التطوير العقاري ودوره في التنمية الاقتصادية. مفهوم التنمية وأنواعها ومبادئها وأسسها

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

التطوير العقاري عملية متعددة المراحل يمكن أن تكون محفوفة بالمخاطر وطويلة ومعقدة في بيئة اليوم. هناك العديد من المعوقات التي يمكن أن تعترض طريق التطوير العقاري. يمكن أن تستغرق هذه العملية سنوات لنقل المشروع من مرحلة التخطيط الأولي إلى الانتهاء. يمكن أن تكون مشاريع التطوير العقاري أيضًا فرصًا استثمارية مربحة للغاية.

مفهوم

في السنوات الأخيرة ، ظهر مفهوم جديد في المصطلحات الاقتصادية - أنشطة التطوير العقاري. يشير تطوير هذه الصناعة إلى أنشطة ريادة الأعمال التي تنطوي على تغييرات في المباني أو الهياكل أو الأراضي القائمة ، مما يؤدي إلى زيادة قيمتها السوقية.

التطوير هو نوع من الأعمال المرتبطة بإنشاء أو إعادة بناء أو تغيير ملكية أو أرض قائمة في تشييد المباني متعددة الطوابق ، ومباني البيع بالتجزئة والمكاتب والصناعية والمخازن ، من أجل الحصول عليهاالدخل من ارتفاع الأسعار.

مفهوم

أدت صعوبة تحسين تطوير صناعة البناء والتشييد إلى توسع البحث العلمي والتطبيقي في تطوير وتنفيذ أشكال وأساليب وأنظمة جديدة لإدارة العقارات من أجل زيادة تنافسية وإنتاجية العقارات. أنشطتهم.

أحد هذه الأشكال هو التنمية. يعد تطوير التطوير العقاري في الاتحاد الروسي نوعًا جديدًا نسبيًا من الأعمال التجارية التي ظهرت نتيجة لاتجاهات اقتصاد السوق من مجالات الأعمال ذات الصلة في العقارات والاستثمار والبناء.

وفقًا لأرقام علوم الاقتصاد الروسي Mazura I. I ، Shapiro V. D. ، الذين شاركوا في العمل البحثي في مجال إدارة وتطوير العقارات ، فإن التطوير هو عملية خاصة ونوع النشاط المهني (الأعمال) الذي يرتبط بتحويل عالي الجودة للعقار من أجل زيادة قيمته.

التنمية هي العملية التي يتم من خلالها تحقيق تغيير عالي الجودة في العقارات.

في النهاية ، المؤشرات الرئيسية للتطور هي مؤشرات نوعية محددة ، أي التحول الأساسي وزيادة سعر كائن عقاري ، وكذلك الإنتاجية والعائد على الاستثمار.

من ناحية أخرى ، يعمل التطوير أيضًا كنظام إداري لعملية إنشاء وتطوير العقارات ، ونتيجة لذلك فإنالمواصفات

يتم تغيير غرض عقاري أثناء التطوير بحيث يرتفع سعره عدة مرات.

نتيجة لذلك ، توفر العمليات المادية للتنمية ظهور خصائص المستهلك الجديدة للكائن الذي يلبي الاحتياجات المتغيرة للمجتمع. يمكن أن تكون هذه التغييرات مثيرة وغير مرئية من الخارج. ومع ذلك ، فهي دائمًا علامة ضرورية للتنمية ، وشرط ضروري لزيادة الأثر المالي لاستخدام العقارات.

تتغير الخصائص بمرور الوقت أثناء التطوير لتلبية احتياجات المجتمع.

تتحقق عمليات التطوير المالي في شكل زيادة في سعر الممتلكات نتيجة للتغييرات المادية التي تم إجراؤها. في نفس الوقت ، زيادة السعر لا يتم توفيرها من خلال أي تغييرات مادية ، ولكن فقط من خلال تلك التي تلبي متطلبات السوق واحتياجات عملائه.

كلما زادت هذه المطابقة ، زادت قيمة الكائن الذي تم إنشاؤه ، وزادت كفاءة التطوير.

ستتحسن إنتاجية التطوير إذا كانت تلبي احتياجات العملاء.

