ما هي ضريبة المبيعات العقارية؟

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

يتم الإعلان عن إجراء حساب وتحصيل الضريبة العقارية من خلال الكود ذي الصلة. القوانين تتغير من سنة إلى أخرى. في الوقت نفسه ، تتغير حقوق وواجبات المواطنين في مجال الضرائب. الحقيقة التي لم تتغير هي الحاجة لدفع الضرائب.

ما هي ضريبة المبيعات العقارية؟

ممتلكات العقارات يمكن أن تكون مملوكة لفرد خاص أو مؤسسة خاصة أو سلطة بلدية. تشمل أنواع العقارات خيارات مختلفة: المباني السكنية والمباني التجارية (البيع بالتجزئة أو مباني المكاتب) والمباني الصناعية والأراضي والأراضي الزراعية. قد يكون للمالك الحق في الملكية الفردية أو كجزء من السهم. في جميع الحالات ، إذا كانت المعاملة تندرج ضمن وصف الخاضع للضريبة ، تظل ضريبة مبيعات العقارات إلزامية.

يتم تنفيذ نظام الرقابة من قبل السلطات الضريبية وأقسامها الإقليمية. حقيقةدفع أو عدم دفع الضريبة ينعكس في الإقرار السنوي المقدم من المواطنين

مبادئ عامة

وفقًا للقانون الروسي ، يخضع أي نوع من الأرباح المحصلة رسميًا للضريبة. ومن هذا المنطلق يعتبر اغتراب العقار لصالح المالك. لذلك فإن البائع ملزم بدفع ضريبة على بيع العقارات.

تنص المادة 224 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي على أن مبلغ العائدات المتأتية من نقل ملكية العقارات يجب أن يخضع للضريبة بنسبة 13٪. ومع ذلك ، فإن هذا القانون لا يسري في جميع الأحوال. ستتم مناقشة التفاصيل في هذه المقالة.

قانون آخر للإشارة إليه هو القانون الاتحادي رقم 382. وهو ذو صلة منذ بداية عام 2016. وفقا لأحكام هذا القانون ، فإن الضريبة على بيع العقارات في المجال القانوني تعتمد على شروط الملكية. تتناول هذه الوثيقة نوعين من الحيازة حسب المدة:

• نقل ملكية العقار حتى عام 2016.
• أصحاب العقارات التي تم إصلاح حقوقهم بعد 2016-01-01

الفئة الأولى من المواطنين عند تنفير العقار تسترشد بأحكام القانون المعمول به حتى بداية عام 2016. وفقًا لهذا القانون ، فإن الضريبة إلزامية لجميع الملاك الذين ينفرون العقارات خلال السنوات الثلاث الأولى بعد نقل الملكية. بالنسبة للفئة الثانية ، يتم تطبيق إجراء جديد ، تكون بموجبه الفترة المرجعية للملكية 5 سنوات.

من لا يستطيع الدفع

إذا نظرنا في الإجراء العام لتحصيل الضرائب ، ينص القانون على ذلكالظروف التي تصبح فيها الضريبة على بيع العقارات للأفراد غير ذات صلة بغض النظر عن فترة التملك. على وجه الخصوص ، يتم النظر في طريقة النقل إلى الممتلكات. هذه هي الحالات التالية:

1. عندما ينتقل العقار إلى المالك بشرط تبعية المالك السابق مدى الحياة.
2. الممتلكات الموروثة.
3. اغتراب الممتلكات التي نشأ الحق فيها نتيجة الخصخصة.
4. أساس الملكية اتفاق تبرع

إذا كان مستند الملكية يندرج ضمن إحدى هذه الفئات ، فلا ينبغي تصنيف المعاملة على أنها دخل إضافي ، وبالتالي يتم فرض ضرائب عليها.

هناك أيضًا ميزات حسب المنطقة. كما تعلم ، يتم تقسيم القوانين المحلية إلى فدرالية وإقليمية. للسلطات المحلية الحق في تكييف بعض القوانين الفيدرالية دون تناقضات جوهرية. في الممارسة العملية ، عادة ما يتم تخفيف الظروف بهذه الطريقة لفئة معينة من المواطنين. ضريبة مبيعات العقارات ليست استثناء.

