منهجية لحساب مدفوعات الإيجار

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2024-01-17 18:39

كلمة "تأجير" لها جذور إنجليزية. مترجم ، المصطلح يعني "إيجار". التأجير هو نوع من الخدمات المالية ، وهو شكل محدد من أشكال الإقراض لاقتناء الأصول الثابتة من قبل الشركات أو البضائع باهظة الثمن من قبل الأفراد.

طبيعة الصفقة

وفقًا للاتفاقية ، يفترض المؤجر الالتزام بالحيازة على العقار الذي يحدده المستأجر في الملكية. يتم تحديد البائع من قبل المستلم. يتم نقل الملكية المكتسبة إليه مقابل أجر مقابل الاستخدام والحيازة المؤقتة.

كقاعدة عامة ، يتم تنفيذ مثل هذا الإجراء في إطار نشاط ريادة الأعمال. من 1 Jan. 2011 يمكن أيضًا أن يكون التأجير مستهلكًا.

قد ينص العقد على أن اختيار البائع والممتلكات يتم من قبل المؤجر. في هذه الحالة ، قد يكون المستأجر مالك الأشياء الثمينة.

الفروق الدقيقة

في قوانين الولايات المختلفة ، تعتبر العواقب الضريبية للتأجير مختلفة. في الاتحاد الروسي ، على سبيل المثال ، يسمح لك عقد الإيجار هذا بحساب الاستهلاك باستخدام الطريقة المتسارعة. ايضاينص القانون على إعادة توزيع توقيت استقطاعات ضريبة القيمة المضافة.

في جوهره ، التأجير هو عقد إيجار طويل الأجل يتبعه شراء عقار. لا تنص اتفاقية UNIDROIT ، التي صدق عليها الاتحاد الروسي ، على حق الاسترداد الإلزامي ، ولا يُسمح إلا بالإيجار.

موضوع العقد

هذه هي أي أشياء غير قابلة للاستهلاك. من بينها ، على سبيل المثال ، الهياكل والمباني والمعدات والمركبات والممتلكات الأخرى.

قطع الأراضي ، الأشياء المحظورة أو المقيدة في التداول لا يمكن أن تكون موضوع مثل هذا الإيجار.

موضوع الإيجار ، المقدم للمستلم للاستخدام المؤقت والحيازة ، يعتبر ملكًا للمؤجر. يتم احتساب العناصر المنقولة بموجب الاتفاقية في الميزانية العمومية لأحد أطراف المعاملة بموجب اتفاقهم.

موضوع التأجير ينتمي إلى مجموعة ملف تعريف معينة. الانتماء إلى فئة أو أخرى يحدد مخاطر المعاملة.

التصنيف

تختلف أنواع التأجير حسب العمر الإنتاجي للمنشأة والمحتوى الاقتصادي للعقد. يمكن أن يكون الإيجار:

• المالية. مدة العقد مماثلة لعمر الاستخدام. عادةً ، في نهاية الاتفاقية ، تقترب القيمة المتبقية للعنصر من الصفر. في هذه الحالة ، يمكن أن يصبح الكائن ملكًا للمستلم دون أي رسوم إضافية. يعتبر التأجير التمويلي إحدى طرق جذب الأموال المستهدفة.
• تشغيلية. فترة سريان العقد أقل بكثير من فترة التشغيل المفيد. كقاعدة عامة ، موضوع الاتفاقية أصول بالفعلتحت تصرف المستأجر. في هذه الحالة ، قد لا يكون هناك بائع (طرف ثالث) في المعاملة. بعد انتهاء العقد ، يتم إرجاع الكائن إلى المؤجر ويمكن إعادة تأجيره ، أو استرداده من قبل المستأجر بسعر السوق المتبقي. يعتبر الخيار الأخير أكثر من استثناء للقاعدة. قد يكون معدل الإيجار لعقد إيجار تشغيلي أعلى من سعر الإيجار التمويلي.

