الملكية المشتركة لمبنى سكني - ما هي؟ صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

تحتوي المباني السكنية على مساحة كبيرة تتعلق بالممتلكات المشتركة. ما هو الاستخدام المحدد لها؟ كيف يتخذ المواطنون القرارات المتعلقة بصيانة الأملاك المشتركة؟

ما هي الممتلكات المشتركة في المنزل؟

وفقًا للإجراءات القانونية المعتمدة في الاتحاد الروسي ، تعد الملكية المشتركة للمبنى السكني موردًا مشتركًا لأصحاب الشقق الموجودة في العقار. يمكن تمثيل العناصر الرئيسية لهذه البنية التحتية في نطاق واسع. كقاعدة عامة ، هذه أماكن لا تشمل الشقق ، وكذلك:

- أشياء تستخدم لخدمة عدة غرف في المنزل ؛

- هبوط ؛

- مصاعد

- ممرات ؛

- الغرف العلوية ؛

- أرضيات وأقبية فنية ؛

- اتصالات هندسية متنوعة ؛

- أسطح ؛

- الهياكل التي تؤدي وظيفة الحماية والتحمل ؛

- أنواع مختلفة من المعدات الموجودة فيمنزل خارج الشقق ؛

- الأرض التي يقع فيها المنزل ، والنباتات المزروعة عليها ، وعناصر التشجير الموجودة عليها.

اللوائح الرئيسية التي تحكم العلاقات القانونية في هذا المجال هي قانون الإسكان ، وكذلك المرسوم الحكومي رقم 491 المؤرخ 13 أغسطس 2006. في الحالة العامة ، يجب الرجوع إلى أحكام قانون الإسكان الخاص بالبلاد. الاتحاد الروسي. في مسائل صيانة المرافق ذات الصلة ، يجب قراءة المرسوم الحكومي المشار إليه بالفعل. تتميز الملكية المشتركة للمبنى السكني بعدد كبير من الفروق الدقيقة من حيث الاستخدام والصيانة.

دعونا ندرسهم

خصائص استخدام موارد المنزل المشترك

يستخدمها أصحاب المباني المعنية وفقًا للتشريعات الفيدرالية للاتحاد الروسي. لا يمكن تغيير حجم الممتلكات المشتركة للمنزل إلا بموافقة جميع مالكي هذه البنية التحتية. بالإضافة إلى ذلك ، من الممكن نقل المباني ذات الصلة إلى ملكية أشخاص آخرين. الشيء الرئيسي هو أنه عند تنفيذ مثل هذه العلاقات القانونية ، يتم مراعاة المعيار - لا يمكن نقل الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني للاستخدام إلا إذا كان هذا الإجراء لا ينتهك حقوق ومصالح المواطنين والمنظمات.

يمكن نقل قطع الأراضي التي توجد عليها مرافق سكنية للاستخدام المحدود لأشخاص آخرين. إذا كان قد تم استخدام هذه المواقع بالفعل من قبل شخص ما قبل اعتماد التشريع الذي يحكم استخدام موارد المنزل المشترك ، فإن الوصول إليها ليس كذلكقد تكون محظورة. تم تحديد الرهن الجديد للعنصر وفقًا للاتفاقية المبرمة بين مالكي الشقق والشخص الذي سيستخدم الموقع. يتم حل النزاعات المحتملة في إطار هذه العلاقات القانونية في المحكمة.

ميزات صيانة الأشياء المنزلية المشتركة

دعونا الآن ندرس كيفية إجراء صيانة الممتلكات العامة في مبنى سكني.

وفقًا للقوانين في مجال قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، يتحمل أصحاب الشقق تكاليف حل المشكلة المعنية بشكل مشترك. يتم تحديد الحصة من هذه التكاليف المنسوبة إلى مالك معين على أساس الحصة في الملكية المشتركة التي يمتلكها الشخص. حتى إذا كان مالك الشقة لا يعيش فيها ، فلا يزال يتعين عليه دفع رسوم لصيانة العقار المشترك في المبنى السكني. إذا كان الشخص لا يستخدم المصعد ، على سبيل المثال ، لأنه يعيش في الطابق الأول ، فعليه أن يدفع مقابل العنصر المقابل في البنية التحتية للمنشأة السكنية.

