كيفية التحقق من المطور: الأساليب والتوصيات

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

عند شراء مسكن في مرحلة البناء ، عليك التأكد من موثوقية المطور ألف مرة. كيف تتحقق من الشركة وتفهم ما إذا كان يمكن الوثوق بها؟ بعد كل شيء ، تكلفة العقارات اليوم مرتفعة للغاية لدرجة أن معظم المواطنين يضطرون إلى الحصول على قروض عقارية بملايين الدولارات وسدادها لأكثر من عام واحد ، لذلك من المهم القضاء على أصغر المخاطر. سوف تتعلم كيفية التحقق من المطور ، ما هي المعلومات والمستندات التي تحتاج إلى الاهتمام بها عن كثب في المقالة.

لماذا لا يمكنك الاعتماد على الحظ

هناك عدة طرق للتحقق من مصداقية المطور عند شراء شقة في مرحلة الحفر أو البناء. ثق بأموالك يجب أن تكون شركة إنشاءات تتمتع بسمعة لا تشوبها شائبة. الضمير والخبرة في البناء مهمان ، لكنهما ليسا المؤشرات الوحيدة لموثوقية الشركة. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الاستقرار المالي مهم ، أي توافر مصادر التمويل المختلفة والقدرات الإدارية. مخاطر المشتري ، واحتمال "التجميد" يعتمد بشكل مباشر على هذه المعاييرالبناء أو التأخير في التكليف من منشأة منتهية

تتأثر أنشطة المطور ككيان قانوني أو رائد أعمال فردي بعوامل اقتصادية مختلفة ، والتغيرات في التشريعات ، والاتجاهات في سوق العقارات ، وأسعار الصرف وغيرها من الشروط التي لا تعتمد على شركة البناء نفسها ، سمعتها وحسن النية. قد تنشأ صعوبات وظروف غير متوقعة في عمل شركة تتمتع بخبرة سنوات عديدة وصورة صلبة. ومع ذلك ، فإن مثل هذه الشركة ، على عكس المطور الأقل شهرة والذي لم يتم التحقق منه ، ستكون قادرة على إيجاد طريقة للخروج من المواقف الصعبة دون التسبب في ضرر للمستهلك النهائي. هذا هو السبب في أنه من المهم للغاية معرفة كيفية التحقق من المطور. سيسمح لك هذا بفهم ما إذا كان يمكنك الوثوق به بأموالك التي كسبتها بشق الأنفس.

معلومات على الموقع

الطريقة الأولى والأسهل للتعرف على شركة إنشاءات هي زيارة موقعها الإلكتروني الرسمي. عادةً ما يتم تضمين المعلومات الأساسية حول المطور في قسم "نبذة عنا" أو "نبذة عن الشركة". يحتوي على معلومات حول فترة التواجد في السوق ، وتاريخ التطور ، والإنجازات ، والجوائز. في نفس المكان ، تنشر بعض الشركات معلومات حول المستوى الإداري وتكوين مجلس الإدارة.

المقالات التحليلية والمعلوماتية حول المصادر المتخصصة المستقلة ("مؤشرات سوق العقارات" ، "RBC Real Estate" ، إلخ) ستكون مفيدة. يمكنك الحصول على معلومات عن المطور من خلال أي محرك بحث. لكن ثق دون شك فيما هو مكتوب على الموقع في قسم "الوسائط عنا" أو "التعليقات" ،بالتأكيد لا يستحق كل هذا العناء.

لا تفوت صفحة "المشاريع". في هذا القسم تضع الشركة المشاريع المنفذة بالفعل إن وجدت. بالمناسبة ، قد يشير غيابهم إلى أن المطور مبتدئ في عمله. سيكون من الخطأ الحكم بشكل موضوعي على تجربة الشركة من خلال تلك الأشياء التي هي في مرحلة التنفيذ أو التخطيط ، لأن ما يسمى بـ "المشاريع الورقية" تشهد فقط على طموحات المطور ، لا أكثر.