يعتبر التأجير القابل للإرجاع منفصلاً. جوهرها هو أن بائع الممتلكات هو في نفس الوقت المستأجر. يمكن اعتبار إعادة الاستئجار بمثابة الحصول على أموال ائتمانية مقابل ضمان أصول الإنتاج واستخراج فوائد اقتصادية إضافية من الاختلاف في الضرائب.

جداول الدفع

الخيارات الرئيسية هي:

• رجعي. ينص هذا الجدول على أن المبلغ الشهري يتناقص طوال مدة الإيجار.
• سنوي. في هذه الحالة ، يبقى المبلغ دون تغيير.
• موسمي. في هذه الحالة ، يرتبط الجدول الزمني بموسمية أنشطة المستأجر.

التأجير التمويلي تنظمه المادتان 665 و 666 من القانون المدني ، وأحكام القانون الاتحادي رقم 164 واللوائح الأخرى.

الشروط الأساسية للصفقة

يجب أن يحتوي العقد على بنود حول:

1. موضوع الصفقة
2. بائع العقار و اختياره من قبل المستأجر
3. المدة.
4. التكلفة (قيمة المدفوعات).

في حالة الغيابمن هذه الشروط يعتبر العقد على أنه غير مبرم

مدفوعات الإيجار

هي المبالغ المخصومة للمؤجر مقابل الحق الممنوح من قبل المستأجر لاستخدام العقار موضوع العقد.

عند احتساب مبالغ مدفوعات التأجير يتم مراعاة ما يلي:

• إهلاك العنصر طوال فترة الاتفاقية.
• التعويض عن مدفوعات المؤجر لصناديق الائتمان التي استخدمها.
• المبالغ المحولة لتقديم خدمات إضافية من قبل المؤجر المنصوص عليها في العقد
• اللجنة.
• تكلفة العنصر المراد استرداده ، إذا كانت الاتفاقية تنص على الإجراء والإجراء المناسبين لدفع هذا السعر على أقساط كجزء من مدفوعات الإيجار.

عند توقيع العقد ، تحدد أطراف الصفقة المبلغ الإجمالي للخصومات ، وطريقة وطريقة الحساب ، وتكرار الدفع وطريقة الدفع.

يمكن أن تكون المدفوعات نقدًا أو تعويضات أو مختلطة. يتم تحديد تكلفة الخدمات أو المنتجات بالطريقة الثانية بناءً على أحكام القانون

طرق حساب مدفوعات الإيجار

عند إبرام اتفاقية ، يمكن للأطراف اختيار خيارات الاستحقاق التالية:

1. بمبلغ إجمالي ثابت. تتضمن هذه المنهجية لحساب مدفوعات الإيجار توزيع أجزاء متساوية من المبلغ على فترات متفق عليها خلال مدة الاتفاقية.
2. مقدما. في هذه الحالة ، يدفع المستأجر مبلغًا أوليًا للمؤجر. يتم تحديد حجمها من قبل الأطراف. يتم احتساب الباقي وتُدفع خلال مدة الاتفاقية بنفس الطريقة المتبعة عند حساب مدفوعات الإيجار بمبلغ ثابت.
3. الحد الأدنى للخصم. في هذه الحالة ، يشمل المبلغ الإجمالي مبلغ إهلاك الممتلكات لكامل فترة العقد ، والدفع مقابل استخدام الأموال المقترضة ، والعمولة ، وكذلك الدفع مقابل الخدمات الإضافية التي يتفق عليها أطراف العقد ، وتكلفة العقار المراد شراؤه (إذا تم تحديده من قبل أطراف الصفقة).

لنفكر أكثر في كيفية حساب مدفوعات الإيجار بأمثلة من الحسابات.

