سوق الإسكان الأساسي الميزات والإيجابيات والسلبيات

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

سوق الإسكان الأساسي - هذه هي المباني التي تعمل كسلعة لأول مرة. بعبارة أخرى ، هذه منازل وشقق خاصة لم يثبت حق التملك لها. الباعة في سوق الإسكان الأولية هم الدولة وشركات البناء المختلفة.

مفاهيم أساسية

المسكن الأساسي هو مسكن يتم إدراجه كسلعة لأول مرة. يتم الحصول على السكن الأساسي إما من خلال المشاركة في البناء أثناء بناء المنزل ، أو في المباني الجديدة الجاهزة مع الشقق التي لم يتم تسجيلها في سجل الملكية الحكومي.

بالنسبة لأسعار المتر المربع لهذه المساكن ، في المراحل الأولى من البناء ، تكون التكلفة ضئيلة وتزداد بما يتناسب مع تقدم بناء منزل معين. تعتمد ملاءمة الحصول على العقارات في السوق الأولية بشكل مباشر على توقيت البناء ، والاستثمارات النقدية اللاحقة في تحسين هذا السكن ودرجةخطر عند المشاركة في البناء المشترك. دعونا نحلل سوق الإسكان الأولي.

هل يعقل شراء مثل هذه المساكن؟

شراء نوع أساسي من المساكن لا يكون منطقيًا إلا إذا كان الحصول على تصريح إقامة ومكان إقامة لا يمثلان مشكلات أساسية ويمكن تأجيله لفترة زمنية معينة حتى يتم الانتهاء من بناء المنزل. خلاف ذلك ، يمكن التخلص من هذا الخيار بأمان. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه بعد حصولك على مثل هذا السكن ، لن تتمكن من دخوله على الفور. الشقة بحاجة الى ترميم ، والقيام بذلك كما يقولون "من الصفر".

ومع ذلك ، فإن شراء المساكن في السوق الأولية له بعض المزايا: لن تحتاج إلى إعادة أي شيء من المالكين السابقين ، بسبب عدم وجود مشاكل في الإصلاح. ومع ذلك ، فمن غير المرجح أن تتمكن من تغطية ناقص في شكل تكاليف إضافية كبيرة للوقت والمال.

مخاطر

بشكل عام ، المشاركة في رأس المال في البناء هي عملية ، على الرغم من كل الجوانب الجذابة و "النقاء" القانوني ، إلا أنها مرتبطة بعدد من المخاطر. من أهمها الصعوبة الكبيرة في التنبؤ بموعد الانتهاء من بناء المنزل ، وإمكانية إفلاس المطور ، وظهور التغيرات الاجتماعية والاقتصادية داخل الدولة.

في الوقت نفسه ، هناك نقطة واحدة فقط تجذب: إذا سارت عملية البناء دون مشاكل ، يمكنك الحصول على عقار باهظ الثمن و "نظيف" من الناحية القانونية.

إيجابيات وسلبيات

قضية السكن الأولي لها بعض الجوانب:

1. جانب المال. هنا يوجد انتظام يؤكده الوقت والممارسة: كلما وقّعت مبكرًا على اتفاقية الموافقة على البناء المشترك ، انخفضت التكلفة بمقدار 1 متر مربع. السكن الابتدائي
2. توقيت. إذا تم توقيع العقد في الوقت الذي كان المنزل لا يزال في مرحلة التنقيب ، فيمكن تأخير شروط التكليف والحصول على الملكية لفترة طويلة نوعًا ما (تصل أحيانًا إلى عامين). في هذه الحالة ، يبدو السكن في السوق الثانوية أكثر جاذبية ، حيث يمكنك الانتقال إليه على الفور تقريبًا بعد انتهاء الصفقة.
3. تكلفة إضافية.



