هل إعادة تمويل الرهن العقاري مربحة؟ إيجابيات وسلبيات ، مراجعات البنك

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

أدى الانخفاض في معدلات الرهن العقاري إلى حقيقة أن الروس بدأوا في التقدم بطلب لإعادة تمويل القروض في كثير من الأحيان. البنوك لا تلبي هذه الطلبات. في يوليو 2017 ، كان متوسط سعر القرض 11٪. هذا رقم قياسي جديد في تاريخ البنك المركزي. قبل عامين ، تم إصدار الرهون العقارية بنسبة 15 ٪. كيف يحقق المواطنون شروط ائتمانية مواتية؟

جوهر

إعادة التمويل هو برنامج يمكنك من خلاله سداد قرضك القديم من خلال التقدم بطلب للحصول على قرض جديد. تنقسم الخدمة إلى نوعين:

1. تجديد داخلي للقرض بشروط جديدة من خلال وضع اتفاقية إضافية.
2. إعادة التسجيل الخارجي هي الحصول على قرض من بنك آخر. في هذه الحالة ، سيتعين على العميل المرور بإجراءات تسجيل العقد مرة أخرى. تتضمن العملية إصدار حساب قرض جديد وتأمينه في وجود مستندات تؤكد الملكية.

هل هو مربح إعادة تمويل الرهن العقاري؟

من المنطقي إعادة تسجيل العقد إذا تم تقليل حجم الدفعة المنتظمة أو تم تقليل السعر. على سبيل المثال ، تلقى العميل رهنًا عقاريًا بمبلغ 200000 دولار ، يجب عليه سداده خلال 30 عامًا. العقد مقدم بنسبة 12٪ سنويا. الدفعة الشهرية ستكون 2،057 دولار هل من المربح إعادة تمويل الرهن العقاري إذا انخفض معدل القرض إلى 9٪؟ نعم ، سيوفر هذا للمقترض 488 دولارًا شهريًا. على مدى ثلاثين عامًا ، ستكون المدخرات 16000 دولار.

ينصح الخبراء بإعادة تمويل الرهن العقاري إذا انخفض سعر الفائدة بما لا يقل عن نقطتين مئويتين ، ومتوسط سعر السوق في السوق اليوم هو 10٪. وبناءً على ذلك ، فإنه من الأكثر ربحية التعامل مع مسألة إعادة التمويل للعملاء الذين حصلوا على قرض عقاري في عام 2015. ثم كان متوسط سعر السوق 12٪. أولئك الذين اشتروا منزلًا قبل عام واحد فقط يجب أن ينتظروا خفض سعر الفائدة إلى 9٪.

هل من المربح إعادة تمويل الرهن العقاري إذا نص العقد على دفع أقساط سنوية؟ لا ، وفقًا لمخطط التسوية هذا ، سيتم استخدام الدفعات الأولى لسداد الفائدة. إذا مر أكثر من نصف المدة منذ تنفيذ العقد ، فإن إعادة التمويل لن تؤدي إلا إلى الخسائر.

تحقق مما إذا كان من المربح ترتيب إعادة تمويل الرهن العقاري في بنك VTB على النحو التالي:

1. من الضروري أخذ جدول الدفع الحالي وإضافة جميع المدفوعات المتبقية بموجب العقد.
2. بعد ذلك ، أدخل الشروط الأولية في حاسبة القرض على موقع البنك الإلكتروني: الفترة المتبقية بموجب العقد الحالي ، الرصيد المحسوبديون
3. ستحسب الآلة الحاسبة دفعتك الشهرية.
4. يجب ضرب هذا المبلغ في عدد الأشهر المقابلة لمدة القرض الجديد.
5. تحتاج إلى مقارنة النتائج. إذا كان الاختلاف كبيرًا ، فستكون إعادة التمويل مربحة.

