من هو المستأجر الرئيسي؟

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

يعتبر تأجير المباني اليوم عملاً مربحًا أكثر من الإنتاج ، لذلك يفضل المزيد والمزيد من رواد الأعمال الكسب بهذه الطريقة. أصعب جزء في مثل هذا المشروع هو العثور على المستأجر المناسب. دعنا نتعرف على ما تعنيه هذه العبارة وما هي ميزات هذا النوع من الإيجار.

من هم المستأجرين

قبل تحديد المستأجر الرئيسي ، يجدر بنا أن نتذكر من يسمى المستأجر. هذا كيان فردي أو قانوني يبرم اتفاقية مكتوبة مع مالك المبنى (أو أي عقار آخر) من أجل الحق في استخدامه. في المقابل يتعهد المستأجر بدفع مكافأة مالية للمالك. يتم تحديد حجمها وتواترها في العقد.

بالإضافة إلى المباني السكنية وغير السكنية ، يمكنك استئجار المعدات والأراضي والمركبات وحتى المؤسسات بأكملها. بالمناسبة تأجير أشياء مختلفة يسمى تأجير.

أنواع المستأجرين

إذا كنت تأخذ في الاعتبارأي مستأجري مساحات البيع بالتجزئة ، إذن ، كقاعدة عامة ، هناك ثلاثة أنواع منهم:

• المستأجر العادي. في أغلب الأحوال يستأجر مساحة صغيرة وبالتالي يحقق ربحاً متواضعاً.
• مستأجر ثانوي. في بعض الأحيان تكون المساحة المستأجرة أكثر من اللازم لشركة واحدة. لذلك ، يتم إعادة تأجير المساحة "الإضافية" للمؤسسات الأصغر. غالبًا ما يحدث أن يحقق المستأجرون ربحًا من التأجير من الباطن أكثر من منفذ البيع الموجود في المنطقة المتبقية.
• مستأجر مرساة. "العميل" الأكثر طلباً لأصحاب مراكز التسوق. لماذا ا؟ دعونا نلقي نظرة.

المستأجر الرئيسي: ما هو

لفهم جوهر عقد الإيجار هذا بشكل أفضل ، يجدر بنا أن نتذكر تاريخ ظهور مراكز التسوق.

نظرًا لأن تكلفة الأرض في ضواحي المدن وخارجها كانت دائمًا أقل ، فقد كان دائمًا بناء المتاجر هناك أكثر ربحية. كانت هناك مشكلة واحدة فقط: كيف تجتذب المشترين؟ بعد كل شيء ، للوصول إلى هناك ، تحتاج إلى قضاء المزيد من الوقت والجهد أكثر من مجرد الذهاب إلى متجر بالقرب من منزلك أو عملك.

لحل هذه المشكلة ، استعدادًا لافتتاح مجمع تسوق آخر ، بدأ تأجير الأراضي الموجودة فيه لمتاجر بمنتجات فريدة أو رخيصة جدًا. هم الذين أصبحوا المغناطيس هو الذي جذب العملاء إلى مجمع التسوق. هؤلاء المستأجرين ، الذين خدموا في الواقع كإعلان عن المجمع بأكمله ، أصبحوا معروفين باسم المستأجرين الرئيسيين. تعتمد ربحية مركز التسوق على مدى توفره.

ميزات هذا النوع من الإيجار

على ماذايمكن التعرف على الميزات الخاصة كمستأجرين أساسيين في المركز التجاري (مراكز التسوق والترفيه)؟

• في المتوسط ، يشغلون من 5 إلى 15 بالمائة من إجمالي مساحة المباني. الحد الأقصى لمساحة الأرض التي يستأجرونها لا يزيد عن 50٪.
• هذه المتاجر (أو المؤسسات التي تقدم خدمات أخرى) هي التي عادة ما تجذب معظم العملاء إلى المركز التجاري ، لذلك يمكن أن تكون إعلاناتهم في كل مكان في المركز التجاري.
• غالبًا ما يكون مكان المستأجر الرئيسي في مجمع التسوق في الطابق الثاني أو الثالث (أو في أماكن أخرى أقل جاذبية). يتم ذلك بحيث يمكن للمشتري المحتمل ، للوصول إليهم ، التعرف على منتجات المتاجر الأقل شهرة. بالنسبة لهذا النوع من الإعلانات ، عادةً ما يعطي المالك الخصم المتفق عليه للمستأجر أو يزوده بمزايا أخرى.
• كقاعدة عامة ، يقدم هذا المنفذ مجموعة واسعة من المنتجات بأسعار مغرية للعملاء. لذلك ، غالبًا ما يكون المستأجرون الرئيسيون لمراكز التسوق من محلات السوبر ماركت المختلفة. تخصصهم الأكثر شيوعًا هو الطعام أو الكيمياء أو الأجهزة المنزلية. في بعض الأحيان يمكن أن يكون هناك العديد منهم في وقت واحد: على سبيل المثال ، يوجد في الطابق الأول سوبر ماركت للبقالة ، وفي الطابق الثالث توجد أجهزة منزلية. الطابق الثاني والمقاعد الفارغة في الطابقين الآخرين موزعة بين المحلات الصغيرة والمكاتب.

