ما هو مفهوم "العقارات". أنواع العقارات

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

قلة من الناس يعرفون أن مفهوم "العقارات" تمت صياغته لأول مرة في القانون الروماني ، بعد إدخال جميع أنواع قطع الأراضي والأشياء الطبيعية الأخرى في التداول المدني. على الرغم من أنه اليوم مقبول بشكل عام في أي بلد حول العالم.

تجدر الإشارة إلى أنه في روسيا ما قبل الثورة لم يبدأ استخدامها إلا بعد تنفيذ المرسوم المقابل لبطرس الأكبر في عام 1714 ، والذي صدر من أجل الحد من دوران العقارات والمزيد ميراث. في الحقبة السوفيتية ، بعد إلغاء الملكية الخاصة للأرض تمامًا ، تحول مفهوم "العقارات" تدريجيًا إلى فئة الأصول الثابتة والمتداولة (ظهر أيضًا مفهوم "الممتلكات المنقولة"). في الوقت نفسه ، تم أخذ قطع الأراضي بعين الاعتبار بشكل منفصل وفقًا لنوعها وحسب المساحة فقط.

في روسيا الحديثة ، يتم استخدام مفهوم "العقارات التجارية" مرة أخرى في الدوران القانوني والاقتصادي الحالي ، والذي حدث بسبب إنشاء حالة الملكية الخاصة للأرض.تم تكريسه أخيرًا في التشريع بمرسوم صادر عن رئيس الاتحاد الروسي ، والذي دخل حيز التنفيذ في 27 أكتوبر 1993.

مفهوم وعلامات

في الحياة اليومية ، يعتبر مفهوم "العقارات" شائعًا جدًا. ومع ذلك ، في الواقع ، قلة من الناس يفهمون أن الرؤية الخارجية لا تتوافق دائمًا مع الجوهر القانوني للعقار ، والذي يتم تحديده في معظم الحالات من خلال خصائص التنمية الاقتصادية للبلاد والتقاليد التاريخية وغيرها من الظروف.

مفهوم "العقارات التجارية" مثل أي مفهوم آخر يتضمن عدة عناصر أساسية:

• Name - علامة أو مصطلح محدد يتم تعيينه لهذا الكائن.
• المحتوى هو مجموعة من السمات والخصائص المميزة ، يمكن تسمية جوهرها بخاصية أساسية معينة (في هذه الحالة ، هو عدم القدرة على الحركة في الفضاء ، والمتانة ، وعدم قابلية الاستهلاك ، وغيرها).
• حجم - قائمة محددة من العناصر التي يتم عرضها في هذه الفئة.

ما هو مدرج؟

اليوم ، العقارات في المدن والضواحي هي مفاهيم لا تقتصر على بعض المؤشرات المختصرة لبعض الميزات الهامة. أنها تمثل توليفة كاملة أو مجموع المعرفة حول موضوع معين. كما هو الحال في البلدان المتحضرة الأخرى ، من المعتاد في روسيا تعريف العقارات بشكل أساسي من خلال نطاق المفهوم ، أي قائمة الأشياء والحقوق ،التي تم تضمينها فيه. تشمل العقارات في المدن والضواحي على وجه الخصوص الأشياء التالية:

• قطع الأراضي وأموال التربة ؛
• قطع أرض ؛
• كل ما له صلة مباشرة بالأرض ، أي مختلف الهياكل أو المباني أو الأشياء ذات البناء غير المكتمل ؛
• كائنات معادلة للعقارات ، والتي تنص على الحاجة إلى التسجيل المناسب للدولة (بما في ذلك سفن الملاحة الداخلية ، والطائرات ، وكذلك الأجسام الفضائية) ؛
• كائنات أخرى لها وضع العقارات وفقًا لخصوصيات التشريع الحالي.