إذا تم تسليم كائنات عقارية معروضة للمراجعة على الموقع الرسمي ، فيجب الانتباه إلى المنطقة التي تم بناؤها فيها. هذه الحقيقة ستساعد في التحقق من المطور. كقاعدة عامة ، يشير وجود العديد من المشاريع المنجزة بنجاح إلى أن المطور لديه علاقات جيدة مع سلطات البلدية ، مما يعني أنه من غير المحتمل حدوث أي مشاكل مرتبطة بالحصول على التصاريح والاتفاق على الشروط الفنية وإمدادات الطاقة.

تعاون مع الشركاء

تقييم موثوقية المطور ، يجب الانتباه إلى شركائه الرئيسيين. إذا تضمنت هذه البنوك الكبيرة بمشاركة الدولة ، وشركات البناء الرائدة تعمل كمقاولين عامين ، فلا شك في صحة اختيارك.

هناك طريقة أخرى للتحقق من المنشئ. يتكون من دراسة السياسة الاستثمارية للشركة. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان المستثمر الرئيسي للشركة هو شركة مالية عملاقة ، فلا داعي للقلق بالتأكيد. قبل الاستثمار بكثافة في الأعمال التجارية ، كبار المستثمريندراسة مشاريع التطوير بشكل شامل ، وإجراء العديد من عمليات التفتيش على أنشطة المطور ، وفقط إذا لم يكن لديهم أسئلة يوقعون على العقد. بدوره ، يشير المطور إلى شراكة مع شركة رائدة ، ويوضح للسوق بأكمله نزاهة سمعته.

معلومات عن مصادر التمويل واردة في إعلان المشروع. يمكن أيضًا العثور على هذا المستند على موقع الويب الخاص بالمطور. بالإضافة إلى ذلك ، يشار إلى اسم البنك أو المؤسسة الأخرى التي تمول البناء. هذه النقطة ذات أهمية خاصة ، لأن التعاون مع شركة صغيرة أو غير معروفة قد يكون في الواقع تابعًا. المصادر الأخرى هي أموال العميل النهائي المحولة بموجب اتفاقيات DDU.

للتحقق من موثوقية المطور في البناء المشترك ، كقاعدة عامة ، ينتبهون إلى وجود مخاطر العملة. تظهر إذا قام المطور بتسديد جميع المدفوعات بالدولار أو اليورو. أدنى تقلبات في سعر الصرف ستؤدي إلى خسائر فادحة للمستثمرين. إذا تم تنفيذ جميع العمليات المتعلقة بالمشروع بالروبل ، فهذا يلغي مخاطر المستثمرين.

الفرص المالية للشركة المطورة

تشمل السمات المميزة للقوة الاستثمارية للشركة استراتيجية مبيعات مستقلة. وهو يعني تنفيذ المشروع من قبل المطور على حساب استثمار أمواله الخاصة أو الائتمانية ، دون مشاركة المشترين. عادة ما يتم بيع هذه الأشياء في نهاية عملية البناء ،عندما يكونون جاهزين تقريبًا للتشغيل. إذا بدأ المطور في بيع الشقق ولكن حتى حفرة التأسيس لم يتم تجهيزها بعد ، فمن الضروري دراسة إعلان المشروع الذي يشير إلى مصادر التمويل. إذا كانوا في الغالب من حملة الأسهم ، فمن الأفضل إعادة تقييم قرار الشراء بعناية.

كفاية سياسة التسعير حجة أخرى لصالح المطور. كيف تتحقق عند شراء شقة رخيصة ، ما الفائدة؟ الرخص الواضح للاقتراح لا يشير دائمًا إلى فوائده. في أغلب الأحيان ، تشير الشقق التي تُباع بسعر أقل بكثير من سعر السوق إلى نقص موارد الشركة. ومع ذلك ، فإن الانخفاض المعتدل في الأسعار أثناء العروض الترويجية الموسمية أمر طبيعي تمامًا في سوق العقارات.

الرفاه المالي لشركة ما يتم التعبير عنه غالبًا من خلال الدعاية. يؤكد طرح الأسهم الخاصة في المجال العام في سوق الأوراق المالية المحلية أو الأجنبية حقيقة أن المطور قد خضع لإجراءات تحقق عديدة وتلقى تقييمات عالية من الخبراء. تشير هذه الحقيقة إلى أن المستثمرين في الأسهم يثقون في الشركة ويدعمون نموذجها في حوكمة الشركات والسياسة المالية.