على سبيل المثال ، بالنسبة لـ Khanty-Mansiysk Okrug ، هناك قانون بموجبه لا يتم فرض ضرائب على الدخل من بيع العقارات حتى خلال السنوات الثلاث الأولى من الملكية. تنطبق قواعد مماثلة في إقليم ستافروبول: هنا تم تخفيض مدة المعاملات الخاضعة للضريبة من 5 إلى 3 سنوات. لمعرفة الضريبة على بيع العقارات التي يجب دفعها في منطقة معينة ، عليك اتباع التغييرات الإقليميةالقوانين.

كيف تحسب؟

Citizen SA باع منزلاً اشتراه قبل 1.5 عام مقابل 6300000 روبل. قضيته من جميع النواحي تتناسب مع تعريف القانون. موظف رسميًا ، وخبرته العملية تزيد عن 10 سنوات. كم سيكون مبلغ الضريبة على بيع العقارات لمواطن سعودي

لتحضير إعلان للسنة ، يجب أن تأخذ المعلومات التالية:

6،300،000 - 1،000،000=5،300،000 - مبلغ الوعاء الضريبي

مبلغ الضريبة: (6،300،000 - 1،000،000) × 13٪=689،000 روبل

لكن قبل الموعد النهائي لتقديم الإقرار بوقت طويل ، جمعت S. A المستندات للخصم وتلقيت تأكيدًا من خدمة الضرائب. كان مبلغ الخصم هو الحد الأقصى. الآن تبدو الحسابات مختلفة:

(6،300،000 - 5،300،000) × 13٪=مبلغ الدفع الفعلي 130،000 روبل.

إذا أبرم مواطن سعودي صفقة بعد 5 سنوات من الشراء ، فسيتم إدراجه في فئة الإعفاء.

للأفراد

يتم الإعلان عن الضريبة على بيع العقارات للأفراد وميزاتها وإجراءات الدفع بموجب الفصل 23 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. وبالتالي ، فإن الأشخاص الخاضعين للقانون الذين لديهم الحق في الحصول على دخل في أراضي الاتحاد الروسي ينقسمون إلى ثلاث فئات:

1. مواطن دولة ما هو مواطن عاش في روسيا لمدة 183 يومًا على الأقل خلال العام الماضي.
2. غير المقيمين - الأشخاص الذين لا يندرجون في الفئة السابقة.
3. تعريف مشروط - سكان العملة هم مواطنون في الاتحاد الروسي كانوا يعيشون في بلد آخر خلال العام الماضي ، لكنهم يزورون روسيا مرة واحدة على الأقل في السنة.

عندما يتم بيع العقارات من قبل شخص غير مقيم ، فإن الضرائب وإجراءات حسابها تنظمها المادة 209 من قانون الضرائب. لذلك ، يتم تطبيق مجموعة منفصلة من تحصيل ضريبة الدخل الشخصي لهم.

للكيانات القانونية

عندما ينفر كيان قانوني العقارات في ميزانيته العمومية ، يتم تحديد إجراء حساب الضرائب إلى حد كبير من خلال النظام الضريبي المختار. لكن المؤكد هو حقيقة أنه من خلال بيع العقارات ، يحصل الكيان القانوني على دخل. وفقًا لذلك ، يجب أن ينعكس هذا الدخل في الميزانية العمومية للشركة. نواصل النظر في الضريبة على بيع العقارات. من أي مبلغ وبأي ترتيب يجب أن يدفعه الكيان القانوني؟ من الضروري مراعاة الانتماء إلى أحد الأنظمة الضريبية التالية:

1. UTII.
2. نظام مبسط.
3. نظام براءات الاختراع.

يتم أيضًا أخذ نوع العقار في الاعتبار. يمكن أن تكون سكنية أو تجارية أو أرض أو باطن الأرض.