وفقًا لهيكلها ، يمكن أن تكون الشركة اهتمامًا متنوعًا بالاستثمار والبناء أو شركة قابضة بنظام متطور معقد ، والذي يتكون من عدة مؤسسات ، كل منها تأخذ مكانها في تسلسل هرمي معين ولها خاص بها الهدف

يجب التأكيد على أنه ليست كل المنظمات المشاركة فيهاعملية إنشاء وتنفيذ مشروع استثماري وانشائي ، هي جزء من هيكل (نظام) شركة تطوير.

يمكن أن تكون شركات بلدية وخاصة تشارك في مراحل معينة من المشروع. ولكن كلما تم تضمينهم في هذا الاستثمار والبناء واندماجهم تحت الإدارة العامة لشركة تطوير ، زادت إنتاجية هذه الشركة. في الوقت نفسه ، ستؤدي هذه الشركات وظائف معينة في الإدارة والتنظيم والتحفيز والتحكم وما إلى ذلك.

التطوير هو نوع جديد من الأنشطة التجارية المرتبطة بالترميم والهندسة والبناء وأعمال أخرى. بعد الانتهاء من هذه الأعمال يحدث تغيير نوعي في العقار وترتفع قيمة العقار.

الاختلافات بين التنمية الروسية والأجنبية

الاختلاف الرئيسي هو أن التنمية الغربية تقوم على مخطط الحاجة إلى إنشاء كائن عقاري ، والذي كان يعتمد على أبحاث التسويق. في ولايتنا ، يتم تطوير مشروع استثماري لقطعة أرض محددة متاحة للمشروع.

التطوير العقاري في روسيا يعني ضمناً أن شركاتنا لا يمكنها التنافس مع الشركات الأجنبية ، لكن هذا المبدأ أصبح أكثر شيوعًا بسبب تطوير نظام التخطيط الحضري وأوروبا المجتمع الحديث. أصبح دور المطورين ملموسًا أكثر فأكثر. يمكنهم تنظيم الأساسيالتغييرات. تتم التحولات بطرق مختلفة. المطورون هم رجال أعمال ومتخصصون في مجال واسع: في مجال القانون والمال والبناء. يوجد عدد قليل منهم في روسيا ، وسعر خدماتهم مرتفع للغاية.

مهام تطوير

الهدف المركزي لتطوير العقارات وإدارتها هو زيادة الدخل من الممتلكات. مصدر هذا الدخل هو القيمة المضافة التي تم إنشاؤها أثناء تنفيذ المشروع كالفرق بين تكلفة الكائن وتكلفة المشروع.

هنا يجب أن يركز نشاط المطور على تعظيم قيمة العنصر المكتمل وتقليل التكاليف.

الأهداف الرئيسية للتطوير العقاري الاحترافي:

1. التنظيم الفعال لعملية الموافقة على المشروع مع الجهات الحكومية.
2. تنظيم فعال للعمل مع المقاولين ، وكذلك جذب مقاولين موثوقين مع تقليل الأسعار ووقت المشروع من خلال تقديم العطاءات. تتمثل إحدى الأدوات الرئيسية لتحسين إدارة الجزء الإنشائي (التنفيذ) لمشاريع التنمية في إشراك مديري المشاريع المحترفين ذوي المعرفة بتقنيات البناء.
3. التنظيم الفعال لتمويل المشاريع - تشكيل آلية قابلة للتطبيق اقتصاديًا وراسخة لتخصيص الموارد المالية ، والتي تتضمن مزيجًا من مصادر مختلفة للتمويل وتغيير النسبة بينها كلما تقدمت.مشروع

مصادر الأموال لمشاريع التنمية هي: حقوق الملكية ، التمويل المباشر ، الأموال المقترضة (بما في ذلك القروض المصرفية ، الصناديق).

لكل من هذه المصادر مزاياه وعيوبه. نتيجة لذلك ، عادة ما تشكل الأموال الخاصة بالمطور أصغر حصة من إجمالي التمويل المخصص للمشروع.

المصدر الرئيسي لتمويل المشروع خلال مرحلة البناء هو الأموال المقترضة والأموال من مصادر التمويل المباشرة ، بينما تزداد حصة الأخير مع انتهاء المشروع. يجب أن يكون المطور قادرًا على الجمع بين هذه المصادر مع تقدم المشروع ، وتجنب الاعتماد غير الضروري للمشروع على تخصيص الأموال من القروض وتقليل رسوم الأموال التي يتم جذبها.