الفوائد

نتيجة للإقراض ، سينخفض سعر الفائدة ، لكن سيتم تمديد مدة العقد. هل من المربح إعادة تمويل الرهن العقاري؟ تؤكد ملاحظات العملاء أن المقترضين ذوي الدخل المرتفع المستقر يمكنهم توفير المال بشكل كبير. إذا لم يكن من الممكن تجديد الاتفاقية في البنك الذي أصدر القرض ، فيمكنك دائمًا الاتصال بمؤسسة مالية أخرى.

هناك بعض الإيجابيات في خفض الأسعار. وفقًا للبنك المركزي ، اعتبارًا من 1 أغسطس 2017 ، تم تقديم قروض الرهن العقاري بنسبة 20 ٪ أكثر من نفس الفترة من العام الماضي. ارتفع الحجم الإجمالي للإقراض بمقدار 4.7 تريليون دولار. روبل

التحضير

للإجابة على السؤال "هل من المربح إعادة تمويل الرهن العقاري في سبيربنك؟" في حالة معينة يجب حساب التكلفة

• أولاً وقبل كل شيء ، تحتاج إلى دراسة العقد ، وإيلاء اهتمام خاص للفقرة المتعلقة بالسداد المبكر للديون بدون فوائد ؛
• بعد ذلك ، تحتاج إلى حساب حجم العمولة وتقييم قدراتك بشكل مناسب ؛
• إذا تقرر إعادة تسجيل العقد ، فعليك الاتصال بالدائن ؛
• للعملاء المسؤولين ، تذهب البنوك إلى اجتماع وترسمإعادة هيكلة الديون ، فإنه لا ينص دائمًا على الإقراض ؛
• إذا فشلت في تحقيق نتيجة في أحد البنوك ، يجب عليك الاتصال بمؤسسة ائتمانية أخرى.

المستندات

لترتيب إعادة تمويل الرهن العقاري في بنك Tinkoff ، يجب إعداد عدد من المستندات:

• نسخة من جواز السفر ؛
• نسخة مصدقة من سجل العمل (اتفاق ، عقد) ؛
• شهادة الدخل (2-ضريبة الدخل الشخصي) من مكان العمل ؛
• عقد تأمين على الحياة للمقترض ؛
• اتفاق مبدئي وكشوف حساب بنكية مع جدول سداد الديون.

بعد ملء الاستبيان ، يبدأ البنك في تقييم ملاءة المقترض بناءً على بياناته واتفاقية القرض. في حالة الموافقة على الطلب ، يجب على المقترض تقديم مستندات للعقار وشهادات مع رصيد الدين وعدم إعادة الهيكلة ، خطاب مع تفاصيل الحساب الذي يتم السداد منه.

إنشاء تطبيق

بمجرد أن يتلقى العميل موافقة البنك على إعادة تنفيذ العقد ، تبدأ العملية نفسها. سيحصل المقترض على أموال لسداد القرض السابق. سيتم نقل الملكية كضمان لمؤسسة مصرفية جديدة.

يجب على العميل الاستعداد فورًا للتكاليف الإضافية. إذا لم تكن شركة التأمين شريكًا معتمدًا للبنك ، فيجب استبدالها. خلاف ذلك ، سيرتفع سعر الإقراض. في سبيربنك ، سيتم تعويض رفض إقراض الحياة بمقدار 1 ص."Absolut Bank" وأكثر من ذلك - 4 pp

إذا تم إصدار التأمين عند إبرام اتفاقية مع البنك الأول ، فستحتاج الوثيقة ببساطة إلى تغيير المستفيد. أيضًا ، خلال فترة تسجيل العقد الجديد (حتى يتم سداد العقد القديم) ، يتم فرض معدل مبالغ فيه (1-2 جزء من الصفحة) على التأمين على الحياة. لا تدوم أكثر من شهر

ما الذي يحدث في السوق؟

خفض سبيربنك معدل إعادة تمويل الرهن العقاري إلى مستويات تاريخية في مائتي مجمع سكني. يمكنك شراء مساكن في مبنى جديد بسعر 7.4-10٪ سنويًا ، في السوق الثانوية - بنسبة 9-10٪. تصدر VTB Bank Group قروضًا عقارية بنسبة 9.9-10 ٪ ، وتصدر أموالًا لشراء مساكن جديدة بنسبة 9.6-10 ٪.