فوائد عقود الإيجار لأصحاب المراكز التجارية

في الآونة الأخيرة ، يختار أصحاب المباني بشكل متزايد الحصول على أكبر عدد ممكن من المراسي بين عملائهم. لماذا هذا؟

• أولاً وقبل كل شيء ، يجذب العملاء بمفردهم ، مما يمنح المتاجر الأخرى في المركز التجاري مزيدًا من الظهور.
• ينفق مالك المبنى أقل على الإعلان عن مساحته حيث يدير المستأجر الرئيسي حملته التسويقية الخاصة. بالمناسبة ، يدفع أحيانًا مقابل زخرفة واجهة المبنى أو على الأقل جزء منه.
• يحقق هذا المستأجر ربحًا أكثر من منافذ البيع بالتجزئة الصغيرة. بالمناسبة ، هناك حالات لا يتلقى فيها المالك حتى رسومًا مقابل مساحة المباني والمرافق المستخدمة ، ولكن نسبة مئوية من إجمالي إيرادات الشركة.
• وجود "مرساة" ناجح بشكل خاص يسمح لمالك المبنى برفع الإيجارات لمنافذ البيع بالتجزئة الأصغر التي يزداد تدفق عملائها على نفقته.

ما هي الفوائد التي يحصل عليها المستأجر الرئيسي

لتصبح "مرساة" ، نادرًا ما يتخلف المستأجر عن الركب ويتلقى مزايا معينة.

• عند اختيار موقع المنفذ الخاص بك في مركز التسوق ، فإنه يتمتع بمزايا على المتاجر الصغيرة.
• يحصل على شروط إيجار مواتية بسبب وضعه الخاص.
• الواجهة ستظهر عادة شعار المستأجر الأساسي أو إعلانه أولاً.

لسوء الحظ ، لا تكون استراتيجيات التسويق القائمة على عقود الإيجار الثابتة ناجحة دائمًا. الحالات معروفة متىأفلست منافذ البيع بالتجزئة المعلن عنها ، واضطر صاحب المركز التجاري للبحث مرة أخرى عن "مرساة" جديدة. لذلك ، إلى جانب الكثير من المزايا (مقارنة بالمستأجرين الآخرين للمبنى) ، فإن المرساة تأخذ أيضًا مخاطرة كبيرة. في حين أن المالك سيستمر في الاستفادة مالياً.

أنواع "المراسي"

تجدر الإشارة إلى أن المستأجر الأساسي ليس دائمًا متجرًا. من الواضح أن الهدف الرئيسي لأي منفذ بيع هو تحقيق ربح ، ولكن غالبًا ما يتخصص هؤلاء العملاء ليس في البيع المباشر ، ولكن في تقديم خدمات معينة. بمعرفة هذا ، يمكننا تمييز الأنواع الرئيسية من "المراسي".

