كيف تتحقق من "نظافة" الشقة عند شراء نفسك؟ ما الذي يجب التحقق منه عند شراء شقة؟

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

عند شراء منزل في السوق الثانوية هناك العديد من المخاطر ، وبالتالي من المستحسن أن يعرف المشتري كيفية التحقق من "نظافة" الشقة من تلقاء نفسه عند الشراء. الشيء الرئيسي هو تجنب المخاطر الرئيسية والأكبر ، والمعلومات التي تحتوي عليها هذه المقالة. بادئ ذي بدء ، يلزم استبعاد إمكانية الطعن في الصفقة والحق في الشقة ، وبالتالي فإن التوصية بشأن كيفية التحقق من "نظافة" الشقة بنفسك عند الشراء ستقدم بأكثر الطرق تفصيلاً.

الخطوات الأولى

أولاً - صحة المستندات التي يقدمها البائع للمراجعة. يجب التحقق من ذلك بعناية خاصة ، وإلا فقد يحدث ذلك لاحقًاتكشف عن ادعاءات لهذه المساحة المعيشية لأطراف ثالثة تمامًا. من الضروري هنا مراعاة أن هناك الكثير من المواقف مع المستندات المصاحبة لشراء المسكن ، ومن الصعب جدًا إعطاء وصفة واحدة فيما يتعلق بالمسائل القانونية حول كيفية التحقق من "نظافة" الشقة عند الشراء. بنفسك. ومع ذلك ، تحتاج إلى تأمين المعاملة إلى أقصى حد ، وبالتالي فمن الأفضل اتخاذ جميع الخطوات الموصى بها للتحقق من المستندات. بالطبع ، من الضروري التحقق من "النقاء" القانوني دون تجاوز حدود المعقولية ، ولكن لا يجب الحصول على الحد الأقصى من المعلومات فحسب ، بل يجب أيضًا تقييمها ، ويجب أن تتعلق بكل من الشقة نفسها وكل من يشارك في ممتلكاتها ووضعها

بالطبع ، سيكون من الأنسب بكثير اللجوء إلى محامين محترفين ، لكننا نواجه سؤالًا آخر: كيف نتحقق من "نظافة" الشقة عند شرائها بنفسك؟ من حيث المبدأ ، هذا معقول ، رغم أنه أكثر إزعاجًا. علاوة على ذلك ، لا يمكن أن تؤدي مساعدة أحد المحترفين إلا إلى زيادة موثوقية المعاملة ، ولكنها لا تضمن نجاحًا بنسبة مائة بالمائة. في الحالات القصوى ، يمكنك تأمين العنوان إذا كانت لا تزال هناك مخاوف. عادة ما تكون شركات التأمين على استعداد تام للاستيعاب.

مبنى جديد و "ثانوي"

إذا كان السكن في مبنى جديد ، فأنت بحاجة إلى معرفة كيفية التحقق من المطور عند شراء شقة. هنا ، المراجعات التي تم جمعها على مواقع خاصة على الإنترنت مفيدة للغاية. بالطبع ، تحتاج إلى تمييز المراجعات الصادقة عن مؤامرات المنافسين ، لكن هذه المهمة ليست صعبة للغاية: إذا لم تكن هناك أرقام ،التواريخ والأسماء والحقائق المحددة ، يجب ألا تلتفت إلى هذه المعلومات. من الجيد أيضًا تتبع المواعيد النهائية للكائنات الأخرى (عادةً ما تكون هذه المعلومات متاحة) وقراءة مراجعات العملاء. هناك طرق عديدة للتحقق من المطور عند شراء شقة.

وفي هذه الحالة ، عند شراء مسكن في مبنى جديد ، يجب أن يكون التحقق من المستندات شاملاً ، حتى لو كان هذا البيع من مطور. سيتطلب الإسكان الثانوي ، بالطبع ، الكثير من الجهد ، لأن المباني الجديدة ليس لديها مثل هذا التاريخ الغني للتسجيلات والمقتطفات وتغييرات المالكين. ولكن حتى هنا ، حتى بعد إجراء فحص شامل "للنقاء" القانوني للعقار ، والذي يتم وفقًا لجميع القواعد ، يظل احتمال الحرمان من الشقة المشتراة قائمًا. إذا كان البائع قادرًا على إثبات انتهاك حقوقه أثناء الشراء ، على سبيل المثال. ولكن إذا تم شراء مسكن ثانوي ، فسيتم التفكيك ليس فقط مع البائع ، ولكن أيضًا مع المالك ، الذي امتلك هذه الشقة قبله. ربما يتعين عليك الخضوع لسلسلة كاملة من الدعاوى القضائية. يستغرق التحقق من "النقاء" القانوني وقتًا طويلاً وصعبًا عند شراء شقة في السوق الثانوية: هذه هي صحة جميع المستندات ، وهذا تقييم للوضع القانوني للعقار ، وهذا تحليل ممكن المخاطر المرتبطة بهذا الشراء.