قواعد الحساب العامة

تخفيض ديون المؤجر يؤدي إلى انخفاض الدفع مقابل استخدام الأموال المقترضة. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تقليل حجم العمولة إذا تم تحديد سعرها كنسبة مئوية من القيمة القائمة للعنصر المؤجر. في هذا الصدد ، يُنصح بحساب مدفوعات الإيجار وفقًا للمخطط التالي:

1. يتم احتساب المبالغ للسنوات التي يغطيها العقد.
2. يتم تحديد المبلغ الإجمالي للمدفوعات لكامل مدة الاتفاقية. للقيام بذلك ، يتم إضافة المبالغ المحددة بالسنوات.
3. يتم احتساب مبلغ الاشتراكات على أساس التكرار الذي تختاره الأطراف ، ومنهجية احتساب مدفوعات الإيجار وطريقة تقديمها.

عند عقد الإيجار التشغيلي ، إذا كانت مدة الاتفاقية أقل من عام ، يتم تحديد مقدار الخصومات بالشهور. ويرد وصف مفصل للخوارزمية في التوصيات المنهجية للحسابمدفوعات الإيجار.

مخطط الحساب

من الناحية العملية ، يتم استخدام الصيغة التالية لحساب مدفوعات الإيجار:

OP=PC + AO + DU + KV + VAT ، حيث:

• OP - إجمالي المدفوعات.
• PC - رسوم استخدام الأموال المقترضة.
• AO - الاستهلاك.
• DU - دفعة إضافية. الخدمات.
• CF - أجر تقديم شيء.
• ضريبة القيمة المضافة - ضريبة على تحويلة. التكلفة

يرجى ملاحظة أنه إذا كان المستأجر شركة صغيرة ، فلن يتم تضمين ضريبة القيمة المضافة في حساب المبلغ الإجمالي لمدفوعات الإيجار.

رسوم الاستهلاك

لتحديدها يتم استخدام الصيغة:

AO=BS x On / 100 ، حيث:

• تشغيل - معدل الاستهلاك.
• BS - القيمة الدفترية.

عند حساب مدفوعات الإيجار ، يتم تحديد القيمة الدفترية وفقًا لقواعد المحاسبة.

يحق للمشاركين في المعاملة تطبيق طريقة الاستهلاك المعجل بمعامل لا يزيد عن وحدتين.

رسوم استخدام أموال القروض

لتحديد مبلغ السداد لاستخدام قرض لشراء كائن تأجير ، يتم استخدام المعادلة التالية عند حساب مدفوعات الإيجار:

الكمبيوتر=St x KR / 100 ، حيث:

• KR - مبلغ القرض.
• سانت - معدل القرض.

يفترض هذا أنه خلال كل سنة فوترة ، يرتبط مؤشر الكمبيوتر الشخصي بمتوسط القيمة السنوية للقرض المستحق في الفترة الحالية أو بمتوسط السعر السنوي المتبقي للكائن:

Krtek=K x (Osnach + OScon) / 2 ، حيث:

• KRTek - أموال الائتمان المستخدمة في شراء شيء ، يتم الدفع مقابل استخدامه في الفترة الحالية.
• OSnach و OScon - السعر المتبقي المقدر للممتلكات في بداية ونهاية الفترة على التوالي.
• K - معامل يأخذ في الاعتبار حصة القرض في التكلفة الإجمالية للكائن. إذا تم استخدام أموال الائتمان فقط في حيازة الممتلكات ، فإن المعامل يُؤخذ مساوياً لواحد.

لجنة

عند حساب المدفوعات بموجب اتفاقية التأجير ، يمكن تحديد الأجر كنسبة مئوية من:

• متوسط السعر المتبقي السنوي لشيء ما ؛
• القيمة الدفترية لموضوع المعاملة

بناءً على ذلك ، سيتم استخدام المعادلة المقابلة. عند حساب مدفوعات الإيجار يمكن تحديد المكافأة على النحو التالي:

CV=BS x p حيث:

• BS - القيمة الدفترية ؛
• r - معدل المكافأة.