البوابات العقارية ، التي تنشر تقييمات لشركات البناء الروسية ، هي مكان يمكنك من خلاله التحقق من المطور من خلال مؤشراته الكمية. في الجزء العلوي ، كقاعدة عامة ، توجد الشركات التي لديها قدر كبير من المساحات السكنية قيد التشغيل والأرباح المكتسبة للسنة التقويمية.

السرعةتنفيذ المشروع

كيف تتحقق من مصداقية المطور عند شراء شقة اذا كان المنزل قيد الانشاء او التنقيب؟ في هذه الحالة ، يمكنك الاعتماد على وتيرة كل مرحلة من مراحل أعمال البناء. تؤخذ المشاريع المنفذة بالفعل للمطور كأساس. في كثير من الأحيان ، ينشر المطورون على وجه التحديد تقارير الصور والفيديو ، وبالتالي يحاولون تبرير ثقة المستثمرين. بفضل كاميرات الويب المثبتة على أراضي المنشأة ، يتمتع المقيمون المستقبليون بفرصة مراقبة عملية العمل عبر الإنترنت وتقييم ديناميكيات وتماسك العملية.

لكن كيف تتحقق من موثوقية المطور في البناء المشترك وكيف نفهم أن تشييد المباني الشاهقة بطيء للغاية؟ في سير العمل العادي ، يجب زيادة مبنى سكني قيد الإنشاء بمقدار 2-3 طوابق كل شهر. يتم بناء المباني اللوحية ، على عكس المباني المبنية من الطوب والمتجانسة ، بشكل أسرع: في المتوسط ، ينمو الصندوق الخرساني بمقدار 4-5 طوابق في الشهر. ومع ذلك ، فإن هذه الحسابات نظرية ، وحتى شركات المقاولات الرائدة غالبًا ما تنحرف عن القاعدة.

قبل شراء مسكن قيد الإنشاء من المطور ، يُنصح بقضاء بضع ساعات من وقتك الشخصي وزيارة بعض الأغراض الجاهزة. إن تفتيش الساحات وواجهات المباني ومدخل المجمع السكني سيجعل من الممكن استخلاص نتيجة أولية حول جودة المنازل. تحتاج أيضًا إلى مراعاة سنة البناء وردود الفعل من السكان. حتى تلك المباني الخالية من العيوب بصريًا يمكنها لاحقًا تقديم عدم وجود مالكين جددأكثر المفاجآت الممتعة في شكل جدران متجمدة ، صوت عالي ، تشطيبات داخلية منخفضة الجودة ، إلخ.

ما المستندات التي يجب أن تسأل عنها

القانون الاتحادي رقم 214 ، الذي ينظم المشاركة في البناء المشترك ، يحدد التزام المطور بتقديم عدة مستندات لمراجعتها من قبل أي شخص مهتم. وتشمل هذه:

• ميثاق شركة البناء في الإصدار الأخير والوثائق التأسيسية الأخرى ؛
• شهادة تسجيل الدولة للمطور كرجل أعمال فردي أو كيان قانوني ؛
• شهادة التسجيل الضريبي ؛
• وثائق المحاسبة لمدة ثلاث سنوات تقويمية ؛
• تقرير مراقب حسابات عن نشاط الشركة

هذه مستندات عامة تحتاج إلى التحقق منها مع منشئ المبنى الجديد أولاً. تلتزم الشركة عند الطلب بتقديم النسخ الأصلية أو النسخ الموثقة. ولكن من ناحية أخرى ، لا يمكن تسمية التعرف على هذه المستندات بخيار 100٪ يسمح لك بالتحقق من موثوقية المطور عند شراء مبنى جديد. كقاعدة عامة ، هذه المعلومات ذات طبيعة رسمية ومتاحة لكل مطور ، لذلك لن يتم إعطاء المشتري العادي أي معلومات خاصة. القيمة الوحيدة للمستثمرين المحتملين هي تقرير التدقيق ، والذي بموجبه سيتمكن المتخصصون من استخلاص استنتاجات حول الوضع المالي للشركة.

