية.

جهاز الإقراض العقاري

لتنفيذ قرض عقاري يصدرونهأوراق مالية خاصة تسمى الضمانات. يوفر بيع البنك لهذه الأوراق المالية الأموال اللازمة لإصدار قروض الرهن العقاري. هذا هو نوع موثوق للغاية من الأوراق المالية التي تجلب فائدة قوية. تدون ورقة التعهد الخاصية التي تخصها

أصبح الإقراض العقاري في روسيا أكثر شيوعًا ، ويجب على الأشخاص الذين يقررون اتخاذ هذه الخطوة أن يعرفوا بوضوح كيف يعمل نظام الرهن العقاري. يجب أن تحتوي ورقة الرهن على دفتر قسائم يعكس مبالغ وتواريخ سداد فائدة الرهن. الأشخاص الذين استفادوا من هذا النوع من القروض يدفعون الفائدة أولاً ، ثم على رأس المال.

حقيقة أن الرهن العقاري مأخوذ لفترة طويلة يجعل سداد القرض أسهل بكثير. ومع ذلك ، إذا لم يتم سداد دين القرض بالكامل ، سيصبح العقار ملكًا لبنك الرهن العقاري. هكذا تعمل آلية الإقراض العقاري حالياً.

المساعدة الحكومية

منذ عام 2009 ، تم وضع برنامج حكومي لدعم الرهن العقاري ، يستهدف الأشخاص غير القادرين على تحسين ظروفهم المعيشية بسبب الدخل المنخفض. ومع ذلك ، فقط في عام 2015 أصبح هذا البرنامج شائعًا. تم تخصيص حوالي 250 مليار روبل لتحسين الظروف المعيشية للمواطنين

دعم الدولة للإقراض العقاري هو أن الدولة تتولى سداد جزء معين من الدين. ومع ذلك ، ليس من السهل الحصول على قرض بموجب مثل هذا البرنامج ، حيث لا توافق جميع البنوك على مثل هذه الشروط.لا يمكنك استخدام مثل هذا البرنامج إلا في أكبر البنوك في الدولة.

جوهر دعم الدولة هو اتفاق بين البنك والدولة. يخفض البنك سعر الفائدة إلى 11٪ ، بغض النظر عما كان عليه في الأصل. يتم دفع الفرق بين السعر الأولي والمعدل النهائي (11٪) من قبل الدولة. لكي تصبح مشاركًا في هذا البرنامج ، ليس من الضروري الانتماء إلى الفئة الاجتماعية للسكان. يمكن لأي شخص الحصول على قرض في ظل هذه الشروط.

أنواع الإقراض العقاري

حاليًا ، نظرًا لتزايد عدد هذه القروض ، هناك العديد من أنواع الرهون العقارية المختلفة. في الغالب ، تعمل البنوك التجارية في إصدار قروض ، والغرض الرئيسي منها هو تحقيق ربح.

تختلف جميع الأنواع عن بعضها البعض من حيث الإقراض وخصائص إيصالها. في الوقت الحالي ، يمكن تقسيم الإقراض العقاري للأفراد إلى قسمين:

• الاستحواذ في سوق العقارات الأساسي ؛
• الشراء في سوق العقارات الثانوية.

سيتم مناقشة المجموعة الكاملة لأنواع وأنواع الرهون العقارية أدناه.

شقة في بناية جديدة بالائتمان

هذه الأنواع تحظى بشعبية خاصة في الوقت الحالي. ومع ذلك ، على الرغم من كل المزايا المرئية (شقة جديدة ، لم يعش أحد من قبل) ، هناك عدد من العيوب. غالبًا ما ينشأ موقف عندما لا يتم تأجير المنزل في الوقت المحدد أو عندما لا يتم تسجيله لدى هيئة حكومية معينة لفترة طويلة.

أيضامن أهم عيوب المبنى الجديد التسجيل المطول للملكية. بالإضافة إلى ذلك ، من الصعب جدًا الحصول على قرض لشراء مبنى جديد ، حيث لا تقوم جميع البنوك بذلك. إذا وافق البنك مع ذلك على الطلب ، يتم النظر في كل حالة على حدة. هناك الكثير من العوامل التي تؤثر على القرار النهائي ، من بينها معرفة من هو المطور ، والمستثمر ، وما هو الموعد النهائي لإكمال المنزل ، وما إلى ذلك. يمكن شراء الشقق في المباني الجديدة بسعر زهيد للغاية ، ويصبح الرهن العقاري خيارًا جيدًا في مثل هذه الظروف. عند اختيار شقة ، تفضل الأسرة الشابة دائمًا منزلًا جديدًا.