في الحالة العامة ، إذا أخذنا بعين الاعتبار ماهية العقارات ، فمن الممكن تحديد قطع الأراضي وكل ما يرتبط بها بشكل مباشر ، ولكن لا يمكن نقلها دون التسبب في ضرر غير متناسب للغرض منها. في الوقت نفسه ، تجدر الإشارة على الفور إلى أنه منذ عام 2007 ، تم استبعاد الغابات والمزارع المعمرة تمامًا من تكوين هذه الممتلكات ، والتي في الواقع لا تتوافق مع جوهر هذه الأشياء والممارسات العالمية الحالية.

في الوقت نفسه ، فإن التشريعات الحديثة ، بالنظر إلى ماهية العقارات ، تعادلها عددًا من الأشياء المنقولة تمامًا ، مثل السفن والطائرات أو أي شيء آخر ، وليس حسب الأنواع أو الخصائص العامة التي يمكن أن تسميها مفهومة ، ولكن نظرًا لحقيقة أنه من المستحسن أن تطبق عليهم نظامًا قانونيًا معينًا تم إنشاؤه للعقارات ، والذي لا يشمل حاليًا جميع أنواع الطرقالبلدان.

ما هذا؟

تحديد جوهر العقار فقط من وجهة نظر مادية مهم في جميع فروع المعرفة تقريبًا ، ولكن في نفس الوقت من الواضح أنه لا يكفي ولا يسمح باستنفاد إجمالي الميزات المتأصلة تمامًا في محتواه. من الناحية العملية والنظرية ، من الضروري أن نفهم بشكل صحيح ما هي الاختلافات بين ما يشكل العقارات الخاصة أو العقارات التابعة للدولة ككائن مادي مادي وكمجموعة معقدة من العلاقات الاجتماعية والاقتصادية والقانونية التي تضمن نظامًا خاصًا للتخلص من هذه العقارات. الكائنات ، فضلا عن استقرار خاص للحقوق المرتبطة بها.

ميزات السوق

أي غرض عقاري موجود في الواقع في وحدة الخصائص الاجتماعية والاقتصادية والمادية والقانونية ، كل منها ، في الحالات المناسبة ، يمكن أن يكون العنصر الرئيسي ، اعتمادًا على أي أهداف أو مواقف حياتية أو مراحل التحليل. في السوق الذي يتم فيه بيع العقارات واستئجارها ، تعتبر سلعة في ثلاثة أشكال مترابطة بشكل وثيق:

• ككائن مادي بخصائص معينة ؛
• خدمة معينة تتيح لك استخدام العقارات لأغراض معينة ؛
• حق حقيقي في أي عقار.

يتيح لك المفهوم الجغرافي لهذا المفهوم أن تعكس الخصائص المادية للعقار بالكامل ، بما في ذلك:

• المواد وبناء الهياكل ؛
• الموقع والأبعاد ؛
• خصوبة التربة
• مناخ ؛
• تحسينات
• بيئة ؛
• خيارات أخرى.

السوق الذي يتم فيه بيع وتأجير العقارات ، يعتبر نظامًا واحدًا ككائن مستقل منفصل ، يتم إنشاؤه في شكل مجمع كامل من المنشآت والهياكل والمرافق والمعدات والممتلكات الأخرى ، والتي يتم الجمع بينه وبين غرض وظيفي. يتضمن أي ممتلكات محددة في جواز السفر الفني ، بالإضافة إلى أنه تم بناؤه بشكل إضافي أثناء الاستخدام ، مع وجود اتصال وظيفي بمبنى معين بحيث لا يمكن نقله دون التسبب في ضرر غير متناسب للغرض.