يمكنك أيضًا استخدام هذه المعادلة:

KV=Sv / 100 x (OSnach + OScon) / 2 ، حيث:

• Sv - معدل المكافأة.
• OSnach و OScon - السعر المتبقي للعنصر في بداية ونهاية الفترة.

خدمات إضافية

عند حساب مدفوعات التأجير ، الدفع الإضافي. تكون خدمات المؤجر في السنة الجارية على النحو التالي:

DUt=(P + … Pn) / T ، حيث:

• Р… Pn - تكاليف المؤجر للخدمات (كل على حدة) المحددة من قبل أطراف المعاملة.
• T هي فترة سريان الاتفاقية

استحقاق ضريبة القيمة المضافة

إذا تم استخدام الإجراء العام لحساب مدفوعات الإيجار ، يتم تحديد الضريبة على النحو التالي:

NDStack=Wtek x ST / 100 ، حيث:

• NDStack - مقدار الخصومات في العام الحالي.
• Vtech - مقدار العائدات من المعاملة في فترة الفوترة
• ST - معدل الضريبة.

يتم تحديد الإيرادات بالصيغة التالية:

Vtek=KVtek + PKtek + AOtek + DUtek.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن تكوين العناصر التي تدر الإيرادات يتم تحديده بواسطة قانون الضرائب وقواعد تحديد القاعدة الخاضعة للضريبة.

حساب المبالغ عند الحسم في الأسهم المتساوية

إذا قدم الطرفان دفعة سنوية ، فسيتم حساب مدفوعات الإيجار على النحو التالي:

LPg=OP / T ، حيث:

• LPG - مقدار المساهمة في السنة.
• OP - إجمالي المدفوعات.
• T هي مدة الاتفاقية

إذا حدد الطرفان مدفوعات ربع سنوية ، فإن الصيغة المستخدمة لإجراء الحساب هي:

LPK=OP / T / 4

حساب مبلغ أقساط الإيجار شهريًا على النحو التالي:

LM =OP / T / 12

المعدل الفعال

يمثل السعر الحقيقي لمشروع التأجير. يتكون المعدل الفعلي من التكاليف التي يتحملها المستأجر. تأمل في مثال. البيانات الأولية:

• مواطن قرر شراء سيارة باهظة الثمن مقابل 2.8 مليون روبل
• المشتري لديه 280 ألف روبل فقط ، وهو ما يمثل 10٪ من الدفعة المقدمة
• العقد لمدة 10 سنوات
• شهريًا تحتاج إلى دفع 100000 روبل.
• معدل التقدير 9.52٪
• إجمالي المدفوعات 3.6 مليون روبل روسي
• يتم السداد على أساس الأقساط السنوية.

بعد سداد القسط الأول يطبق معدل الزيادة على المبلغ المتبقي: 2.8 مليون - 280 ألف=2.52 مليون وهذا المبلغ هو قرض حقيقي مأخوذ من شركة التأجير.

من الأفضل حساب مدفوعات الإيجار في Excel. يمكنك استخدام نموذج الحساب التالي:

معدل فعال (شهور الإيجار ؛ - مبلغ الدفع شهريًا (يجب وضع علامة "-" أمام المؤشر دون فشل) ؛ إجمالي الدين).

يتم إدخال القيم في حقول الصيغة:

المعدل الفعال (36 ؛ -100،000 ؛ 2،520،000)

ستكون النتيجة 2.07٪ شهريًا. و 24.85٪ سنويا.

استحقاق المبلغ بموجب اتفاقية الإيجار التشغيلي

البيانات الأولية كما يلي:

• سعر الكائن 72 مليون روبل
• فترة العقد - سنتان
• معدل الإهلاك - 10٪ / سنة
• معدل القرض - 50٪ / سنة.
• العمولة - 12٪ / سنة.
• مبلغ الدفع مقابل الخدمات الإضافية 4 ملايين روبل. (بما في ذلك: الخدمات الاستشارية لتشغيل المنشأة - 1.5 مليون روبل ، نفقات السفر - 500 ألف روبل ، تدريب الموظفين - 2 مليون روبل).
• يتم دفع المبالغ على أقساط متساوية في اليوم الأول من الشهر الأول من كل ربع سنة.
• ضريبة القيمة المضافة - 20٪.