شقة في السوق العقاري الثانوي

تشمل ميزات هذا النوع من الإقراض العقاري معالجة سريعة إلى حد ما وسهولة الحصول عليها نسبيًا. في هذا الأمر ، من الضروري الاتصال بعدة بنوك ، حتى في حالة الرفض. بعد كل شيء ، لن يكون سبب وجود رفض في أحد البنوك ، في بنك آخر قويًا بما فيه الكفاية.

كما ذكرنا سابقًا ، فإن الحصول على مثل هذا القرض أسهل من الحصول عليه في مبنى جديد ، خاصة بسبب وجود أسباب قليلة للرفض. من بينها:

• قام البائع بإعادة تطوير الشقة ولم يسجل هذه الحقيقة ؛
• النظافة القانونية للمنزل ، ربما شخص ما عاش هناك بتاريخ غير موات.

النوع الاجتماعي للرهن العقاري

هذا النوع من الإقراض العقاري مخصص للشرائح غير المحمية اجتماعياً من السكان ، فضلاً عن أولئك الموجودين في قائمة الانتظار والذين لا يستطيعون شراء العقارات في ظل الظروف العادية. هناك نوعان من الشبكات الاجتماعيةالرهون العقارية:

• لمن هم على قائمة الانتظار عندما يتم توفير الدفعة المقدمة من قبل المدينة كإعانة ؛
• يتم تقديم القرض بأسعار تكلفة البناء ؛ في غضون ستة أشهر ، يمكن لمتلقي هذا القرض سداد الدين دون أي فوائد.

في المستقبل ، من المخطط شراء عقارات في إطار برنامج اجتماعي من المطورين أنفسهم بأسعار السوق. لكن أولئك المدرجين في قائمة الانتظار سيتمكنون أيضًا من الاستفادة من ذلك من خلال دفع إعانات مالية لشقة. كلما طالت مدة وقوفك في الطابور ، زاد مقدار الدعم. أيضا ، يمكن للأشخاص الموجودين في قائمة الانتظار شراء العقارات التي تم بناؤها ليس فقط من قبل المدينة.

نوع الرهن العقاري للعائلات الشابة

مشكلة شراء العقارات للأزواج المتزوجين حديثًا حادة بشكل خاص. لا تريد البنوك المجازفة ، والفائدة مرتفعة للغاية ، لأن مستقبل المهنيين الشباب لا يمكن التنبؤ به. ومع ذلك ، فقد قامت بعض البنوك مؤخرًا بتلبية احتياجات الشباب وإنشاء برامج جديدة.

في الغالب ، تهدف برامج الإقراض العقاري من هذا النوع إلى تقليل الدفعة الأولى والحد الأقصى لمدة إصدار القرض. إذا كان أحد الزوجين أقل من 30 عامًا وكان هناك طفل في الأسرة ، فقد تكون المساهمة الأولية 10٪. إذا كان المتخصصون الشباب يعملون بالفعل في وظائف واعدة ، فإن الدفعة الأولى تصبح 5 ٪ ، ويتم إصدار الرهن العقاري لمدة 25-30 عامًا.

بالطبع ، في الظروف الحديثة ، يعتبر الرهن العقاري أحد أكثر الخيارات واقعية لشراء منزل. تبحث عائلة شابة عن طرق مختلفة للتحسينشروط القرض. المشكلة الرئيسية هي أن نثبت للبنك جدية النوايا. إذا كان هذا ممكنًا ، فلن يرفض البنك.

برنامج البناء معا

أنواع الإقراض العقاري متنوعة للغاية ، ويتم إنشاء برامج معينة في كل منها. جوهر "البناء معا" هو خطة أقساط طويلة ، والتي يتم سدادها على حساب السكان.