حيث يكون التعرف على وثائق المشروع أكثر أهمية. بالإضافة إلى الحزمة الأساسية للأوراق ، توفر:

• عقود ملكية الأراضي
• استنتاجات خبراء الحكومة
• تصاريح من السلطات الإقليمية للبناء ؛
• مقتطفات من سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية.

عند السؤال عن كيفية التحقق من المطور عند شراء مبنى جديد ، لا ينبغي لأحد أن ينسى المستندات التي يجب أن تكون مطلوبة فور إبرام العقد. قبل أن تضع توقيعك في اتفاقية المشاركة في رأس المال ، عليك التأكد من أن الشركة تعمل ضمن القانون. إذن ، ما هي مستندات المطور التي تحتاج إلى التحقق منها؟ تأكد من التأكد من أن الشخص الذي يمثل مصالح الشركة لديه السلطة لإتمام الصفقة. إذا تم توقيع العقد من قبل موظف في الشركة ، يجب أن يكون لديه توكيل مماثل من المدير العام. في الحالات التي يكون فيها أحد أطراف الاتفاقية شخصًا لا يتمتع بهذه الصلاحيات ، يتم إبطال الاتفاقية ، ويتم إلغاء جميع الالتزامات بموجبها ، على الرغم من حقيقة تحويل الأموال. تحتاج إلى الانتباه إلى اسم الشخص الذي أصدر المستند ، وفترة صلاحية التوكيل الرسمي والحق في تنفيذ العمليات التي يعطيها.

ما الذي يمكن أن يشير أيضًا إلى موثوقية الشركة

يقوم معظم المستخدمين بجمع معلومات حول المطور الذي يهتمون به في مختلف المنتديات المخصصة لمناقشة المشاريع ، وتكلفة المبنى الجديد ، ومزايا وعيوب الشقق ، وما إلى ذلك ، هنا لن تتمكن من التحقق وثائق المطور ، ولكن يمكنك التعرف على شكاوى أصحاب الأسهم ، وفهم ما قد يكون هناك تناقضات وتحت الماءالحجارة في عملية التسجيل العقاري. إذا كانت هناك شكاوى أكثر من المراجعات الإيجابية ، فيجب عليك إعادة تقييم قرار الشراء. في حالة اتهام العشرات من أصحاب الأسهم للمطور بإجراءات احتيالية صريحة ، أو انتهاكات مستمرة للمواعيد النهائية لإنجاز الأشياء ، أو ، على سبيل المثال ، رفض تقديم مستندات بشأن مشروعية البناء على قطعة أرض معينة ، فمن الأفضل للعثور على شركة أخرى.

يهتم الكثيرون بالمستندات التي يجب التحقق منها مع المطور حتى تتمكن من معرفة الدعاوى القضائية الجارية. ولكن حتى لو كانت المعلومات التي تؤكد وجود نزاعات معينة بين شركة البناء والمستثمرين المشاركين أو المقاولين أو أصحاب الأسهم في المجال العام ، فلن تعني شيئًا. التقاضي ممارسة شائعة في سوق العقارات ، خاصة بالنسبة للشركات الكبيرة التي تطلب سنويًا مئات الآلاف من الأمتار المربعة من مساحة المعيشة. يتم التعامل مع حل النزاعات من قبل طاقم من المحامين ، لذلك لا علاقة لهذه القضايا بمسار عملية البناء والمشكلات الفنية المصاحبة.

كيفية التحقق من إفلاس مطور

في عام 2014 ، تم اعتماد القانون الاتحادي ، الذي يلزم جميع شركات المقاولات بتأمين مسؤوليتها تجاه المساهمين من خلال ضمان بنكي أو بوليصة تأمين أو اتفاقية مع جمعية التأمين المتبادل. وفي عام 2017 ، تم إجراء تعديلات جديدة مرة أخرى على القانون الاتحادي المحدد ، والذي يجب بموجبه على المطورين الآن تخصيص أموال لصندوق التعويض الموحد للبناء المشترك.الغرض من هذه المنظمة الحكومية هو توجيه الميزانية لتمويل البناء طويل الأجل وسداد الديون لأصحاب الأسهم في حالة إفلاس المطور.