تعتمد القائمة المحددة للأنشطة التي تشكل صيانة الموارد المشتركة في المنزل على خصائص منشأة سكنية معينة ، والظروف المناخية التي تقع فيها. كقاعدة عامة ، فإنها تشمل:

- التفتيش الدوري للممتلكات ، والذي يتم إجراؤه بواسطة أصحاب الشقق وغيرهم من الأشخاص المسؤولين من أجل تحديد أوجه القصور في هيكل الأشياء ذات الصلة ؛

- ضمان وظائف أنظمة الإمداد بالطاقة ؛

- التنظيف و الصرف الصحيتجهيز المباني ، الأرض التي يقع عليها المنزل ؛

- التخلص من القمامة والنفايات الناتجة عن عمل الشركات التي تستخدم غرفًا مختلفة في المنزل ؛

- تطبيق تدابير الحماية من الحرائق المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي ؛

- العناية بالنباتات المزروعة على الأرض المجاورة للمنزل ؛

- صيانة عناصر المناظر الطبيعية الموجودة في المنطقة المعنية ؛

- إجراء الإصلاحات الحالية للمرافق ، وإعدادها للتشغيل في موسم معين ؛

- تنفيذ إجراءات تهدف إلى تحسين كفاءة الطاقة في مبنى سكني

وتجدر الإشارة إلى أن قائمة الأنشطة التي تشكل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني لا تشمل:

- ضمان عمل الأبواب في الشقق المملوكة للمقيمين - النوافذ الخارجية والداخلية ؛

- عزل الشرفات

- استبدال الزجاج

- صيانة قطع الأراضي غير المدرجة في هيكل الملكية المشتركة بما في ذلك زرع النباتات عليها.

هذه المهام يتم حلها من قبل أصحاب الشقق

الإصلاحات من بين الأنشطة الرئيسية التي يتم تنفيذها في إطار استخدام الممتلكات المشتركة. يمكن أن يكون الحالي ورأس المال. دعونا ندرس ميزاته

إصلاح المرافق المشتركة

يتم الإصلاح وفقًا لقرار اجتماع الملاك. تم تصميم الجهاز الحالي لمنع البلى ، وكذلك الحفاظ على وظائف الكائنات المعنية. إصلاحات رأس المال للممتلكات المشتركة فيفي مبنى سكني يشمل استبدال أو إعادة بناء العناصر الفردية للبنية التحتية السكنية. يتم إنتاجه أيضًا في حالة انتهاء صلاحية المرافق ذات الصلة.

يمكن تنفيذ الإصلاحات الحالية (وكذلك الرئيسية) للممتلكات المشتركة في مبنى سكني من قبل شركات الإدارة إذا تم تحديد هذا الالتزام عليها بقرارات من المالكين. المشاركة في هذه العلاقات القانونية هي الاختصاص الحصري لأصحاب الشقق. يقوم السكان أيضًا بتعيين النطاق والجدول الزمني لإصلاحات الموارد المشتركة في المنزل.

لاحظ أن شركات الإدارة مطالبة بأداء الأعمال الحالية والعاجلة اللازمة للحفاظ على وظائف المرافق ، حتى لو لم يؤسس الاتفاق مع المالكين قائمة محددة للأعمال ذات الصلة. من أجل تمويل هذه الأنشطة ، يشكل أصحاب الشقق صندوقًا لإصلاح الممتلكات العامة للمباني السكنية. النظر في تفاصيلها.

استخدام الصندوق النقدي العام لأصحاب الشقق

الصندوق المعني يوضع في حساب خاص. يفتح في مؤسسة مالية لديها اختصاص إجراء المعاملات ذات الصلة. وبالتالي ، فإن الأموال الموضوعة في حساب منفصل والتي تخص مالكي الشقق تُستخدم لإجراء إصلاح شامل للموارد.

