كيف يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض: الصيغة وإجراءات الحساب

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

فهم القيمة المساحية لقطعة الأرض ليس بالأمر الصعب. هذا هو السعر المحدد في السجل العقاري للولاية (GKN). يتم تحديد التكلفة على أساس المعلومات الواردة نتيجة للأنشطة ذات الصلة. تعتمد القيمة المساحية بشكل أساسي على الخصائص الفردية لقطعة الأرض ، لا سيما على الموقع والمساحة والغرض والفئة ، وكذلك سعر السوق. تعرف على المزيد حول كيفية تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض من المقالة.

لماذا يتم إجراء التقييم المساحي

يتضمن الإجراء عددًا من الأنشطة التي تهدف إلى تحديد السعر المناسب. ضرورتها تفسر بالأسباب التالية:

• الحساب الصحيح لرسم ضريبة الأرض.
• يعمل كمعيار للمعاملات مع كائنات العقارات (مع التعريف الصحيح للحد الأقصىقريب من سعر السوق)
• يؤكد ملكية قطعة أرض. وبالتالي ، ليس فقط حيازة الأرض واستخدامها ، ولكن أيضًا التخلص من الأرض ممكن. على سبيل المثال يمكن بيعها أو رهنها أو توريثها.
• يسمح لك بتجنب النزاعات وبالتالي التقاضي

الإطار التشريعي

يتم التعامل مع التعداد والسجل من حيث العقارات من قبل المتخصصين في Rosreestr. الأعمال المعيارية الرئيسية المتعلقة بالموضوع قيد الدراسة هي:

• قانون "الأنشطة العقارية" رقم 221-منطقة حرة.
• قانون "في الدولة. تسجيل العقارات”رقم 218-منطقة حرة.
• القانون "بشأن أنشطة التقييم في روسيا" رقم 135-منطقة حرة.
• المرسوم الحكومي "بشأن قواعد إجراء التقييم المساحي" رقم 316.
• قانون "التقييم العقاري للدولة" رقم 237-منطقة حرة.

قيمة الاسترداد والقيمة المساحية: الاختلافات

بعد أن تعلمت ما هي القيمة المساحية لقطعة الأرض ، تحتاج الآن إلى فهم مفهوم سعر الاسترداد. في هذه الحالة ، نتحدث عن معلمة يتم تحديدها خصيصًا لعملية نقل ملكية المنطقة المؤجرة. بعبارات أبسط ، الاسترداد يعني السعر الذي تم به شراء العقار الذي كان في السابق مملوكًا لشخص آخر.

هذه العقارات لا يمكن أن تكون مملوكة للأفراد فقط ، ولكن أيضًا للدولة ، وكذلك البلدية. غالبًا ما يشار إليه على أنه "قيمة قطعة أرض بقيمة مساحية".ويفسر ذلك حقيقة أن القيمة تُحسب بناءً على القيمة المساحية.

في نفس الوقت يجب عدم الخلط بين هذه المفاهيم ، حيث أن سعر الشراء ثابت ، أي دون تغيير ، على الرغم من تغير أسعار العقارات. ومع ذلك ، تتم مراجعة إنشاء القيمة المساحية لقطعة الأرض مرة واحدة فقط في الفترة الزمنية من 3 إلى 5 سنوات بعد الجرد. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون البادئ في إعادة التقييم هو مالك الأرض أيضًا.

أرخص شيء هو شراء أرض مملوكة منذ 25 عاما وفي حالة تشييد هياكل رأسمالية عليها. بعد ذلك ، سيتم دفع 20٪ فقط من سعر السجل العقاري للأراضي البلدية ، و 25٪ فقط لأراضي الدولة.

سجل عقاري

يُفهم على أنه جزء من لجنة ممتلكات الدولة ، التي تخزن معلومات حول السعر وفقًا للسجل المساحي لقطع الأراضي ، التي تم الحصول عليها نتيجة لأنشطة التقييم. بعد تنفيذها ، يتم إعادة تقييم قطعة الأرض (يمكن أيضًا تنفيذ ذلك بمبادرة من المالك). كما يتم الإشارة إلى معلومات أكثر دقة في السجل ، حيث يكون لكل قطعة أرض رقمها المساحي الفريد. يتضمن هذا أيضًا الأسعار المتغيرة التي يقدمها السوق في الوقت الحالي ، والتي يتم تحديدها بعد المخزون.

تحديد سعر ارض البلدية

يمكن طلب التقدير من قبل الحكومات المحلية (المناطق والمدن والبلدات). كيف يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض للبلدية؟ صف دراسيعلى أساس أسعار السوق المتاحة. في نفس الوقت ، يتم أخذ البيانات الخاصة بتخصيص قطع الأراضي في الاعتبار.

يمكن استخدام الأراضي المملوكة للبلدية لغرض بناء منزل خاص ، وكذلك البستنة والبستنة ، للجراجات أو لبناء مبنى سكني. في الوقت نفسه ، يتم أخذ المعايير التي وضعها قانون الأراضي وقانون تخطيط المدن والواردة في الإجراءات القانونية الأخرى في الاعتبار.