جدير بالملاحظة: أكدت وزارة المالية على وجه التحديد أن كائنًا عقاريًا معينًا يجب أن يتضمن بالضرورة مجموعة متنوعة من مصادر الأصول الثابتة ، بما في ذلك المصاعد والشبكات المحلية وأنظمة التهوية المدمجة ، فضلاً عن وسائل الاتصال الأخرى. في الوقت نفسه ، لا تشمل العقارات (المسكن الثانوي أو الأساسي) الأصول الثابتة التي يتم احتسابها ككائنات مخزون منفصلة ولا تتطلب التثبيت ، ويمكن أيضًا استخدامها خارج هذا الكائن إذا كان تفكيكها لا يسبب ضررًا غير متناسب لها الغرض الرئيسي

أيضًا ، لا ينبغي لأحد أن ينسى أن العمليات الكيميائية والبيولوجية والفيزيائية والعملية التي من صنع الإنسان وغيرها لها تأثير مباشر على العقارات. يوفر مفهوم العقاراتتغيير مستمر في صفات المستهلك وملاءمتها الوظيفية ، ويؤخذ ذلك في الاعتبار في عملية إجراء جميع أنواع المعاملات المالية ، وكذلك امتلاكها واستخدامها.

الاقتصاد

يعتبر المفهوم الاقتصادي مفهوم العقارات كأصل ملموس فعال ، وأداة موثوقة لتوليد الدخل ، بالإضافة إلى هدف استثماري فريد. العناصر الاقتصادية الرئيسية التي ينص عليها التصنيف العقاري هي:

• سعره وقيمته ناشئان بشكل أساسي عن فائدته ؛
• القدرة على تلبية الاهتمامات والاحتياجات المختلفة للناس

النظام الحالي لفرض الضرائب على مالكي العقارات يضمن تشكيل ميزانيات البلديات ، وكذلك تنفيذ عدد من البرامج الاجتماعية المتخصصة.

الجانب القانوني

بالمعنى القانوني ، العقارات هي مجموعة معينة من الحقوق الخاصة والعامة لها ، والتي أنشأتها الدولة ، مع مراعاة الخصائص المحلية ، وكذلك جميع أنواع المعايير الدولية. قد تشتمل العقارات الأولية والثانوية على حقوق خاصة غير قابلة للتجزئة أو جزئية ، بالإضافة إلى الموارد الجوفية والمباني والمجال الجوي المقسم على أساس الترسيم المادي الرأسي والأفقي في سطح قطع الأراضي.

بنفس الطريقة كما هو الحال في الغالبية العظمى من الدول المتحضرة الحديثة في العالم ، فإن التشريع في روسيا مضمونلكل فرد الحق في شراء الممتلكات أو بيعها أو تأجيرها أو نقلها ، فضلاً عن الحق في امتلاكها واستخدامها من قبل المواطنين والمؤسسات الأخرى ، أي إمكانية التصرف الحر المطلق في ممتلكاتهم. ولكن في الوقت نفسه ، تجدر الإشارة إلى أنه في بعض الحالات ، تصبح ملكية العقارات (الشقق أو المنازل الخاصة ، المعنى) تتعارض مع مصالح الجمهور ، ونتيجة لذلك يتوقف اختصاص القانون الخاص عن التطبيق

ينص التشريع الحالي على إمكانية سحب مثل هذه الأشياء من المالك عن طريق الاستحواذ لأي احتياجات بلدية أو دولة ، بينما يمكن استبدال قطعة أرض بها جميع الهياكل والمباني الموجودة عليها بهذه الطريقة. هناك أيضًا عدد من الأشكال الأخرى لتنظيم الدولة لملكية واستخدام العقارات:

• نظام تقسيم المناطق ؛
• قيود البناء
• متطلبات حماية البيئة ؛
• التحويل إلى الإدارة الاقتصادية ؛
• فرض ضرائب على الممتلكات والمعاملات المختلفة معها ؛
• حق العقار غير المملوك وغيره

المجال الاجتماعي

الدور الاجتماعي الذي تلعبه العقارات المختلفة (البيوت والشقق والمباني الخاصة) هو أنها يجب أن تلبي الاحتياجات النفسية والفسيولوجية والفكرية وغيرها للإنسان. كل ما قد يحتاجه الناس لضمان البقاء وحياة كريمة ،في النهاية يحصلون عليه من الأرض. اليوم ، تملك العقارات مكانة مرموقة في ذهن الجمهور وهي مطلوبة من أجل تكوين طبقة وسطى متحضرة.