تشكيل المقابلةيتم تنفيذ الصندوق على حساب مساهمات المستأجرين ، وكذلك العقوبات المستحقة على هذه المبالغ بالطريقة التي يحددها القانون. في بعض الحالات ، من الممكن أيضًا أن يفرض البنك فائدة على إيداع الأموال في الحساب المعني. يتم توزيع أموال الإصلاح الشامل على أصحاب الشقق بما يتناسب مع مقدار مساهماتهم.

تعود ملكية هذه الأموال لصاحب مسكن معين. إذا باع شخص ما شقة ، يصبح المشتري أيضًا مالكًا لحصة في صندوق الإصلاح الشامل. وتجدر الإشارة إلى أن أصحاب الأموال في حساب منفصل لا يحق لهم استخدامها لأغراض أخرى ، باستثناء إصلاح الموارد المشتركة في المنزل.

الآن دعونا ندرس كيفية تنفيذ الأحداث ، والتي في إطارها يضع الملاك قواعد الحفاظ على الملكية المشتركة في مبنى سكني. نتحدث عن اجتماعات الاجتماع العمومي لأصحاب الشقق

اجتماع الاجتماع العام لأصحاب الشقق: ملامح الحدث

الاجتماع العام لأصحاب المباني السكنية ، وفقًا للقوانين في مجال قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، هو الهيئة الإدارية الرئيسية للمنزل. في الواقع ، إنه أيضًا اجتماع ، وبالتالي ، يمكن اعتباره حدثًا. اجتماع الملاك له جدول أعمال ويتضمن تشكيل قائمة من القرارات التي يتم اتخاذها بالتصويت.

الملكية المشتركة للمبنى السكني هي أشياء ، وفقًا لنتائج اجتماع أصحاب الشقق ، يمكن أن تكون:

- أعيد بناؤها ؛

- مكملالمباني الخارجية لأغراض مختلفة ؛

- تم الإصلاح - بما في ذلك عند استخدام صندوق الإصلاح.

في اجتماع الاجتماع العام لأصحاب الشقق ، يمكن اتخاذ القرارات:

- حول تشكيل صندوق الإصلاح ؛

- على مقدار مساهمة الإصلاح - نسبة إلى المستوى الأدنى ؛

- بناءً على اختيار المواطن الذي سيفتح حسابًا خاصًا للصندوق المعني وينفذ العمليات على هذا الحساب ؛

- بشأن اختيار البنك الذي سيخدم المعاملات المالية المتعلقة بالتسويات بين مالكي الشقق ومقدمي الخدمات لصيانة الموارد المشتركة ؛

- حول الحصول على قروض HOA أو المملكة المتحدة أو أي منظمة مختصة أخرى للإصلاحات الرئيسية في المنزل ؛

- عند إصدار ضمانات لمثل هذه المعاملات المالية ؛

- حول إجراءات استخدام قطعة الأرض المجاورة للمنزل ؛

- حول استخدام العناصر المدرجة في الموارد العامة للمنزل من قبل أطراف ثالثة - على سبيل المثال ، لغرض الدعاية ؛

- حول تمكين الأشخاص المشاركين في توقيع العقود لاستخدام الأشياء ؛

- حول إدخال نظم المعلومات في إطار تفاعل أصحاب الشقق ، وكذلك بشأن تحديد الأشخاص الذين يحق لهم استخدام مثل هذه الحلول التكنولوجية ؛

- بشأن إجراءات تمويل التكاليف المرتبطة بعقد الاجتماعات بمشاركة القانون الجنائي أو قانون الصحة أو منظمة مختصة أخرى ؛

- حول اختيار آليات التحكم في المنزل ؛

- حول الحاجة إلى الإصلاحات المستمرة

دعونا نستكشف كيف يمكن إجراء الاجتماعات المعنية.

نماذج واجراءات عقد اجتماعات اصحاب الشقق

يمكن إجراء النشاط المعني:

- في شكل تصويت شخصي - عندما يحضره المالكون شخصيًا ، ناقش القضايا واتخذ قرارات بشأنها ؛

- من خلال التصويت الغيابي للمقيمين - بالطريقة المنصوص عليها في القوانين القانونية التنظيمية للاتحاد الروسي ؛

- شكل مختلط.