4. التنظيم الفعال لبيع (إيجار) الشيء الذي يتم إنشاؤه بمشاركة شركات السمسرة المتخصصة. زيادة قدرة فرق المبيعات من خلال استخدام طرق مختلفة لتنظيم المبيعات تشمل: العمل عبر الإنترنت ، واستخدام الشبكات الاجتماعية ، والبيع في الميدان.

مبادئ

أحد المبادئ الرئيسية للتطوير العقاري هو إنشاء فريق قوي من الاستشاريين الذين سيعملون في مراحل مختلفة من المشروع - من أعمال التسويق إلى تنفيذ تشغيل مواقع البناء. إن جذب مثل هؤلاء المهنيين ليس رخيصًا ، لكنه كما تظهر التجربة مربح.

تشغيليجب أن تسلط كل خطوة في تطوير المشروع الضوء على النقاط الرئيسية ، مع التنفيذ الناجح الذي يمكنك توقع نتيجة ناجحة للمشروع بأكمله. يجب أن تجيب أبحاث السوق على الأسئلة التالية:

• في أي قطاع سوق يوجد فيه منافذ غير مملوءة الآن وستبقى في المستقبل ؛
• ما هو مستوى السعر الأكثر احتمالا لبيع المساحة المبنية؟
• ما هي توقعات ربحية المشروع ؛
• ما هو مستوى المنافسة في قطاع معين ؛
• مخاطر محتملة وطرق تقليلها

يسمح لك البحث في سوق العقارات بالعثور على التوازن الحالي بين العرض والطلب في مختلف القطاعات وبالتالي تحديد المجالات غير المعبأة التي يوجد فيها نقص في مناطق معينة.

تسمح لك دراسة سعر البيع وسعر البناء بإيجاد القطاعات التي ستكون فيها كفاءة مشروع التطوير قصوى.

يجب إيلاء اهتمام كبير في الدراسة لتنبؤات هذه الخصائص ، حيث أن الوضع في السوق يتغير باستمرار. كما يجب أن تحتوي الدراسة على دراسة لعمل المنافسين ، وتحديد نقاط القوة والضعف لديهم.

المشاهدات

من الشائع التمييز بين نوعين رئيسيين من التطوير: تطوير الرسوم و تطوير المضاربة.

تطوير الرسوم هو نوع من أعمال البناء حيث لا تمتلك الشركة المطورة الشيء الذي يتم بناؤه ، ولكنها تشارك فقط في التطوير الخالص دون وظائف الاستثمار. هذا النوع من التطويرالأقل خطورة.

التنمية التقليدية في سوق البناء الروسي الحديث تعني المشاركة التي لا غنى عنها لأموال المطورين في جوانب الاستثمار والبناء.

حصة دور شركة المقاولات في المشاريع الاستثمارية تتراوح من 100 إلى 35-40 بالمائة.

التطوير التأملي أصعب من الخيار الأول. يقوم المطور ببناء عقارات تجارية ، واتخاذ الإجراءات بصفته مؤسس المشروع. المخطط المالي لمشاريع التنمية الكبيرة هو مزيج معقد من أموال المطور الخاصة والاستثمارات التي تجتذب: القروض المصرفية والمدفوعات من المستأجرين في المستقبل.

الأرباح المرتفعة في تطوير المضاربة مصحوبة بمخاطر عالية في حالة فشل المشروع. التطوير المضاربي هو أصعب شكل من أشكال العلاقات بين المشاركين في عملية الاستثمار في سوق العقارات ، حيث يتم خلط العقارات وعملية البناء والتصميم والعمليات المصرفية الصعبة للغاية في مشروع واحد.

من هو المطور؟

المطور هو شركة تقوم بإنشاء كائن وتدير هذه العملية. إن مجمل جميع الأعمال التي قام بها المطور هو مشروع استثماري معقد في مجال العقارات. أثناء تنفيذ المشروع ، يسعى المطور (المعروف أيضًا باسم المطور) إلى تقليل المخاطر وزيادة الربحية. في بعض الحالات ، قد يتصرف فقط كمؤدٍ ويتقاضى أجرًا ثابتًا من العميل مقابل عمله. إذا كان المطوريعمل كمبادر للمشروع ، ثم يضطر لتحمل كل المخاطر.