مهمة الشخص الذي سيشتري منزلًا هي تجميع حوالي 40-50٪ من تكلفة الشقة ، وتضيف التعاونية الباقي. بمجرد الحصول على العقارات ، تصبح ملكًا لذلك الشخص ، ولكن بضمان. يجب سداد الجزء الذي قدمته التعاونية في غضون 20 عامًا كحد أقصى. ثم يتم إزالة الوديعة ، ويصبح الشخص المالك الكامل.

برنامج الرهن العسكري

جميع برامج الإقراض العقاري تهدف إلى تحسين ظروف الائتمان ، وهذا البرنامج ليس استثناء. هذا نظام ممول لتوفير السكن للعسكريين

ميزات الإقراض العقاري لهذا البرنامج هي أن الجيش ، الذي يبرم العقد الأول ، له الحق في نوع معين من الاستقطاعات. كل عام ، في المتوسط ، يتم إضافة حوالي 250 ألف روبل لحساب جندي. يمكنه استخدام هذا المبلغ بعد انتهاء العقد القديم وعند توقيع عقد جديد. يتم استخدام المبلغ المتراكم على مدى عدة سنوات كدفعة مقدمة.

باقي القرض تدفعه الدولة والعسكريون متعاقدون مع الجيش. بمجرد أن يتوقف عن الخدمة العسكرية ، تتوقف الدولة عن الدفع ، والباقييجب سداد القرض بنفسك.

مشروع "سكن ميسور التكلفة ومريح لمواطني الاتحاد الروسي"

الغرض من هذا المشروع هو زيادة توافر الرهون العقارية لسكان روسيا. يعلم الجميع أن الفرصة الوحيدة لكثير من الناس لشراء منزل هي الرهن العقاري. العائلات الشابة ليست استثناء. يحرمون في الغالب من الرهون العقارية.

لا يواجه المشاركون في المشروع أي مشاكل مع هذا. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تخفيض نسبة الرهون العقارية. تم تطوير هذا المشروع كجزء من النوع الاجتماعي للإقراض العقاري. الفرق الرئيسي بينه وبين التجاري هو التكلفة الخاصة (التفضيلية) لكل متر مربع. كجزء من الرهن الاجتماعي ، يتعهد البنك بتأمين المقترض ومنطقة الإسكان نفسها ، وكذلك الحفاظ على معدل معين حتى نهاية القرض.

تطوير الإقراض العقاري ممكن بفضل هذه الأنواع والبرامج التي تهدف إلى تحسين ظروف الإسكان ، لكل من الأسر الشابة والفئات الضعيفة اجتماعيا من السكان.

مزايا وعيوب الرهون العقارية

أنواع الإقراض العقاري ، بغض النظر عن بعضها البعض ، لها مزاياها وعيوبها. هذا هو الحال ليس فقط بالنسبة للرهون العقارية ، ولكن أيضًا لأي قروض. إذن الفوائد هي:

• لعدد كبير من الناس ، الرهن العقاري هو الفرصة الوحيدة لشراء منزل خاص بهم ؛
• يتم إصدار قروض عقارية لفترة طويلة ، ولدى الناس فرصة لدفع مبالغ صغيرة ؛
• يمكنك تسجيل أقاربك في الشقة ،وأيضًا إجراء إصلاحات حسب ذوقك ، بشكل عام ، أعط المال مقابل السكن المحتمل.

تشمل العيوب:

• رسميًا ، الشقة المأخوذة على رهن عقاري ملك للبنك ، ولا يمكن للفرد بيعها أو التبرع بها ؛
• خلال فترة القرض ، يدفع الشخص تكلفة 2 أو حتى 3 من هذه الشقق ، لأن المدة طويلة جدًا ؛
• إذا توقف الشخص عن الدفع ، يأخذ البنك الشقة ويطرحها للبيع لتغطية نفقاته ، ويعاد باقي المبلغ.

يتساءل معظم الناس في مرحلة أو أخرى من حياتهم عما إذا كانوا سيأخذون شقة بالدين. الإقراض العقاري في روسيا له العديد من العيوب ، لكنه لا يزال في العالم الحديث أحد الفرص القليلة لشراء مساحة المعيشة الخاصة بك. الشيء الرئيسي هو العمل المستقر الذي سيساعد على كسب ثقة البنك ، وكذلك تحسين ظروف الائتمان. أنشأت الولاية مؤخرًا العديد من البرامج المصممة لتسهيل المدفوعات ومساعدة الناس على شراء المساكن.