• سوبر ماركت. في معظم الحالات ، هم المستأجرون الأساسيون لمراكز التسوق. يمكن سرد قائمة بهذه النقاط من قبل أي شخص ذهب إلى مركز تسوق صغير على الأقل. على الرغم من أن هذه متاجر بقالة في أغلب الأحيان ، إلا أنها في بعض الأحيان قد يكون لها تخصص مختلف. على سبيل المثال بيع الملابس أو مواد البناء أو الأجهزة.
• صالات الألعاب الرياضية ومراكز اللياقة البدنية والمؤسسات المماثلة غالبًا ما تكون مستأجرين رئيسيين.
• مؤسسات تعليمية. بالطبع ، ليست شائعة ومربحة مثل النوعين الأولين ، لكنها في بعض الحالات هي "المراسي". عادة ما تكون هذه دورات لغة أجنبية خاصة ، ومدارس لمصففي الشعر ، وأخصائيي التجميل ، وأساتذة العناية بالمانيكير والباديكير ، وما إلى ذلك.
• مجمعات ترفيهية. أحد أكثر أنواع "المراسي" شيوعًا بعد محلات السوبر ماركت. يمكن أن تكون هذه حلبات التزلج ودور السينما وحمامات السباحة وأزقة البولينج والساونا وما إلى ذلك.إنها مريحة جدًا لأصحاب العقارات ، حيث يمكن أن تكون محاطة بالعديد من المطاعم أو المتاجر التي تبيع المعدات ذات الصلة (على سبيل المثال ، ملابس السباحة بالقرب من حمامات السباحة ، والتزلج على الجليد بالقرب من حلبات التزلج على الجليد ، والمناشف والصابون والشامبو بالقرب من حمامات البخار).

أمثلة على المراسي

لفهم جوهر المفهوم قيد الدراسة بشكل أفضل ، ضع في اعتبارك العديد من مراكز التسوق في مدينة موسكو.

على سبيل المثال ، خذ مركز التسوق المعروف "شيلكوفو". على الرغم من حقيقة أنه يتكون من طابقين فقط ، إلا أنه يوجد أكثر من مائتي منفذ بيع بالتجزئة بحرية. في هذه الحالة ، فإن العروض الرئيسية هي "باسكن روبينز" (أماكن جذب للأطفال وكافيتريا) وهايبر ماركت "ريال" و "سينترفيلم" سينما. يتم توزيع كل هذه الأماكن في جميع أنحاء مركز التسوق بطريقة تجذب الزوار إلى النقاط الأقل شهرة.

مثال آخر هو مركز التسوق والترفيه "Gagarinsky". من المثير للاهتمام أنه بالإضافة إلى "المراسي" القياسية في شكل محلات السوبر ماركت أوشان وسبورت ماستر ، وكذلك متاجر الملابس والمجوهرات ومستحضرات التجميل ذات العلامات التجارية ، فإن ميزتها هي قربها من المترو.

هذه القائمة المختصرة من المستأجرين الأساسيين ستكون غير مكتملة بدون ذكر أسطوري GUM و TSUM ، والتي كانت بمثابة "المراسي" للعديد من المشترين منذ بداية القرن العشرين.

لهذا السبب ، لا يوجد المتجر المركزي في موسكو فحسب ، بل في كييف أيضًاومينسك.

لماذا توجد مشاكل مع المراسي اليوم

في العالم الحديث ، لم تعد مراكز التسوق نادرة. إذا كان هناك واحد أو اثنان منهم في البلدات الصغيرة قبل عشر سنوات ، يوجد اليوم حوالي خمسة أماكن من هذا القبيل في مستوطنة يبلغ عدد سكانها حوالي 60-80 ألف نسمة.

إذا تحدثنا عن المدن الكبرى أو المناطق الحضرية ، فهناك العشرات من مراكز التسوق فيها. كلهم عادة ما يكونون متشابهين تمامًا مع بعضهم البعض ، بالإضافة إلى "المراسي" الخاصة بهم. عادة ما تكون هذه محلات السوبر ماركت أو غرف اللياقة البدنية والمطاعم. في بعض الأحيان محلات الملابس الرخيصة ذات العلامات التجارية (على سبيل المثال ، في GUM في موسكو).

في هذا الصدد ، هناك منافسة جدية بين مراكز التسوق ، خاصة تلك الموجودة في نفس المنطقة ، لذلك يضطر أصحاب المباني للبحث عن مستأجرين غير عاديين بحيث يبرز مجمع التسوق الخاص بهم عن الآخرين. ومع ذلك ، من الصعب العثور على واحد في المدن الصغيرة.

بعد كل شيء ، على سبيل المثال ، فإن نفس حلبة التزلج على الجليد أو السينما أو حمام السباحة هي مؤسسة باهظة الثمن إلى حد ما ، وفي المدن الصغيرة لن تؤتي ثمارها. في هذا الصدد ، يضطر الملاك إلى ابتكار طرق أخرى لجذب المشترين. لذلك ، أصبح نظام المرساة اليوم عفا عليه الزمن تدريجياً. لسوء الحظ ، لم يتم اختراع بديل جدير بعد.