المعلومات الواقعية وشكل الملكية ذات صلة أيضًا: هل تمارس الشركة أنشطة تجارية في الواقع ، هل المؤسسون مقيمون أم غير مقيمين في الاتحاد الروسي؟ للإجابة على كل هذه الأسئلة ، يجب أن يسترشد المرء بالمادة 23 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

عند بيع مسكن من قبل كيان قانوني ، لا يخضع الدخل لضريبة القيمة المضافة ، لكن ضريبة الدخل إلزامية. يعتمد معدل ضريبة الدخل أيضًا على الحالة المدنية للمؤسسين (مقيمأو غير مقيم). إذا كنا نتحدث عن عزل المباني غير السكنية الموجودة في الميزانية العمومية للمؤسسة ، فإن مبلغ الدخل يخضع لكل من ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة. في الوقت نفسه ، لا يتم فرض ضريبة الدخل على مبلغ المعاملة ، ولكن على مبلغ صافي الدخل.

فارق بسيط مهم: الضريبة على بيع العقارات التجارية لا تأخذ في الاعتبار عدد سنوات الملكية. هناك فارق بسيط آخر من مجال تحسين الضرائب يقول إن الشركة لها الحق في تقليل مبلغ الدخل بالسعر المتبقي للكائن. إذا تبين ، بعد الحسابات المحاسبية ، أن الفرق بين مبلغ المعاملة والمبلغ النهائي سالب ، فسيتم تصنيف الرقم كخسارة للمؤسسة.

هل يجب على المتقاعدين الدفع

هل تطبق الضريبة على بيع عقارات الأفراد - المتقاعدين والفئات الخاصة الأخرى من المواطنين؟ وفقًا للقوانين الحالية ، لا يتم توفير الحوافز الضريبية أو الإعفاءات المرتبطة بالوضع الاجتماعي للمواطنين. يجب على المتقاعدين دفع الضريبة إذا كانوا يندرجون ضمن فئة الأشخاص الخاضعين للضريبة.

من المهم التمييز بين ضريبة الأملاك وضريبة الدخل الشخصي. ضريبة الأملاك منذ عام 2014 ليست ذات صلة بأصحاب المعاشات. استثناء هو عندما يستخدم صاحب المعاش العقارات من أجل الربح. خلاف ذلك ، يخضعون للإجراء العام: ضريبة بيع العقارات لمدة 3 سنوات ستكون إلزامية بالنسبة لهم.

لكن المتقاعدين لديهم الفرصة لخفض الضرائب بشكل كبير أو حتى الإعفاء. للقيام بذلك ، يجب عليهم اللجوء إلى خصم الممتلكات. حتى عام 2012 ، لم ينطبق الخصم على أصحاب المعاشات. توفير اعتماد القانون الاتحادي رقم 330 لهممثل هذا الحق.

من خلال هذا القانون يمكن للمتقاعدين الحصول على أحد خيارات الخصم الضريبي التالية بعد بيع العقارات:

• إذا تم إصلاح الملكية منذ أكثر من 3 سنوات ، فسيتم تحريرها بالكامل على أساس عام.
• إذا كانت فترة الحجز أقصر وقيمة الشيء لا تتجاوز مليون روبل ، فيمكنهم الحصول على تخفيض في القاعدة الضريبية للمبلغ الذي تم إنفاقه عند شراء العنصر.

استقطاعات

يحق لموضوعات الضرائب خصم ضريبة الأملاك. ينطبق هذا على المواطنين الذين يتم توظيفهم رسميًا ويخصم ضريبة الدخل أو ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 13٪ من دخلهم. هناك ثلاثة خيارات للخصم:

• إجمالي الإصدار.
• جزئي.
• فرض ضريبة على إجمالي مبلغ الإيرادات.

في نفس الوقت ، الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن به تخفيض مبلغ الضريبة هو مليون روبل.

مثال: مواطن يبيع شقة اشتراها منذ 2.5 سنة مقابل 4500000 روبل. بحلول وقت تقديم الإقرار ، كان المواطن قد أعد أيضًا مستندات للخصم. كان يستحق الحد الأقصى من الخصم. نتيجة لذلك ، كان مبلغ الوعاء الضريبي بالنسبة له 3500000 روبل ، والضرائب - 455000 روبل.