المطور العقاري هو متخصص في مجال العقارات متخصص في إنشاء العقارات الجديدة أو تجديدها وتسويقها وبيعها بنجاح. غالبًا ما يعمل هؤلاء الموظفون مع شركاء لمشاركة المخاطر وعبء العمل ، وقد يعملون لدى الشركات الكبيرة التي تقوم بالتطوير العقاري على نطاق واسع أو يستخدمون التطوير العقاري كأداة استثمار واحدة في محفظة متنوعة.

يمكن للأشخاص التعامل مع مهنة مطور من وجهات نظر مختلفة. قد يكون المطورون حاصلين على درجات علمية في التطوير العقاري ، أو يأتون من العمل كوكيل عقاري أو مقاول أو مهندس معماري.

العمل كمطور عقاري مهمة صعبة للغاية. يجب أن يكون المطورون قادرين على تقييم مجموعة واسعة من السيناريوهات المستقبلية وتحديد ما إذا كانت قابلة للتطبيق ومقبولة. يمكنه أن ينظر إلى قطعة أرض فارغة ويرى الإمكانات فيها ، أو القيام بجولة في مبنى متهدم ووضع خطة لإعادة التطوير والبيع الناجح في المستقبل.

يميل المطورون إلى العمل على نطاق واسع ، والمشاركة في بناء وحدات متعددة يمكن أن تمتد لآلاف الخصائص.

الخبرة في صناعة العقارات أمر بالغ الأهمية ، حيث يجب أن يعرف المطور السوق جيدًا لفهم ما إذا كان المشروع سينجح أم لا. يحتاج المطورون أيضًا إلى روابط مع الحكومات المحلية لمساعدتهم على الاجتماعتتراوح المشاريع من الأشخاص في المكتب الذين يمكنهم تقديم التوجيه للمساعدة في دفع المشروع إلى الأمام إلى شركاء التخطيط في البلدية الذين سيدفعون هذه المشاريع إلى الأمام.

المطور الجيد هو أيضًا جزء من فريق أكبر. يجب أن يعمل المطور مع المهندسين المعماريين والمقاولين وتنسيق الحدائق والسياسيين ووكلاء العقارات والعديد من المهنيين الآخرين لتوجيه المشروع من البداية إلى النهاية. يجب على المطورين اختيار فرق جيدة وتنظيمها بشكل فعال وإدارتها لتلبية احتياجات المشروع وأعضاء الفريق مع الحفاظ على السيطرة على التطوير العام.

يختار العديد من المطورين مجالًا معينًا من التخصص ، مثل العقارات السكنية الراقية ، والعقارات التجارية ، والعقارات متوسطة المدى ، والإسكان لذوي الدخل المنخفض ، وما إلى ذلك.

يمكن للمطورين أيضًا توسيع الحدود الجغرافية لمشاريعهم. على سبيل المثال ، تطوير مرتبط بالسوق السكني الراقي في مدينة نيويورك لن يكون بالضرورة ناجحًا في مينيابوليس.

مراحل المشروع

يمكن تقسيم مشروع تطوير العقارات السكنية إلى ثلاث مراحل:

1. المرحلة المبكرة: في المرحلة الأولية ، يركز المشروع على الخبرة والأبحاث والتصاريح. عادة ما يكون هذا هو الجزء الأكثر تناقضًا في المدة. ينطوي الاستثمار في هذه المرحلة على أكبر المخاطر وأكثرها تنوعًا نظرًا لوجود العديد من العوامل غير المعروفة. تتضمن بعض الخطوات الرئيسية في هذه المرحلة الإجراءات التالية:

• التقييم البيئي ؛
• الامتحانات ؛
• تحليل السوق ودراسة الجدوى
• الاستحواذ على الأرض أو الحصول على حقوق شراء الأراضي ؛
• خطط الموقع وخطط التطوير وخطط البناء
• تنظيم تمويل البناء
• تحسينات في البنية التحتية.