4. يتم نقل شقة في سوق الإسكان الأولي إلى المالك ليس فقط بالمعنى القانوني "نظيف" ، ولكن أيضًا بالمعنى الحرفي للكلمة. وهذا يعني أن النهاية هناك ستكون خشنة ، مما يعني نفقات كبيرة للإصلاحات. في حالة السكن الثانوي ، يكون الوضع أبسط بكثير. لكن ميزة السكن الأساسي بهذا المعنى هي القدرة على إجراء الإصلاحات بالطريقة التي يريدها المالك. أي تجهيز شقة وفقًا للتفضيلات الشخصية من حيث الأسلوب والألوان وتكلفة مواد البناء وخصائص جودتها. ما هو أكثر أهمية - التوفير في الإصلاحات أو السكن الأساسي ، بالطبع ، متروك لكل مشتر فردي ليقرر بنفسه.
5. الرهن العقاري في سوق الإسكان الأولية. هذا غالبًا ما يكون صعبًا في الممارسة. لن تقرض كل مؤسسة مالية البناء المشترك. حتى لو وافق أي بنك على ذلك ، إذنأسعار الفائدة ستكون مرتفعة للغاية. هذا يرجع إلى حقيقة أن البنوك لا تريد المخاطرة ، لأنه في حالة إفلاس المطور ، فإنها تتحول إلى أصحاب أشياء غير سائلة.
6. خطر التعرض للخداع من قبل المطورين مرتفع فقط إذا كان الشخص قد عهد بأمواله إلى شركة إنشاءات ذات سلطة منخفضة وسمعة سيئة. المنشئ ذو الصورة الصلبة لن يخاطر أبدًا. لذلك ، تعتبر المعاملات مع مثل هذه الشركات إجراءً مربحًا للغاية مع احتمال ضئيل للنزاعات.

إذن ، المزايا الرئيسية لسوق الإسكان الأولي هي:

• راحة نفسية للمالك بسبب "مفعول المالك الاول"
• "نقاء" قانوني ؛
• إمكانية تصل إلى 30٪ فوق ربح السوق إذا استثمرت في المراحل الأولى من البناء.

السوق الثانوية

لا يعرف الجميع ما هو سوق الإسكان الأولي والثانوي. دعونا نفهم ذلك. يشير سوق الإسكان الثانوي إلى العقارات السكنية المسجلة كممتلكات للبلدية أو للأفراد. ينتقل بيع هذه الأشياء من المالك ، وتنتقل الملكية أثناء المعاملة إلى المشتري من البائع. يشير المفهوم نفسه إلى أن المنازل الثانية هي أشياء مملوكة.

الجوانب الجيدة والسيئة

مميزات السوق الثانوية هي:

• سعر مناسب
• تخليص سريعصفقات ؛
• بنية تحتية متطورة
• تخفيضات اضافية.

سلبيات ، كقاعدة عامة ، هي:

• ارتداء وجوه ؛
• نوعية رديئة
• تكاليف الإصلاح والصيانة
• مشاكل قانونية محتملة.

تكلفة العناصر الثانوية تعتمد على:

• سنة بنيت ؛
• ميزات المساحة والتخطيط ؛
• تشطيبات الجودة والاتصالات.

إذا انخفض الطلب على المساكن الثانوية ، يتفاعل السوق بمرونة تامة مع التغييرات وينخفض متوسط سعر الأشياء. ستعتمد تكلفة البيع على مدى سرعة رغبة المالك في بيع المساكن وكيف يخطط لإنفاق الأموال المستلمة.

على سبيل المثال ، إذا كان المالك يبيع شقة لتحسين ظروفه المعيشية ، فسيحتفظ بالسعر على أمل الحصول على عرض أفضل. إذا كان البيع متعلقًا بالانتقال ، يكون المالك مهتمًا ببيع العقار في وقت قصير ، وقد يعطي خصمًا. يمكن أن يكون نطاق تخفيضات الأسعار أو العروض واسعًا جدًا.

سوق الإسكان الأولي في موسكو

اليوم ، يمكن رؤية حجم كبير غير مسبوق من العروض في سوق العقارات الرئيسي في موسكو. هذا ما يقرب من 2.2 مليون م2، وبالمقارنة مع مارس من العام الماضي ، زاد هذا الرقم بنسبة تصل إلى 69.2٪.

حاليًا ، يوجد ما يقرب من 35000 شقة وجناح في السوق الرئيسي في موسكو. 28683 قيد التنفيذشقق ، منها 53٪ تنتمي للشريحة الجماهيرية ، 42٪ إلى درجة الأعمال ، وحوالي 5٪ من الشقق في المباني الجديدة تنتمي إلى فئة إسكان النخبة. اعتبرنا أن هذا هو سوق الإسكان الأساسي.