الرهن العقاري هو ورقة مالية مسجلة صادرة بموجب اتفاقية

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2024-01-17 18:39

تتميز قروض الرهن العقاري بوجود ضمانات على شكل عقارات. يتطلب هذا النوع من المعاملات تأكيدًا رسميًا باستخدام مستند خاص ، لأن القرض العقاري هو قرض بمبلغ كبير إلى حد ما من المال. بالإضافة إلى ذلك ، نحن هنا نتحدث عن تعهد معين ، يلعب دوره المنزل أو الشقة المشتراة أو أي مسكن آخر.

في هذا الصدد ، أدخلت البنوك الروسية ممارسة إصدار الرهن العقاري إلى جانب اتفاقية الرهن العقاري.

ما هو الرهن

الرهن العقاري هو الضمان الذي ينظم العلاقة بين المقرض والمقترض.

بفضلها ، أصبح المالك صاحب حقين في وقت واحد:

1. الحق في الوفاء بالالتزامات المالية بموجب قرض الرهن العقاري دون تقديم دليل آخر على وجوده.
2. الحق في استخدام العقارات المرهونة كضمان

لتعريف أكثر دقة ما هو الرهن العقاري وكيف يختلف عن اتفاقية الرهن العقاري ، انظر الجدول التالي:

الشروط	الرهن العقاري	اتفاقية الرهن العقاري
الحالة	الرهن العقاري هو ضمان يمكن أن يكون مشاركًا في المعاملات في البنك وبين البنوك	وثيقة رسمية بقوة قانونية
القدرة على إجراء التغييرات	لا توجد فرصة ، لهذا تحتاج إلى رسم رهن عقاري جديد	ربما ، ولكن إذا وافق الطرفان
من يوقع	المقترض والمتعهد	المُقرض والمقترض
مكان التسجيل	خدمة التسجيل	كاتب العدل
معلومات الإيداع	يتم وصف الكائن الجانبي بالتفصيل	الضمانات المذكورة فقط
المحتويات	ضمان اداء التزامات الاطراف	وصف العلاقات القانونية لإصدار وسداد القرض السكني

معلومات عامة

الرهن العقاري هو ضمان دين لا ينتهي أثره إلا بعد السداد الكامل لجميع التزامات المقترض تجاه الدائن. طالما لم تنته صلاحيته ، يجوز للبنك صاحب الحق إعادة رهن أو بيع الرهن العقاري إلى مؤسسات مالية وائتمانية أخرى. بالطبع ، فقط بموافقة شخصية من المقترض. ومع ذلك ، هذا ليس له أي تأثير كبير على الأمن نفسه.التقديم: شروط اتفاقية الرهن وكذلك شروط الرهن لم تتغير.

لا تنص ممارسات الائتمان الروسية على التنفيذ الإلزامي لهذه الورقة. لا تعتبر البنوك الكبيرة ، على سبيل المثال ، أنه من الضروري إلزام المقترض بالتوقيع على رهن عقاري ، لأن لديها أصولًا مالية رائعة في احتياطياتها ، أي أنها لا تخاطر بخسارة أي مبلغ كبير لأنفسها. لكن ليس هناك عدد كبير من المشاركين في الائتمان والسوق المالي يصرون على الرهن العقاري من أجل حماية أنفسهم.

ميزة مهمة للرهن العقاري هي أن شروطه تتفوق في الأولوية على اتفاقية الرهن العقاري. اتضح أنه في حالة عدم الامتثال سيتم الوفاء بالالتزامات وفق أحكام الرهن.

اتفاقية قرض الرهن العقاري هي الوثيقة الأساسية لهذه الصفقة ، فهي تصادق على الرهن العقاري ، والرهن العقاري هو ضمانها. يحتفظ البنك الذي منح القرض الأصلي بالرهن العقاري ، بينما يحصل المقترض على نسخة مصدقة من كاتب العدل.

الرهن العقاري هو ورقة مالية لا تسمح ملكيتها الاسمية لمؤسسة مالية بنقلها إلى أطراف ثالثة دون إذن كتابي من المقترض.

جوهر الرهون العقارية

الرهن العقاري هو الرابط بين أسواق العقارات والأوراق المالية. جوهر الرهون العقارية هو إعادة التمويل ، أي يمكن بيع ديون الرهن العقاري أو رهنها. تم تقديم مؤسسة الرهن العقاري مؤخرًا ، مما يعني بلا شك إحراز تقدم في تطوير سوق سندات الدين.وبالتالي ، ستكون البنوك قادرة على بيع الديون في السوق الثانوية ، وبالتالي تزويد نفسها بقاعدة نقدية واسعة النطاق للإقراض طويل الأجل.

في الرهن العقاري أهم شيء هو الإقراض الهائل من قبل البنوك للإسكان تحت الإنشاء والجاهز. لا يمكن أن تستند قروض الإسكان طويلة الأجل على الودائع وحسابات التوفير الأخرى فقط. يتطلب الإقراض الجماعي وطويل الأجل للبناء وشراء العقارات الخاصة إمكانية إعادة التمويل ، بما في ذلك سوق الأوراق المالية. لقد أثبت التاريخ المالي العالمي استحالة التطور الطبيعي لسوق قروض الإسكان بدون قروض عقارية.