كيف تتحقق مما إذا كانت الشركة قد حصلت على الوضع الرسمي للإعسار قبل إبرام اتفاقية حقوق الملكية؟ سوف تساعد السجلات الخاصة في هذه المسألة. لاستخدام واحد منهم ، عليك الذهاب إلى الموقع الرسمي لمحكمة التحكيم. في قسم "خزانة الملفات الفردية" ، من خلال مرشح البحث ، قم بتعيين المعلمات في عمود "المشارك في الحالة" ، والتي تشير إلى "المستجيب" ، ثم أدخل اسم المطور وحدد الزر النشط "المفلس". سيتم عرض جميع قضايا الأرشفة والإعسار المعلقة للكيانات القانونية والأفراد على الشاشة.

تكليف المنزل: الإجراءات الأساسية

أخيرًا ، تم الانتهاء من الصفقة وقد حان موعد تسليم الكائن إلى السكان ، الذين يتطلعون إلى يوم الاحتفال باليوم الجديد. ولكن ، كما اتضح من الناحية العملية ، لا يعرف الكثيرون كيفية التحقق من شقة من مطور.

يتم تحديد المواعيد النهائية لإنجاز أعمال البناء في DDU. إذا لم يكن لدى المطور الوقت لتسليم الكائن في الوقت المحدد ، فإنه ملزم بإبلاغ المشترين قبل شهرين من انتهاء هذه الفترة ويقترح تغيير البند المقابل في العقد. علاوة على ذلك ، من المهم أيضًا فصل مفاهيم فترة التشغيل ونقل المفاتيح إلى المالكين. كقاعدة عامة ، سيتمكن المستوطنون الجدد من الانتقال إلى شقق جديدة في موعد لا يتجاوز اليوم التالي بعد قبول الشيء.لجنة الدولة. علاوة على ذلك ، يجب تحديد لحظة تسليم المفاتيح للمستأجرين في العقد. يحدث هذا عادة بعد 4-6 أشهر من استلام تصريح التشغيل.

لجميع المساهمين ، يتعين على المطورين إرسال إشعار باستعداد الكائن عن طريق البريد المسجل في موعد لا يتجاوز شهر واحد قبل تاريخ تسليم المفاتيح. ومع ذلك ، يتم إبلاغ المشترين في كثير من الأحيان بأخبار جيدة عبر الهاتف ودعوتهم للحضور إلى المكتب للتحقق من المستندات. يجب أن تأتي إلى هناك بجواز سفرك ونسخة من اتفاقية الصفقة. إذا كان المسكن الذي تم شراؤه مسجلاً لدى عدة مالكين ، فيجب أن يكون كل منهم حاضرًا ، وإذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فيجب عليك إصدار توكيل رسمي لممثلك.

واحد على واحد. يلتزم المطور بتسليم الشيء وفق لائحة معينة ، وللمالك الجديد الحق في عدم قبوله في حالة الزواج أو النواقص. قبل التوقيع على سند القبول والنقل ، من الضروري التحقق من تنفيذ كل التفاصيل الصغيرة في الشقة المنصوص عليها في العقد. بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليك التأكد من أن المطور قد تلقى إذنًا للتشغيل ، وأنه قد تم بالفعل تعيين عنوان للمنزل.

إذا قام المطور بتأخير تسليم الكائن في الوقت المناسب ، يحق للمشتري الحصول على تعويض. في الوقت نفسه ، يجب أن يكون مفهوما أنه لا يوجد مطورسيأخذ زمام المبادرة ولن يدفع غرامة إرادته الحرة. للمالك الجديد الحق في رفع دعوى إلى المكتب الرئيسي للشركة وانتظار النظر فيها في غضون 10 أيام. تقدم العديد من الشركات في مثل هذه الحالات لعملائها تسوية مسبقة للنزاع ، مع الإشارة إلى مبلغ التعويض وفترة السداد.