بنفس الشروط كما في سبيربنك ، يمكنك ترتيب إعادة تمويل الرهن العقاري في Otkritie Bank - بنسبة 10.2٪. كما خفض Absolut Bank و Uralsib أسعار الفائدة إلى 6.5٪ لعدد محدود من الشقق الجديدة.

أسعار إعادة التمويل للبنوك الروسية معروضة في الجدول أدناه

بنك	معدل ،٪
سبيربنك	10، 9
VTB	9، 7
Gazprombank	10، 2
Deltacredit	9، 5
Raiffeisenbank	10، 5
اورالسيب	9، 9
"افتتاح"	10، 25
"مطلق"	10
سانت بطرسبرغ	10، 9
Zapsibkombank	10

أحد الشروط المهمة لإعادة الإقراض هو عدم وجود تأخير وعقوبات وغرامات. إذا كان هناك أي منها ، فيجب عليك أولاً سداد الديون ، ثم التقدم بطلب.

مشكلة

هل إعادة تمويل الرهن العقاري مربحة لمؤسسات الائتمان؟ في معظم الحالات ، لا. مع انخفاض أسعار السوق ، تحاول البنوك الحفاظ على دخل الفوائد ، وهو أمر ذو أهمية كبيرة في نظام غير مستقر. لذلك ، يرفضون تغيير شروط الائتمان. لا يتم إعطاء العملاء حتى أسباب رسمية للرفض.

وفقًا للقانون ، يحق للمقترض إعادة تمويل القرض ، إذا لم يتضمن العقد حظرًا مباشرًا على هذه العملية. ومع ذلك ، تقوم البنوك اليوم بشكل متزايد بإدراج هذا البند في العقد. لقد جذب هذا بالفعل انتباه المنظم.

لدى العملاء فرصة واحدة فقط لتغيير قرار البنك. من الضروري تقديم خطاب ضمان أو اتفاقية أولية من مؤسسة ائتمانية أخرى ، والتي بموجب شروطها يتعهد البنك بإغلاق القرض قبل الموعد المحدد وإصدار رهن عقاري جديد للمقترض بنفس الشروط ، ولكن بسعر مخفض. سعر الفائدة. في هذه الحالة ، سيلتقي المُقرض بالعميل في منتصف الطريق ، لأن السداد المبكر للعقد سيقلل بشكل كبير من دخل الفائدة. سوف تصبح الصفقة غير مربحة.

هل إعادة التمويل مربحةالرهون العقارية: سلبيات

يكاد يكون من المستحيل إجراء مراجعة لشروط العقد إذا تم سداد جزء من الدين برأس مال الأمومة ، وتم تسجيل العقار في ملكية مشتركة للآباء والقصر. تنفيذ مثل هذا الشيء صعب للغاية.

مراجعة شروط العقد قد تؤثر على متطلبات بنك روسيا. وفقًا للوائح المنظم ، يجب على المؤسسة المالية تكوين احتياطي لكل قرض يتم إصداره. سيؤدي هذا إلى تجميد الأموال وقد يؤثر على الامتثال.

هل من المربح إعادة تمويل الرهن العقاري؟ ليس دائمًا ، لأنه سيتعين عليك دفع أموال مقابل إجراء إعادة إصدار المستندات. سيتم استخدام الدفعات الأولى للقرض الجديد لسداد الفائدة المخفضة. وأخيرًا ، فإن العيب الأكثر أهمية هو أن المقترض سيفقد المزايا الضريبية. في حالة إعادة التمويل ، لم يعد ذلك رهنًا عقاريًا ، بل اتفاقية قرض مضمونة بالعقار. لذلك يحرم المقترضون من التخفيضات الضريبية.

متى يكون من المربح إعادة تمويل الرهن العقاري؟ هذه العملية لها ما يبررها اقتصاديًا فقط في حالة واحدة: إذا كان سعر الدائن الجديد أقل بنقطتين مئويتين على الأقل من المعدل السابق. لذلك ، هناك الكثير ممن يرغبون في إعادة التمويل.