المستندات

يمكن التحقق من "النظافة" القانونية للشقة ، وتأمين الصفقة قدر الإمكان عند شراء أي عقار. يجب طلب المستندات التالية من البائع

1. من الأفضل أن تبدأ قراءة الوثائق بشهادةفي تسجيل الدولة للحقوق وما يتعلق بها: عقود البيع والشراء أو الميراث ، والتبرع ، والخصخصة ، وما في حكمها.
2. ستكون الخطوة الثانية هي دراسة بيان USRR. إنه موجود في سجل الدولة الموحدة الذي يحتوي على جميع المعلومات حول أي معاملات مع هذا العقار.
3. الخطوة الثالثة هي مقتطف من كتاب المنزل للتأكد من عدم وجود مستأجرين مسجلين في مساحة المعيشة هذه. يمكن طلب هذا المستخلص في أي مركز متعدد الوظائف. يجب أن يشير المستند إلى أنه تم إلغاء تسجيل جميع أولئك الذين عاشوا سابقًا في هذه الشقة.
4. المساعدة - أيضًا من MFC - ستجيب على السؤال حول كيفية التحقق من الديون عند شراء شقة ، نظرًا لوجود أي ديون فائدة هناك.
5. مطلوب شهادة من بائع من مستوصف للأمراض النفسية والعصبية.

التفاصيل

كيف تتحقق من توقيف الشقة؟ من خلاصة EGRP. يقول ، إذا كان بيانًا بسيطًا ، ما إذا كان البائع هو المالك. وفي النسخة الموسعة من المقتطف ، يوجد التاريخ الكامل لهذه الشقة من الإدخال الأول في USRR. يشير إلى المالك من قبل وعدد مرات بيعه. ومع ذلك ، لا يمكن للمرء أن يقتصر على هذا البيان. كيف تتحقق مما إذا كانت الشقة مرهونة عند الشراء؟ في كثير من الأحيان ، يتم بيع المساكن بالوكالة ، وبالتالي لا يشارك المالك عمليًا في الصفقة. هذا وضع محفوف بالمخاطر للغاية. في كثير من الأحيان ، يتم الحصول على هذه الوثائق بوسائل غير شريفة.

لذلك ، كل ما يحتاج إلى فحص دقيق للغاية عند شراء شقة هو وثائق المالك المباشر للمنزل. للقيام بذلك ، يجب أن تطلب من شخص موثوق به الاتصال والاتصال بالمالك حتى يؤكد أن الشقة معروضة للبيع. بعد ذلك ، تحتاج إلى التحقق من عمود "العبء" في مقتطف USRR ، والذي يحتوي على معلومات تتعلق بحالة الشقة - ما إذا كانت مرهونة أم لا. إذا تم بيع العقار مباشرة بعد الميراث ، فمن الأفضل عدم شرائه. في غضون ثلاث سنوات ، قد يظهر ورثة جدد للاعتراض على هذه الصفقة في المحكمة. أيضًا ، وفقًا للنسخة الموسعة لشهادة USRR ، يمكن إثبات أنه ، على سبيل المثال ، لم يتم دفع الرهن العقاري لهذه الشقة حتى النهاية.

ما يجب إيلاء اهتمام خاص لـ

أول ما يجب النظر إليه هو السعر. إذا تم بيع شقق مماثلة بسعر أعلى ، فيجب أن يكون هذا مقلقًا بشكل خاص ، وفقط مع الاهتمام الكبير بهذا العقار ، يمكنك الاستمرار في التحقق من "نظافته" من الناحية القانونية ، والقيام بذلك بعناية أكبر بكثير مما كان يعتقد سابقًا. يجب أن يُسأل البائع بدقة ويسعى للحصول على التفاصيل: ليس فقط من يملك هذه الشقة ، ولكن أيضًا متى وكيف ومن تم شراؤها ، ولماذا يتم بيعها مرة أخرى ، وما إذا كانت الشقة متورطة في دعوى قضائية. ثم تحقق مما قيل في المستندات. من هنا سيتضح مدى مصداقية البائع ، حيث سيتعين عليك التعامل معه كطرف مقابل. لكن كيف تتحقق من بائع الشقة عند الشراء خلاف ذلك؟

تأكد من الانتباهيتم فحص جواز سفره والوثائق الأخرى المتعلقة بالشقة: على أساسها تم تسجيل العقار ، حيث ، عند استلام شهادة تسجل الحق في ذلك. تأكد من أخذ نسخ لإعادة الفحص ، ولكن تحقق من النسخ الأصلية بحثًا عن وجود أختام وتوقيعات وعلامات مائية وكل شيء آخر يتعلق بوثيقة حكومية. تأكد أيضًا من مقارنة النسخ بالأصل. قد يقدمون مستندات مختلفة تمامًا. يجب أن تتطابق المعلومات المقدمة على الورق مع القصة الشفوية للبائع. كيف تتحقق من الورثة عند شراء شقة؟ مستحيل. والأفضل شرائه عند إقرار الحق بعد ثلاث سنوات من تاريخ الإرث. كيف تتحقق من الشقة قبل الشراء عن طريق Rosreestr؟ يقال أعلاه أنه في MFC يمكنك طلب واستلام أي مستندات تتعلق بالعقار على الإطلاق.