تفتيش الشقة

قبل الذهاب إلى قبول ونقل الشقة ، يجب على المالك مرة أخرى فتح نسخته من اتفاقية المشاركة ودراسة الفصل الذي يصف خصائص الكائن الجاهز للإشغال بعناية. يشار هنا إلى جميع أنواع الأعمال التي يتعهد المطور بأدائها. أثناء الفحص ، يُنصح بعدم السماح لـ DDU بالخروج من يديك حتى تتمكن من الإشارة على الفور إلى ممثل الشركة المطورة للتناقضات التي تم تحديدها.

إذن ، ما الذي يجب التحقق منه عند قبول شقة من مطور؟ دعنا نسرد كل ما تحتاج إلى الانتباه إليه:

• الباب الأمامي. يجب أن يتم تثبيته بشكل صحيح وفتحه بحرية ، بإحكام على الفتحة. انتبه لوظيفة قفل نقر.
• الجدران. حتى الحد الأدنى من الانحراف عن العمودي غير مسموح به ، في حين أن المخالفات المحلية يمكن أن تكون في حدود 5 مم. يجب عليك أيضًا قياس مساحة الشقة والتأكد من أن وضع الجدران يتوافق مع تخطيطها التخطيطي.
• طوابق. يجب ألا يكون هناك فراغات هوائية أو حزم. يمكنك العثور عليها من خلال النقر على بضع شظايا بمطرقة.
• السقوف. قطراتوالفجوات في المفاصل ، فإن التناقض بين الارتفاع الفعلي للسقوف والارتفاع المعلن هو سبب لرفض قبول الشقة. ومع ذلك ، إذا كان المشتري يخطط لتركيب سقوف متوترة ، فيمكنك غض الطرف عن العيوب البسيطة.
• ويندوز. يجب تثبيت هياكل العلامة التجارية المشار إليها في DDU من قبل المطور. تحتاج إلى التحقق بنفسك من سلامة النوافذ ذات الزجاج المزدوج ، ووظيفة التركيبات ، ودرجة إغلاق الفجوات ، ووجود حاجب على لوجيا (إن وجد).
• الأسلاك الكهربائية. بمساعدة أجهزة اختبار خاصة ، يمكنك التحقق من تشغيل جميع المفاتيح والمآخذ. إذا لم ينص العقد على وجودهم ، فتأكد من وجود جميع الأسلاك لمزيد من التوصيل.
• هندسة الاتصالات. أنظمة التدفئة والصرف الصحي والتهوية ، وجميع صمامات الإغلاق ، المحملات ، وأنابيب الصرف ، والمغسلة ، ووعاء المرحاض ، ومشعات التدفئة ، وما إلى ذلك تخضع للتحقق.
• إنهاء. من الضروري الانتباه إلى جودة المواد المستخدمة وعلامتها التجارية. يجب ألا يكون هناك تشققات أو شقوق أو طبقات مفتوحة.

أخيرًا ، يجب أيضًا تسجيل قراءات العدادات المثبتة في الشقة وخارجها. يُنصح بحفظ بيانات أجهزة القياس ومقارنتها مع تلك المشار إليها في جوازات السفر الخاصة بهم. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك التواصل مع المطور لطلب إظهار السرداب أو الطابق الفني العلوي.للمساهمين الحق في الوصول إلى أي جزء من المبنى للتأكد من عدم تسرب الأنابيب أو السقف وعدم وجود روائح غريبة.

الخطوة الأخيرة

إذا لم يكن للمالك أي مطالبات في الشقة الجاهزة ، يتم توقيع شهادة القبول. خلاف ذلك ، إذا تم العثور على عيوب ، يتم عمل معيب. يشير إلى القائمة الكاملة لشكاوى العملاء ، بالإضافة إلى العنوان ورقم الشقة والتفاصيل والمعلومات حول الشركة المطورة.

المطور يدعو المساهم لإعادة العرض بعد إزالة العيوب. إذا لم يكن للمشتري مطالبات جادة ، لكنه رفض لسبب ما قبول الشقة ، يحق للمطور تسليم الكائن من جانب واحد.