2. المرحلة الوسطى (مرحلة البناء): وتشمل تشييد المباني وتحسينها. منذ أن تم الانتهاء بالفعل من أعمال ما قبل المشروع ، تم تقليل مخاطر المشروع في هذه المرحلة بشكل كبير ، ولكن لم يتم التخلص منها بالكامل. تتضمن بعض الخطوات الرئيسية في هذه المرحلة الإجراءات:

• زيادة تمويل البناء
• تسويق المشروع
• تأجير مسبق ؛
• تنظيم إدارة الممتلكات (ما لم يتم ذلك خلال فترة ما قبل التطوير).

3. المرحلة النهائية (التشغيل): هي المرحلة الأولى من دورة حياة المبنى. على الرغم من أنه قد يتم القضاء على المخاطر المرتبطة بالتطوير المسبق والبناء بحلول هذه المرحلة ، إلا أن حالة المستأجرين لا تزال معرضة للخطر. تتضمن بعض الأنشطة في المرحلة النهائية الإجراءات التالية:

• ابحث عن مشترٍ إذا لم يكن قد تم بالفعل ؛
• تسويق وتأجير دائم ؛
• تحديد استراتيجية الاحتفاظ
• تعزيز إدارة الممتلكات ؛
• تحقيق الاستقرار

وإذا تعاملنا مع العقارات التجارية؟

من أجل جلب الاستثمارالربح المتوقع ، يجب أن تقلق بشأن وضعه المناسب والترويج له في السوق. في الوقت الحالي في روسيا ، فإن المهمة معقدة بسبب حقيقة أن المنافسة في هذا السوق عالية للغاية. لهذا السبب ، أصبح تطوير العقارات التجارية أكثر أهمية من أي وقت مضى.

التطوير العقاري التجاري له فوائد عديدة للممول. أهمها:

• زيادة تدريجية في سعر مساحات التجزئة ، مما يتيح لهم إعادة بيع المساحات قريبًا بتكلفة أعلى ؛
• فرصة لكسب دخل إيجار سلبي ؛
• استثمار آمن بأقل مخاطر

على أي حال ، الكائن نفسه له بعض القيمة ، لأنه حسب الحاجة ، في أي وقت ، يمكنك الحصول على أموال من تنفيذه.

تطبيق التنمية في التجارة

مع الأخذ في الاعتبار تطوير تطوير عقارات التجزئة ، يمكننا تحديد المهام الرئيسية التي تم تعيينها للمستثمر في هذه الحالة.

وهي تشمل:

• أبحاث السوق التسويقية لتحديد المنافسين وإيجاد أفضل الخيارات لجذب العملاء إلى مجمع التسوق والترفيه ؛
• ابحث عن الموقع الأمثل لموقع التسوق أو مركز الأعمال ، مع مراعاة تدفق الأشخاص ؛
• تطوير الخطة المقترحة لموقع مساحات التجزئة (تقسيم إلى مناطق)

بالنسبة لمراكز التسوق ، لا يعتمد سعر الإيجار فقط على مساحة المبنى ، ولكن أيضًا على موقعه - تلك النقاط التي تقع بالقرب من المدخل أو في أماكن حشود ضخمة من الناس إرادةتكلف أكثر.

قد يكون من الضروري أيضًا من وقت لآخر جذب استثمارات إضافية في البناء.

خاصية المستودع

عقارات المستودعات اليوم هي واحدة من أكثر القطاعات جاذبية في سوق التطوير الروسي. لا يزال السوق بعيدًا عن التشبع. عروض الأشياء عالية الجودة غير ذات أهمية. الطلب كبير. يبلغ عائد الاستثمار حوالي 15-17٪ ، وتكون فترة الاسترداد في غضون 4-5 سنوات. يتم تنفيذ المشاريع في تطوير عقارات المستودعات من قبل المطورين الكبار والمتوسطين.

الخلاصة

وبالتالي ، فإن التنمية هي نظام العلاقات الاقتصادية والتنظيمية والقانونية والمادية في سوق العقارات. تنفيذ مشروع في هذه المنطقة لديه الفرصة لتطبيق الابتكارات والحصول على الربحية على أساس استثماراتهم.