متوسط القيمة السنوية لشيء ما (بالمليون روبل)

سنوات	شارع-الكائن في بداية العام	رسوم الاستهلاك	قيمة الكائن بنهاية العام	متوسط سعر العقار السنوي
1	72	7، 2	64، 8	68، 4
2	64، 8		57، 6	61، 2

تحديد المبلغ الإجمالي بالسنة (بالمليون روبل).

1 عام:

• الكمبيوتر=50 × 68 ، 4/100=34 ، 2.
• AO=10 × 72 ، 0/100=7 ، 2.
• س=12 × 68 ، 4/100=8 ، 208.
• ب=2 ، 0 + 34 ، 2 + 7 ، 2 + 8 ، 208=51 ، 608.
• DU=4/2=2.
• ضريبة القيمة المضافة=20 × 51 ، 608/100=10 ، 3216.
• OP=2، 0 + 7، 2 + 10، 3216 + 34، 2 + 8، 208=61، 9296.

السنة 2:

• السيرة الذاتية=12 × 61 ، 2/100=7 ، 344.
• الكمبيوتر=50 × 61 ، 2/100=30 ، 6.
• AO=10 × 72 ، 0/100=7 ، 2.
• DU=4/2=2.
• ب=2 ، 0 + 7 ، 2 + 30 ، 6 + 7 ، 344=47 ، 144.
• ضريبة القيمة المضافة=20 × 47 ، 144/100=9 ، 4288.
• OP=9 ، 4288 + 7 ، 344 + 7 ، 2 + 30 ، 6 + 2 ، 0=56 ، 6328.

القيمة الإجمالية:

56، 6328 + 61، 9296=118، 5624

مساهمات - 14 ، 8203:

118، 5624/2 / 4

تحديد المبالغ بموجب عقد إيجار تمويلي باستهلاك كامل

البيانات الأولية:

• سعر الكائن 160 مليون روبل
• الاتفاقية سارية لمدة 10 سنوات
• معدل الإهلاك - 10٪ سنويًا.
• معدل القرض - 40٪ في السنة.
• العمولة - 10٪ سنويًا.
• صناديق الائتمان - 160 مليون روبل.
• خدمات إضافية - 9.6 مليون روبل.
• اشتراكات يتم استقطاعها سنويًا من السنة الأولى على أقساط متساوية
• ضريبة القيمة المضافة - 20٪.

متوسط القيمة السنوية لشيء ما (مليون روبل)

سنة	قيمة الكائن في بداية العام	رسوم الاستهلاك	قيمة الكائن في نهاية العام	متوسط السعر السنوي
1	160	16	144	151
2	144		128	136
3	128		112	120
4	112		96	104
5	96		80	88
6	80		64	72
7	64		48	56
8	48		32	40
9	32		16	24
10	16		0	8

تحديد المبلغ الإجمالي بالمليون روبل.

1 عام:

• AO=10 × 160/100=16.
• DN=9 ، 6/10=0 ، 96.
• الكمبيوتر=40 × 152/100=60 ، 8.
• CV=10 × 152/100=15، 2.
• ب=15 ، 2 + 0 ، 96 + 16 + 60 ، 8=92 ، 96.
• ضريبة القيمة المضافة=20 × 92 ، 96/100=18 ، 592.
• OP=16 + 18 ، 592 + 60 ، 8 + 0 ، 96 + 15 ، 2=111 ، 552.