شروط اصدار سند الرهن

يمكن إصدار هذا الأمان في ظل ثلاثة شروط:

• الالتزام الرئيسي نقدي ؛
• عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، يتم تحديد مقدار الدين عليها أو المعايير التي يمكن من خلالها تحديدها ؛
• يجب أن تحتوي اتفاقية الرهن العقاري على بند خاص بإصدار الرهن

هذا لا يعني أن الرهن العقاري أو الاتفاقية الرئيسية لم يعد ساري المفعول. كلاهما لا تزال صالحة. ولكن يجب أن نتذكر أن الرهن العقاري هو ضمان ، والتزاماته مضمونة بضمانات. يجوز للمالك استرداد موضوع قرض الرهن العقاري أو الحصول على التنفيذ بموجب العقد الرئيسي على أساس الرهن العقاري ، وليس على أساس رهن عقاري أو اتفاق رئيسي. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تتضمن إحدى ميزات الرهن العقاري تسجيل الدولة الإلزامي لهذه القيمةورقة

يقوم الرهن بإصدار وثيقة. الرهن العقاري هو اتفاق رهن يصدر في نسخة واحدة ، كتابة ، على شكل خاص من نموذج قياسي. يتطلب تسجيل الدولة لسند الرهن العقاري رقم تسجيل فردي وختمًا ، والذي بدونه يعتبر هذا الضمان غير صالح.

فئات الكائن

الرهن العقاري هو ضمان بضمان إحدى كائنات الفئات التالية:

• شقق و عمارات سكنية و اجزائها
• كائنات غير مكتملة ؛
• قطع أرض ؛
• كراجات ، منازل حدائق ، منازل سكنية ومباني استهلاكية أخرى ؛
• سفن الملاحة الداخلية ، والسفن والطائرات ، والأجسام الفضائية.

لا يمكن إصدار رهن عقاري إذا كان موضوع العقد شيئًا غير منقول بخصائص محددة ، مثل:

• قطعة أرض
• مؤسسة كمجمع عقاري فردي وغير قابل للتجزئة ؛
• غابة ، إلخ.

في اتفاقية الرهن العقاري ، يمكن الإشارة إلى الحق في الإيجار ككائن.

ما هو الرهن العقاري في سوق الأوراق المالية

الرهن العقاري هو التزام دين مضمون. الشركة التي تمتلك محفظة من هذه الرهون العقارية لها الحق في البدء في إصدار سنداتها الخاصة من أجل جذب تمويل إضافي. يتم سدادها من خلال دفع فائدة على الرهون العقارية المملوكة للشركة التي أصدرت السندات.

الرهن العقاري في سوق الأوراق المالية هو مستند يفي بعدد من المتطلبات. على وجه الخصوص ، يجب أن تكون حرفية ، أي يجب أن تكون بعض التفاصيل موجودة على الورق. عدم وجود كل منهم سيؤدي تلقائيًا إلى إبطال قيمته.

بالإضافة إلى النقاط والبيانات التي يحددها القانون ، يجوز أن يحتوي الرهن على معلومات يعينها المرتهن والمرتهن. على سبيل المثال ، قد تكون هذه بعض العقوبات المطبقة على المقترض في حالة التأخر في السداد التالي ، أو بعض الفرص الإضافية التي تنطوي على الحفاظ على الممتلكات المرهونة. يحق للبنك أن يضع هذه الشروط الإضافية بشكل مستقل دون مشاركة المدين.

تحويل الرهن وانعكاساته القانونية

تحويل الرهن بالمعنى القانوني ينقسم الى مرحلتين

• إعداد تأييد لصالح المصدق (أي طرف ثالث) ؛
• الإرسال الفعلي للأصل.

يلتزم المظهر (الشخص الذي يقوم بتحويل الضمان) بتزويد المدين بإشعار خطي بحقيقة نقل الرهن العقاري. بعد استلام المستند ، يصبح المُظهر مالكًا لجميع حقوق المرتهن بموجب اتفاقيات الرهن العقاري والاتفاقيات الرئيسية. المصدق مسؤول أمامه عن درجة موثوقية المعلومات الواردة في الورقة المالية المنقولة. بالإضافة إلى ذلك ، فإن نقل الرهن يعني تأكيد المؤيد للأداء الضميري لجميع التزامات المدين بموجب العقد. بعد، بعدمانقل الأوراق ، يتنصل المرتهن من جميع المسؤولية تجاه المؤيد عن فشل المدين في الوفاء بأي التزامات.

ومع ذلك ، هناك بند في قانون الرهن العقاري ينص على تحديد شروط المسؤولية. وهكذا يزيد مشتري الرهن من راحته وأمن استثماره.

إعادة التمويل بالرهون العقارية

ينص قانون الرهن العقاري على عدة طرق لإعادة التمويل بالرهون العقارية:

• بيع الرهن العقاري ؛
• بكفالة
• بيع هذا المستند بشرط إلزامي لإعادة شرائه ؛
• إصدار الأوراق المالية المضمونة بالرهن

فارق بسيط في هذا الأمر هو أنه يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري فقط حتى يفي المدين بجميع التزاماته على القرض.

مزايا وعيوب الأوراق المالية المضمونة بالرهن

فوائد إصدار سندات وشهادات الرهن العقاري هي:

• استلام من سوق الرهن العقاري للموارد المالية لتوسيع نطاق الإقراض العقاري ؛
• يحصل المستثمرون على أوراق مالية ذات عوائد وضمانات عالية.

عيب سندات وشهادات الرهن العقاري للمالك هو إمكانية سداد القرض من قبل المدين قبل الموعد المحدد. مخاطر إعادة القيمة الاسمية للشهادة عالية ، ونتيجة لذلك سيُحرم حامل السند المدعوم بالرهن العقاري من ربح طويل الأجل في شكل فائدة.