كما حددت الإجراءات القانونية التنظيمية للاتحاد الروسي الإجراء الخاص بعقد الحدث المعني. بادئ ذي بدء ، يحدد القانون وتيرة عقد الاجتماعات لتحديد كيفية استخدام أصحاب المنزل للممتلكات المشتركة لمبنى سكني. هذا معيار مهم للغاية من حيث فعالية إدارة المرافق ذات الصلة.

لذلك ، يجب عقد الاجتماعات المعنية مرة واحدة في السنة ، ما لم تنص اللوائح المحلية على خلاف ذلك التي وضعها أصحاب الشقق. بالإضافة إلى الاجتماع الرئيسي للمالكين ، قد يتم عقد أحداث غير عادية تتعلق بمناقشة الجوانب المختلفة لإدارة المنزل. يمكن لأي مواطن أن يبادر بها من بين أصحاب الشقق

يعتبر الاجتماع العام للمالكين شرعيًا إذا تم الوفاء بالنصاب القانوني. وفقًا لقوانين الإسكان في الاتحاد الروسي ، يجب أن تكون النسبة 50٪ من إجمالي عدد الأصوات. في حالة عدم اكتمال النصاب ، يتم عقد اجتماع عمومي آخر.

إذا قرر أي من أصحاب الشقق طرحها للنقاشالسؤال ، على سبيل المثال ، حول كيفية إجراء الإصلاحات الحالية للممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، على أساس استثنائي ، ثم يجب عليه إبلاغ السكان الآخرين بمبادرته قبل 10 أيام من الاجتماع ذي الصلة. يحتاج الشخص إلى إرسال معلومات حول الحدث إلى الجيران كتابيًا أو إرسال رسائل حول اجتماع مالكي الشقق في أكشاك خاصة. يجب أن يحتوي هذا المستند على:

- معلومات حول البادئ بالاجتماع الاستثنائي للمالكين ؛

- بيانات عن شكل الاجتماع ؛

-تاريخ ومكان ووقت الحدث

- القضايا الرئيسية على جدول أعمال اجتماع الملاك ؛

- إجراء فحص أصحاب الشقق بالمعلومات التي يجب مراعاتها في الاجتماع.

يمكن لمالكي الشقق الذين حصلوا على 10٪ أو أكثر من الأصوات في الاجتماعات التقدم بطلب إلى القانون الجنائي أو قانون HOA مع طلب عقد اجتماع عام. يجب أن يكون هذا النداء كتابيًا وأن يشتمل على بنود جدول الأعمال. في غضون 45 يومًا بعد استلام المستند ذي الصلة ، ولكن في موعد لا يتجاوز 10 أيام قبل الاجتماع العام ، يجب على القانون الجنائي أو قانون HOA إبلاغ السكان بالحدث ذي الصلة.

يمكن أن ترتبط مثل هذه المبادرات أيضًا بمناقشة الفروق الدقيقة التي تميز إصلاح الممتلكات العامة في المباني السكنية أو ، على سبيل المثال ، استخدام صندوق إصلاح رأس المال. قد يكون البادئ في الاجتماع ذي الصلة هو شركة الإدارة نفسها أو شراكة المالكين. في نفس الوقت ، قد يشمل جدول الأعمالتكون القضايا التي عادة ما تدخل في اختصاص اجتماع أصحاب الشقق.

الآن دعونا نلقي نظرة على كيفية اتخاذ قرارات صاحب المنزل.

ملامح صنع القرار في اجتماعات أصحاب المنازل

كما أشرنا أعلاه ، يتم تنفيذ الأنشطة المتعلقة بصيانة الموارد المشتركة في المنزل بناءً على نتائج التصويت في اجتماع أصحاب الشقق. يتم اتخاذ القرارات المناسبة من قبل المالكين في الحالة العامة بأغلبية الأصوات ، ولكن في بعض الأحيان يكون دعم ثلثي السكان في مسألة معينة مطلوبًا.