تعليقات

ثمن قضية إعادة التمويل أهمية كبيرة. هل إعادة تمويل الرهن العقاري مربحة؟ تؤكد مراجعات العملاء أنه لا يتم تحصيل أي عمولة لإعادة الإصدار. ومع ذلك ، قد يفرض البنك الأصلي رسومًا مقابل إصدار كل شهادة. متوسط تكلفة هذه المستنداتهو 1000 روبل

سيتعين على المقترض دفع رسوم تسجيل كاتب العدل للمعاملة وخدمات شركة التقييم من تلقاء نفسه. تكلفة معالجة الوثيقة الأولى - 1.5-2 ألف روبل ، والثانية - 4 آلاف روبل. فقط بعد تنفيذ جميع المستندات يتم إزالة الرهن من الرهن ويتم تسجيله بموجب اتفاقية جديدة في Regpalat.

أنواع أخرى من الإقراض

إعادة التمويل ليس فقط للرهن العقاري ، ولكن أيضًا لبطاقة الائتمان أو القرض النقدي أو قرض السيارة. يتم إعادة إصدار قروض المستهلكين بسرعة ، والرهون العقارية هي الأطول. يجب إعادة تسجيل ملكية الرهن العقاري وتسويتها بالتأمين. بشكل عام ، تتمثل ميزة الخدمة في أنه يتم إصدار قرض جديد بشروط أكثر ملاءمة ، ويتم تقليل الدفعة الشهرية. يمكن للمقترض تغيير العملة حتى

آلية الخدمة بسيطة للغاية. يقوم البنك بتحويل الأموال إلى الحساب الذي تم شطب الدين منه. يحتاج المقترض إلى التقدم بطلب السداد المبكر في البنك الأول ويجب أن يتم ذلك قبل تاريخ الاستحقاق لإجراء دفعة جديدة.

عادة في الشهرين الأولين يرتفع سعر القرض في بنك جديد. ومع ذلك ، قد يتم تطبيق مخطط آخر أيضًا. يتم تخصيص 40-50 يومًا لفترة سداد القروض القديمة. بعد هذه الفترة ، يزيد المعدل. لذلك ، على سبيل المثال ، يفعلون ذلك في Alfa-Bank. عند إعادة تمويل القرض ، يتم تقديم صاحب بطاقة الراتب بسعر تفضيلي 11.99٪. يمكنه إبرام عقد جديد لمدة 7 سنوات وإعادة تمويل الدين خلال 3 سنواتمليون فرك. للعملاء الذين لا يتقاضون رواتب ، يتم تخفيض الحد إلى 2 مليون روبل.

حالة السوق

إعادة التمويل هي إحدى الخدمات الرئيسية للبنك. لذلك ، هناك منافسة جادة في السوق. تقدم بعض المؤسسات المالية الخدمة عبر الإنترنت. يحتاج عملاء Alfa-Bank فقط إلى ملء استبيان عبر بنك الإنترنت والحصول على إجابات لجميع الأسئلة في الدردشة.

للحسابات الأولية ، يتم وضع الآلات الحاسبة عبر الإنترنت على المواقع. عند إعادة إصدار قرض ، يمكنك زيادة مبلغ القرض والحصول على الرصيد نقدًا. يمكن للعملاء سداد ديونهم من خلال الخدمات المصرفية عبر الإنترنت.

إذن من مؤسسة مالية غير مطلوب لإجراء معاملة. تحجم البنوك عن قبول قرار العملاء بالخدمة في مؤسسات ائتمانية أخرى. لا أحد يريد أن يخسر العملاء المربحين.

البنوك نفسها تقدم هذه الخدمة بشكل أساسي للكيانات القانونية من أجل الحصول على عميل لخدمات شاملة وليس فقط في إطار برنامج ائتمان. غالبًا ما يتم منح الأفراد الفضل في القروض الاستهلاكية. تعد إعادة جدولة القروض المضمونة نادرة للغاية.