عند الإجابة على سؤال حول ماهية الضريبة التي يجب دفعها على بيع العقارات ، من المهم ذكر خيار الملكية المشتركة. إذا امتدت ملكية العقارات إلى عدة أشخاص ، فسيتم أيضًا توزيع الالتزام بدفع الضريبة اعتمادًا على حصة كل منهممنهم. أو يمكن أن يتفق الملاك المشتركون فيما بينهم ويتحملون مسؤولية ضريبية بترتيب مختلف.

يمكن للمواطنين استخدام الخصم أكثر من مرة ، لأنه ينطبق على كل وحدة من وحدات المعاملة. ولكن في غضون عام واحد ، يُسمح بخصم واحد فقط. بفضل هذا الإعفاء ، يمكن تخفيض مبلغ الضريبة على بيع العقارات بشكل كبير.

هناك ثلاث طرق لتنفيذ الخصم:

• صرف المبالغ المستحقة نقدا
• التحويل إلى الحساب المصرفي للمستلم.
• إصدار إشعار لصاحب العمل بإعفاء المواطن من دفع ضريبة الدخل الشخصي عن الفترة التي تراكمت فيها المبالغ المستحقة.

كيفية التقدم بطلب للحصول على خصم؟

يتم تقديم طلب للخصم خلال فترة التقرير التي تم فيها إجراء المعاملات. يمكن الحصول على الخصم في شكلين: مبلغ ثابت أو مبلغ مساوٍ للتكاليف. يعتمد الاختيار فقط على مقدم الطلب: يمكنه أولاً حساب الخيار الأكثر ربحية بالنسبة له والتقدم بطلب لهذا النوع المحدد.

يكون الخصم مناسبًا عندما يحتاج المواطن إلى إثبات تكاليف الشراء السابق للعقار الذي تم بيعه في فترة التقرير. لذلك ، يجب تأمين هذه النفقات بنسخ من المستندات الخاصة بهم. لهذه الأغراض ، يتم تقديم نسخ من المستندات التالية إلى مصلحة الضرائب:

• اتفاقية حيازة عقارات (شراء وبيع).
• وثيقة تؤكد استخدام خدمات الشركات العقارية.
• فعل القبول والتحويل اثناءحيازة
• مستندات من البائع عند استلام الأموال: إيصال (إذا تم استلام الأموال نقدًا) وكشف حساب بنكي (إذا تم تحويل الأموال إلى الحساب).
• أوامر الدفع.
• مستندات أخرى يتم إنشاؤها في سياق المعاملات وتمثل القيمة المالية.

بعد تأكيد طلب الخصم من قبل مصلحة الضرائب ، يجب عليك العودة مرة أخرى لمسألة ضريبة مبيعات العقارات. وكم يجب أن تدفع؟ سيتم تخفيض الوعاء الضريبي بشكل كبير. من المهم ملاحظة أن المصاريف القابلة للخصم لا تشمل مدفوعات التأمين وأقساط الرهن العقاري.

اهداف القانون والممارسة

بمجرد أن يصبح المواطنون على دراية بالضرائب المفروضة على مبيعات العقارات قصيرة الأجل ومعرفة معدلات الضرائب ، فقد يصبحون عن غير قصد مهتمين بخيارات الادخار القانونية. للإجابة ، يجب الانتباه إلى الغرض الأصلي من إدخال هذه الضريبة.

كان يعتقد أن دافع أصحاب البيع السريع بعد الشراء هو الرغبة في الاستفادة من الفرق. يتذكر الجميع أوقات ما قبل الأزمة ، عندما نمت أسعار العقارات بشكل ديناميكي ، ولم يكن للدولة نفوذ مباشر. من وجهة النظر هذه ، تلعب هذه الضريبة دور أداة غير مباشرة للسيطرة على سوق العقارات. وهذا صحيح ، لأنه في ظل أسعار العقارات المرتفعة للغاية ، كقاعدة عامة ، ستستفيد طبقة اجتماعية معينة دائمًا على حساب الآخرين.