ملامح التصويت في اجتماع اصحاب الشقق

سيكون من المفيد دراسة كيفية إجراء التصويت على القضايا المدرجة على جدول الأعمال في الاجتماعات المعنية. على سبيل المثال ، فيما يتعلق بإجراءات مثل إصلاح الممتلكات العامة للمباني السكنية أو إنفاق الأموال التي سيتم استخدامها للأغراض المناسبة. يمكن إجراء التصويت في اجتماع أصحاب الشقق شخصيًا أو من خلال ممثل يعمل على أساس توكيل رسمي. لكل مالك عدد من الأصوات يتناسب مع حصته في ملكية الموارد المشتركة في المنزل. تسجل المعلومات الخاصة بالمشاركين في التصويت في محضر اجتماع أصحاب الشقق.

يتم تسجيل نتائج التصويت في إطار اجتماع أصحاب الشقق في بروتوكولات خاصة ، وهي وثائق رسمية. تجميعها وتطبيقهاقد يكون للأحكام الواردة فيه آثار قانونية.

صياغة نتائج اجتماع الملاك

يجب تقديم نسخ من البروتوكولات ذات الصلة من قبل مواطن مرخص له إلى القانون الجنائي أو HOA أو أي منظمة مختصة أخرى في غضون 10 أيام بعد اجتماع أصحاب الشقق. في المقابل ، يجب على القانون الجنائي أو HOA أو أي هيكل آخر إرسال البروتوكول إلى السلطات التنظيمية في غضون 5 أيام بعد استلام الوثيقة المذكورة. إذا تلقت هذه الجهات الحكومية مصدرين أو أكثر من النوع المناسب لمدة 3 أشهر متتالية ، فيجب عليهم الشروع في تفتيش غير مجدول لأنشطة المواطنين المتعلقة بإدارة المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان السكان يناقشون بنشاط ما هي الخدمات الخاصة بصيانة الممتلكات المشتركة للمبنى السكني التي يجب أن تشكل تدابير لصيانة المرافق ذات الصلة ، فيمكن لسلطات الدولة المختصة التحقق من مدى قانونية تصرفات المواطنين كجزء من حل هذه المشكلات

يجب ألا يحتوي محضر اجتماع أصحاب الشقق على قرارات بشأن القضايا التي لم يتم تضمينها في جدول الأعمال من قبل المبادرين للحدث. يتم إبلاغ المستأجرين بنتائج اجتماع أصحاب الشقق في غضون 10 أيام بعد تنفيذ الوثيقة ذات الصلة. كقاعدة عامة - من خلال وضع مواقف خاصة. يتم الاحتفاظ بمحاضر تحديد نتائج اجتماع أصحاب الشقق في مكان يحدده السكان أنفسهم. تعد محاضر اجتماع المالكين التي تنظم كيفية استخدام الملكية المشتركة لمبنى سكني مصادر للمعايير ،إلزامي لجميع المقيمين ، بشرط أن تكون القضايا التي تم النظر فيها على جدول أعمال الاجتماع ضمن اختصاص هيئة إدارة المبنى ذات الصلة.

يمكن الطعن في القرارات التي تتخذ بعد اجتماع أصحاب الشقق من قبل أصحاب الشقة في المحكمة. على سبيل المثال ، إذا كان أحد المواطنين غير راضٍ عن الطريقة التي تم بها تحديد إجراءات إنفاق الأموال على إصلاح الممتلكات العامة لمبنى سكني دون مشاركته ، أو إذا صوّت ضده واعتبر أن حقوقه منتهكة. يمكن لأي شخص التقدم للمحكمة خلال 6 أشهر من تاريخ التعرف على قرار اجتماع أصحاب السكن.

وبالتالي ، يجب استخدام الملكية المشتركة لأصحاب المبنى السكني مع مراعاة مصالح كل مستأجر. له الحق في التعبير عنها شخصيًا - في اجتماعات أصحاب الشقق أو في المحكمة.