تمرين عالمي

تعتبر الممارسة العالمية العقارات بمثابة قطعة أرض معينة وكل ما هو تحتها (مع إسقاط على مركز الأرض) ، وكذلك فوقه ، ممتد إلى أجل غير مسمى ، بما في ذلك أي أشياء دائمة تم إرفاقها إليها بطبيعتها أو بشر.

بشكل عام ، أي مالك لأرض معينة هو أيضًا مالك أي جزء من الأجزاء المكونة لها ، بما في ذلك الرواسب المعدنية الموجودة تحتها ، وكذلك المجال الجوي المقابل. ومع ذلك ، فإن لها كل الحق في السيطرة على المجال الجوي بقدر ما يمكن استخدامه بشكل معقول وفقًا للقيود القانونية المعمول بها ، ولا سيما هذا يتعلق بالسيادة الكاملة للحكومة على الملاحة الجوية للدولة.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن حقوق المالك في باطن الأرض الموجودة بعيدة كل البعد عن كونها مطلقة ، وفي عدد كبير نسبيًا من مناطق الولايات المتحدة هناك حالة تكون فيها حقوق أي موارد معدنية جوفية بالكامل بين يدي رجل دولة وليس ذلك الشخص الذي يملك العقار. في نفس الوقت ، صاحب الشيء غير المنقولة له أيضًا حق غير مشروط في الاستلامالوصول إلى ضوء الشمس.

الممارسة في روسيا

يحق لموضوعات ملكية الأراضي التي لا علاقة لها بالدولة في روسيا التخلص من كل التربة التحتية المقابلة لقطعة أرضهم ، ولكن فقط المعادن الشائعة ، أي الرمل والطين وغيرها.. وبالتالي ، فإن رواسب النفط والركاز والفحم والمعادن الأخرى لا تتعلق بأي حال من الأحوال بالعقارات الخاصة بمالك خاص معين يمتلك ، على سبيل المثال ، منزلًا ريفيًا أو عقارات أخرى. يشير تعريف هذا المفهوم إلى أن الموارد الطبيعية المذكورة أعلاه مملوكة بالكامل للدولة.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى حقيقة أن التركيب المادي والاقتصادي والقانوني للعقار المملوك لشخص ما لا يشمل المجال الجوي الموجود فوق سطح الأرض ، لأنه في حد ذاته له طابع عام وهو مملوكة بالكامل للدولة. فقط على الأراضي المملوكة لأموال الدولة ، ينص مفهوم العقارات على إدراج جميع المكونات الموجودة في الإسقاط الرأسي.

خصائص

الخصائص الأساسية الأساسية التي تميز مفهوم "العقارات" هي أهميتها النسبية وعدم حركتها وعدم قابليتها للاستهلاك ، وتستند عليها باقي الميزات المحددة والعامة.

من المهم أيضًا الإشارة إلى أن هناك قائمة كاملة بمفاهيم الحدود بين الأشياء الثابتة والمتحركة. فيفي روسيا ، من المعتاد استخدام المصطلحين "الأجزاء الأساسية غير المنفصلة" و "ملحقات الأشياء الثابتة" لتعيينها. تسمى العناصر الأساسية في هذه الحالة المكونات غير المنفصلة للعقار التي لا يمكن فصلها دون التسبب في ضرر غير متناسب ليس فقط للكائن ، ولكن أيضًا لأنفسهم.

ملحق هو عنصر متحرك له اتصال مباشر بالعقار لغرض عام ، يخدمه ويمكن فصله إذا كان هناك قرار مناسب من المالك (أثاث مدمج ، ثريا ، إلخ).