لكن ضع في اعتبارك حالة أخرى: المواطن MS يحتاج إلى توسيع مسكنه ، كما أنه لا يكره الاقتراب من الجزء المركزي من المدينة ،لكنها لا تملك أموالاً. يجد حلاً وسطًا: بيع المسكن الوحيد ، والعيش مؤقتًا مع عائلته مع أجداده والحصول على رهن عقاري على سكن أكثر ملاءمة. كل شيء سار حسب الخطة ، لكن أزمة السنوات الأخيرة أدخلت تعديلاتها الخاصة. كان المالك من بين هؤلاء الـ 20٪ الذين فشلوا في إعادة الأموال. على الرغم من جهود المقترض ، لم تتم إعادة التمويل في بنك آخر.

كان القرار الصائب الوحيد هو بيع العقار قبل أن يبيعه البنك من مزاد مفتوح. نتيجة لذلك ، يخسر المواطن أموالاً على شكل معدلات فائدة على الرهن العقاري ويدفع ضريبة المبيعات. إذا تغيرت تكلفة السكن ، فربما لن يكون قادرًا على شراء شقة. وهذه ليست حالة منعزلة.

في مرحلة مناقشة مشروع القانون ، نوقشت إمكانية الإفراج عن الأشخاص الذين كانت ممتلكاتهم معروضة للبيع هي الوحيدة. لكن كان لدى المشرعين مخاوف من أن المضاربين يمكن أن يستفيدوا من هذا الحكم عندما يكتشفون الضريبة التي يخضع لها بيع العقارات.

هل لا يمكنني الدفع

من الممكن تحسين مبلغ الضريبة بالإضافة إلى الخصم. بالإضافة إلى الحالات التي ينظر فيها القانون ، هناك خيارات أخرى:

تقديم وثائق المصاريف المتكبدة. هذا الموقف مسموح به رسميًا أيضًا. على سبيل المثال ، حتى لو اشترى شخص عقارًا بغرض البيع الإضافي ، فإن مبلغ دخله لا يساوي التكلفة الكاملة للمعاملة. يتم الاعتراف فقط بالفرق بين المبلغ المباع والمشتري كدخل.قيمة

المصروفات هي: تكلفة الغرض ، وتكلفة التوسعة ، وسداد الديون الحالية للمرافق ، وتركيب الشبكات وأنواع إعادة التطوير المسموح بها ، وتحسين المناظر الطبيعية والإصلاحات الأخرى.

• تطبيق الخصم المزدوج. عند طرح السؤال عن مقدار الضريبة عند بيع العقارات ، يجب على المرء أيضًا أن يأخذ في الاعتبار الوضع القانوني لدافع الضرائب: في إطار هذا النوع من الضرائب ، فهو بائع ومشتري. شرط آخر مهم هو إكمال معاملتين (شراء وبيع) خلال سنة تقويمية واحدة. وأخيرًا ، الشرط الثالث هو أن يكون الشراء قد تم قبل البيع. أي ، فقط أولئك الذين لديهم هذا ليس السكن الوحيد لديهم فرص التحسين. إذا لم تتم المطالبة بالخصم عند شراء الشقة الأولى ، فيمكن الآن شطب الالتزام على نفقته ، بغض النظر عن الضريبة على بيع العقارات التي يتعين دفعها للميزانية.
• تطبيق معامل الاختزال. وفقًا لشروط المادة 217 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يعتبر المبلغ المساوي لمضاعفة العامل المختزل بالقيمة المساحية دخلًا. في هذه الحالة ، من الممكن حتى تخفيض الوعاء الضريبي إلى الصفر.