مزيد من المعلومات

قبل استلام وفحص المستندات ، لا يمكن تحويل الدفعة المقدمة أو الإيداع إلى البائع ، حيث يمكن للمالك السابق الاحتفاظ بالشهادة الأصلية والعقد ، حتى بعد بيع هذه الشقة بالفعل. لا بد من معرفة ما إذا كان البائع لديه مواطنين معالين ، أو أطفال دون السن القانونية ، وما إذا كان البائع متزوجًا الآن ، وما إذا كان متزوجًا في الوقت الذي اشترى فيه هذه الشقة ، والأهم من ذلك ، ما إذا كان يتصرف بشكل شخصي ، أو من خلال توكيل.

من المستحيل إبرام صفقة دون التحدث مع المالك بشكل شخصي. من الأفضل إبرام عقد مع المالك وليس مع وصي. يوجد عدد كبير من المعاملات الوهمية تحتعذر غياب المالك: في مدينة أخرى ، في بلد آخر ، ونحو ذلك. قد يكون التوكيل الرسمي مزيفًا. إذا كان الوصي لا يريد أن يُظهر للمشتري مالك الشقة ، فيجب أن يكون هذا مريبًا ، والأسباب هنا ليست ذات صلة تمامًا. كما أنه من غير المحتمل أن يكون كاتب العدل الذي أصدره قادرًا على التحقق من صحة التوكيل ، لأن كتاب العدل لا يستجيب لمثل هذه الطلبات.

سلطات الوصاية وشهادات الأهلية

إذا تم تسجيل أطفال قاصرين في شقة للبيع ، يجب أن تطلب موافقة خطية من سلطات الوصاية ، وإلا فلن يتم إبرام الصفقة. إذا تم الإعلان عن أن البائع نفسه غير كفء رسميًا ، فإن شؤونه تُعهد إلى وصي ، وفقط إلى الشخص المعين من قبل سلطة الوصاية. من المستندات ، تحتاج إلى التحقق من قرارات المحكمة في القضية الأولى (بشأن العجز) والمسألة الثانية (بشأن تعيين وصي). ولإجراء المعاملة نفسها ، من الضروري الحصول على موافقة سلطات الوصاية. إن مخاطر خطة الصفقة هذه كبيرة لدرجة أن المشتري في أغلب الأحيان يرفض شراء مثل هذه المساكن.

لكن المشكلة الأكبر هي الموقف عندما لا يتم التعرف على البائع على أنه عاجز ، ولكن دائمًا أو في بعض الأحيان يكون في حالة من عدم القدرة على فهم معنى أفعاله (هذا التعريف مشتق بموجب القانون). من الصعب جدًا حساب هذه الحالة بالعين حتى مع الاجتماعات الشخصية المتكررة. لذلك ، فقط في حالة ما إذا كنت بحاجة إلى طلب شهادة من طبيب نفساني مؤرخة في يوم المعاملة. قد يكون الحل أيضًا هو دعوة صديق نفساني لصفقة كأحد الأقارباو صديق. ومع ذلك ، فمن غير الواقعي ببساطة تأمين مثل هذه الصفقة من جميع الحالات السيئة. حتى إبرام صفقة مع كاتب عدل ، قد لا يتحقق النجاح الكامل لهذا المشروع. لذلك ، من الأفضل التخلي عن المشروع المشكوك فيه ، حيث أن المعروض من العقارات اليوم أعلى بثلاث مرات تقريبًا من الطلب.

على المواقع الرسمية

عليك الذهاب إلى الموقع الرسمي لمحكمة المقاطعة التي ينتمي إليها هذا السكن ، واكتب في البحث أسماء البائع وأسلافه - أصحاب الشقة. ينطبق نفس المبدأ إذا كنت بحاجة إلى التحقق مما إذا كان البائعون وأزواجهم لديهم أي قضايا في المحكمة ، وإذا كان الأمر كذلك ، فما هي تلك القضايا. الشيء الرئيسي هو ما إذا كان الزواج قد فسخ وما إذا كان الممتلكات قد تم تقسيمها ، وما إذا كان المالك قد تم الاعتراف بأنه عاجز. يتم التحقق من الأخير في مكان التسجيل ، لذلك يجب دراسة جواز سفر البائع بعناية شديدة ، ثم الانتقال إلى الموقع الإلكتروني للمحكمة حيث تم تسجيل هذا الشخص أو تسجيله.