السنة 2:

• DN=9 ، 6/10=0 ، 96.
• AO=10 × 160/100=16 ، 0.
• CV=10 × 136/100=13 ، 6.
• الكمبيوتر=40 × 136/100=54 ، 4.
• ب=13 ، 6 + 0 ، 96 + 16 + 54 ، 4=84 ، 96.
• ضريبة القيمة المضافة=20 × 84 ، 96/100=16 ، 992.
• LM =54، 4 + 16، 992 + 16 + 0، 96 + 13، 6=101، 952.

يتم تنفيذ الحسابات لمدة 3-10 سنوات بطريقة مماثلة. نتيجة لذلك ، سيكون مقدار المساهمات (بالملايين روبل) - 68 ، 352 (683 ، 52/10).

الجدوى الاقتصادية للصفقة

شراء الأصول الثابتة بموجب اتفاقية تأجير يسمح للشركة بتقليل العبء الضريبي. وبالتالي ، تقلل المدفوعات من قاعدة ضريبة الدخل ، حيث يتم الاعتراف بها كمصروفات. الاستهلاك المتسارع باستخدام عامل 3 يجعل من الممكن تقليل قاعدة الخصم للممتلكات وتقليلها بشكل أكبر لضريبة الدخل.

مع التخطيط السليم لتدفقات ضريبة القيمة المضافة بموجب اتفاقية إيجار ، فإنه يسمح لك في بعض الحالات بالحصول على مزايا إضافية.

بشكل منفصل ، يجدر النظر في إعادة الإيجار ، حيث يكون المستأجر أيضًا بائعًا للكائن. بمعنى آخر ، تستأجر المؤسسة الممتلكات التي كانت مملوكة لها في الأصل. عند إعادة التأجير ، يتم إبرام اتفاقيتين: 1 - البيع والشراء ، 2 - تحويل الكائن إلى التأجير.

لا يشمل هذا الإجراء تغييرات في عملية الإنتاج. يستخدم التأجير القابل للإرجاع لتغطية النقص في رأس المال العامل لمؤسسة تتلقى أموالاً في نفس الوقت مقابل الممتلكات "المباعة". يقارن الخبراء مثل هذه الصفقة بتوفير قرض مضمون. ولكن مع إعادة الإيجار ، تكون التكاليف المنصوص عليها في العقد أقل مما هي عليه في البنك.

إضافي

في الممارسة المحلية ، من المعتاد تحديد معدل الزيادة في العقد. كقاعدة عامة ، تعتبر نسبة مئوية سنوية. يتم احتساب السعر على أنه الفرق بين المبلغ الإجمالي للمدفوعات وتكلفة الكائن ، مخفضًا إلى المعدل السنوي ، مع مراعاة مدة العقد.

يمكن إجراء تقييم لفعالية عمليات التأجير في سياق تحليل هيكل المدفوعات والنتائج الاقتصادية. للقيام بذلك ، يتم تقسيم الدفعة إلى مكونات:

LP=الدين الرئيسي + (٪ على القرض + ضريبة الأملاك + مصاريف إضافية) × 1 ، 18 (ضريبة القيمة المضافة).

يتم تقليل التكلفة الحقيقية لموارد الشركة من خلال الوفورات الناتجة عن استخدام مخطط التأجير. ومع ذلك ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في نهاية عقد الإيجار ، لا تقوم الشركة بخصم ضريبة الممتلكات ، حيث يتم نقل الأصل بقيمة صفر.

بالإضافة إلى ذلك ، عند شراء نظام تشغيل بأموالها الخاصة أو الائتمانية ، تقوم الشركة بخصم ضريبة القيمة المضافة من السعر بموجب عقد البيع. عند التأجير ، يتم فرض الضريبة على المبلغ الإجمالي للدفعات.

كما تظهر الحسابات ، فإن نموذج التأجير للحصول على العقارات هو أكثر ربحية من الإقراض بالطريقة المعتادة من خلال هيكل مصرفي. ومع ذلك ، يجب ألا يغيب عن البال أن استخدامه يقتصر على مبلغ المعاملة. وكلما ارتفعت زادت المنفعة الاقتصادية