إذا كان الوضع يعمل لحسابه الخاص؟

إذا باع رجل أعمال خاص عقارات قبل تسجيله رسميًا كرائد أعمال فردي ، فإن المعاملة تتم في السلطات الضريبية في شكل إقرار ضريبي منتظم على الدخل الشخصي. إذا كان البائع ، وقت إجراء المعاملة ، يتمتع بوضع رائد الأعمال ، فسيظهر سؤال منطقي: كم الضرائب التي يجب دفعها على البيعالملكية الفكرية العقارية؟

هنا من المهم النظر فيما إذا كان العقار مدرجًا في كود OKVED باعتباره الوسيلة الرئيسية للأصول التجارية التي تدر الدخل أم لا. العامل الثاني المحدد هو نظام ضرائب الملكية الفكرية. هناك نوعان: STS - نظام مبسط وطريقة "الدخل ناقص النفقات".

في الحالة الأولى ، يتم إضافة مبلغ المعاملة إلى الأساس العام لحساب الضريبة. معدل الضريبة المستحقة 6٪. في ظل نظام "الدخل مطروحًا منه المصروفات" ، يزيد مبلغ المعاملة من مقدار الربح. ولكن فيما يتعلق بالنفقات ، من المهم مراعاة تكلفة شراء شيء والأموال التي يتم إنفاقها على صيانته وتحسين الظروف. كدليل على الشراء ، يجب تقديم نسخة من مستندات الملكية مقدمًا وتقديمها لاحقًا إلى مكتب الضرائب.

في حالة تصفية IP

لنأخذ في الاعتبار الحالة التي يتوقف فيها كيان تجاري عن أنشطته ويصفي حالة IP. ما هي الضرائب التي تدفع عند بيع العقارات في هذه الحالة؟ صاحب المشروع لا يخضع لقاعدة 3 سنوات ، وهو ملزم بدفع ضريبة الدخل للميزانية كفرد حصل على دخل إضافي. يوصي الخبراء بالتحضير لعملية التصفية مقدمًا ، والتحول أولاً إلى نظام ضريبي مبسط. هذه الطريقة تقلل التكاليف بشكل كبير. من وجهة نظر التحسين الضريبي ، يُنصح ببيع العقارات في حالة فرد وليس رجل أعمال فردي.

تاريخ الاستحقاق

في نهاية كل عام ، الكيانات التجارية والأفراد العاملين في الرسميةيجب أن توفر معلومات عن حركة الموارد المالية الموجودة تحت تصرفهم. في هذا الصدد ، يصبح السؤال مناسبًا: عند بيع العقارات ، ما هي الضريبة الواجب دفعها ، بحيث لا تكون هناك مطالبات من السلطات الضريبية لاحقًا.

يقدم الأفراد تقريرًا في شكل 3 ضريبة دخل شخصية قبل 30 أبريل من العام التالي لفترة التقرير. سلطة التسجيل هي التقسيم المحلي لسلطة IFTS. إذا كان المستند يحتوي على أخطاء ذات طبيعة فنية أو تتعلق بحسابات خاطئة ، فلن تقبل مصلحة الضرائب التقرير. لا يمكنك تحرير مستند موجود. يتم إصدار التقرير المصحح في نموذج جديد ، على صفحة العنوان التي ستتوفر معلومات حول إعادة الالتقاط. تم إنشاء المستند في نسختين متطابقتين. بعد استلام التقرير ، يتم تخصيص فترة لدفع مبلغ الضريبة. تستمر هذه الفترة عادة حتى 15 يوليو من العام الذي تم فيه تقديم التقرير.

يتم معاقبة التهرب من التقصير والتأخر في تقديم التقارير:

• لعدم تقديم مؤشرات صفرية - من 1000 روبل.
• في حالات أخرى - ما يصل إلى 30٪ من مبلغ الضريبة المستحقة.
• إذا لم يتم دفع الضريبة في الوقت المحدد ، يتم تحصيل مبلغ الضريبة بالإضافة إلى 20-40٪ من قيمتها كغرامة.
• بالإضافة إلى العقوبات الرئيسية ، يتم فرض غرامات على كل يوم تأخير.

لذلك ، من المهم اتباع نهج مسؤول تجاه الالتزامات الضريبية والقانونية. على الصعيد الوطني ، تعتمد حياة البلد بأكمله على الضرائب.