لم يتم إعداد النظام القضائي حتى الآن بحيث يمكنك العثور على كل هذا في بضع نقرات ، للأسف. محاكم التحكيم لديها أيضا قاعدة بيانات رسمية. هناك تحتاج إلى إثبات ما إذا كان البائع قد أُعلن إفلاسه. إذا كان الأمر كذلك ، فهذا ينعكس بالضرورة في محكمة التحكيم في المدينة المسجلة فيها. من خلال قاعدة بيانات رسمية مفتوحة لإجراءات التنفيذ عبر الإنترنت ، تحتاج إلى معرفة ما إذا كان مالك الشقة أو زوجته مدينًا وما إذا تم رفع دعوى ضد هؤلاء المواطنين.

حسب البيانات والمراجع

على بطاقة المالك ، أي مقتطف منكتاب المنزل ، تحتاج إلى تحديد من هو مسجل في هذه الشقة ، بما في ذلك (على وجه الخصوص) أولئك الذين لا يعيشون هناك. كما يجب تقديم فاتورة مرافق. خيار مثالي عندما لا يتم تسجيل أي شخص في الشقة ، ولكن هذا ليس هو الحال دائمًا. إذا كان هناك أشخاص مسجلين في الشقة ، فمن الضروري الإشارة في العقد إلى الفترة التي سيتم خلالها حذفهم من سجل التسجيل. يجب على المسجلين في هذه المساحة السكنية ، ولكنهم لا يعيشون هناك ، تقديم التزام موثق بإلغاء التسجيل قبل تاريخ معين.

الأفضل كتابة الأخير من الشقة قبل إتمام الصفقة ، وإلا يمكنك البقاء في الشقة المشتراة بـ "حشو". في المحكمة ، غالبًا ما تُفقد القضايا التي تنطوي على دعاوى إخلاء ، لأن هذه القضية تحتوي على العديد من الفروق الدقيقة غير السارة. تعد الموافقة الموثقة على المعاملة ضرورية أيضًا للمالك الموجود في زواج مسجل ، والذي يشهد أن الزوج ليس ضد بيع مساحة المعيشة هذه. يتم ذلك دون توقف إذا تم شراء الشقة أثناء الزواج ، وبحلول وقت البيع كان الزواج قد فسخ. المستندات الإضافية ليست مطلوبة فقط في الحالات التي تم فيها استلام الشقة كهدية ، كإرث (منذ أكثر من ثلاث سنوات!) ، تم خصخصتها. هذا يتعلق بجميع الأشياء الأساسية التي تحتاج إلى التحقق منها عند شراء شقة. بعد تلقي كل هذه المعلومات الضخمة ، تتم دراسة حزمة المستندات وتحليلها بعناية.

الوضع القانوني

بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى تقييم الوضع القانوني لهذه الشقة: كيف وعلى أساس ما حصل عليه الملاك الحاليون ، عندما حدث ذلك. إذا لم تمر ثلاث سنوات على الاستحواذ ، فستظهر مشكلتان. لم تنتهِ فترة التقادم ، أي أنه لا يزال من الممكن الطعن في صفقة شراء شقة من قبل المالكين السابقين. لتقليل الضرائب ، قد يطلب منك البائع الإشارة إلى تكلفة أقل للشقة في المستندات. من الأفضل عدم الموافقة ، لأنه إذا تم الإعلان عن عدم صلاحية هذه المعاملة ، فلن يقوم البائع بإرجاع المبلغ بالكامل ، ولكنه سيعيد فقط المبلغ الذي يظهر في العقد.

أكثر الأسباب التي لا يمكن الاعتماد عليها في حيازة صاحبها لشقة هو توريثها ، خاصة إذا لم تنته فترة الثلاث سنوات لاستلامها. إذا ظهر وريث جديد أمام المحكمة في وقت متأخر عن هذه الفترة ، فسيتم تقليل مخاطر المشتري بشكل كبير. إذا تم بيع الشقة وشراؤها في كثير من الأحيان في فترة زمنية قصيرة ، فهذه هي العلامة الأكثر وضوحًا على الاحتيال. من الأفضل البحث على الفور عن خيار شراء آخر ، حيث لا توجد مشاكل في هذا الأمر الآن. كلما زادت مبيعات وشراء الشقة ، كان تاريخها القانوني أقبح. إذا كانت الرغبة في شراء مساحة المعيشة هذه هائلة حقًا ، فأنت بحاجة إلى التحقق ليس فقط من البائع الأخير ، ولكن أيضًا من الزوج وجميع المالكين السابقين خلال السنوات الخمس الماضية على الأقل.