تقدر القيمة المساحية العامة للعقار في عنوان مملوك من قبل البلدية على النحو التالي:

1. المرحلة الإعدادية. وهو يتألف من جمع ومعالجة المعلومات الضرورية ، أي المعلومات والبيانات التنظيمية حول اتجاهات السوق في المستقبل القريب. بالإضافة إلى ذلك ، يتم جمع البيانات حول المستوطنة ، والحالة البيئية ، ويتم توضيح المعلومات المناخية ، ويتم تنفيذ تصنيف الأراضي.
2. تقسيم المناطق. ضمن حدودها ، يتم تخصيص منطقة سكنية (لبناء المباني الخاصة ومتعددة الشقق) ؛ الإنتاج (لاستيعاب المباني الصناعية والمستودعات والمرافق المماثلة الأخرى) ؛ العامة والتجارية (مع مرافق الرعاية الصحية ، وخدمات المستهلك ، والمؤسسات العلمية والثقافية وغيرها) ؛ البنية التحتية للنقل والهندسة (للأشياء واتصالات النقل والاتصالات) ؛ زراعي (مع حدائق ومراعي وحدائق مطبخ ومباني) ؛ استجمام (للترفيه ، حدائق غابات ، شواطئ)
3. يتم استخدام صيغة حساب القيمة المساحية لقطعة أرض. يتم تقييم الأراضي غير المطورة باستخدام تحليل الأسعار الثابت ،التي يقدمها السوق ، وكذلك تكاليف تطوير المناطق المقابلة. يتم حساب التكلفة لكل وحدة مساحة لقطعة الأرض التي تشغلها الهياكل باستخدام طريقة تكلفة استبدال البنية التحتية.
4. التقسيم حسب القيمة المساحية.
5. المرحلة النهائية. في هذه المرحلة ، تتم المعالجة النهائية للمعلومات التي تم الحصول عليها نتيجة للتقييم المساحي ، بالإضافة إلى إدخالها في Rosreestr.

بعد اكتمال الإجراء ، يتم تحديد القيمة المساحية للأرض في منطقة التقييم. إنه يساوي القيمة السوقية لوحدة مساحة تخصيص يقع في منطقة لها نفس الخصائص.

تحديد سعر الأرض العامة

ميزة عملية كيفية تحديد القيمة المساحية لقطعة أرض ، في هذه الحالة ، هي استخدام معاملات مختلفة (خفض وزيادة). يعتمدون على:

• مواقع التخصيصات
• سعره في السوق.
• مستوى تطور أنظمة الاتصالات
• إمكانية الوصول إلى وسائل النقل.
• مستوى الملاءمة للاستخدام المقصود
• وجود مباني سكنية أو غير سكنية.

نظرًا لاختلاف القيمة السوقية في مناطق مختلفة ، حتى مع وجود نفس الخصائص ، فإن سعر المساحية يختلف أيضًا. ومع ذلك ، يمكن أن يكون الاختلاف كبيرا.

تحديد سعر الارض في المستوطنات

بشكل عام ، يتم تحديد السعر بنفس طريقة تحديد المساحةقيمة الأرض إذا كانت مملوكة للبلدية. لكن هناك عددًا من الميزات المتأصلة في المستوطنات.

لذلك ، فهم مهتمون جدًا بتوضيح حدود قطع الأراضي ، وكذلك تقسيم الأراضي إلى مناطق وفقًا للغرض منها. أهداف التقييم هي:

• تشكيل القاعدة الخاضعة للضريبة للأراضي التابعة للمستوطنة.
• صياغة مخطط تقسيم محدث حسب المنطقة والمؤشرات الاقتصادية.
• الموافقة على الإيجار.
• تحديد السعر الذي يتم به بيع العقار أو تأجيره على المدى الطويل.
• جمع مبلغ أكثر دقة للتعويض للأشخاص الذين صودرت منهم الأراضي لتلبية احتياجات البلدية.
• تحديد موضوعي لأكثر المناطق التنموية الواعدة للتطورات المختلفة.

تحديد سعر الضواحي

للحصول على بيانات موضوعية ، في هذه الحالة ، يجب مراعاة الميزات التالية:

• موقع قطعة الأرض على المخطط المساحي (في منطقة نائية تقدر أرخص من نفس المنطقة ، لكنها تقع بالقرب من المدينة مع البنية التحتية المناسبة).
• مربع.
• اتصالات (كهرباء ، غاز ، سباكة ، صرف صحي).
• فئة اللوت.
• الحالة البيئية للإقليم.
• إذا كان سعر السوق معروفًا ، فسيتم تحديد السعر المساحي بنفس المقدار.

تحديد سعر قطعة الأرض بهاالغابة

خصوصية كيفية حساب القيمة المساحية لقطعة أرض مع الغابات هي أنه في كل حالة يتم تحديد السعر لمنطقة معينة:

• داخل المناطق الروسية.
• داخل منطقة ليشوز
• داخل مناطق الغابات التي تشغلها الغابات.

يتم احتساب تكلفة المناطق الواقعة في منطقة الغابات مع الأخذ في الاعتبار رسملة مبلغ الدخل المقابل من الإيجار السنوي المدفوع مقابل استخدام المناطق للنشاط الاقتصادي. يأخذ الحساب في الاعتبار معلمات حصاد الأخشاب.

الحساب والموافقة

من أجل حساب السعر بشكل صحيح وفقًا للمخزون ، يجب أن تأخذ في الاعتبار المعلمات المختلفة. ما الذي يؤثر على القيمة المساحية للأرض؟ أهمها عوامل التصحيح. استخدامها يلغي العوامل التي تؤثر على تشكيل السعر. على سبيل المثال ، إذا كانت هناك هياكل في الموقع تعتبر متداعية ، أو تعرضت المنطقة للفيضانات بسبب الفيضانات ، فسيتم استخدام معامل يقلل من القيمة المساحية. هناك حالات ، على العكس من ذلك ، يتم تطبيق عامل الضرب.

من المهم أيضًا المؤشر المحدد لسعر السجل العقاري. يتم حساب الحجم المحدد بناءً على مساحة تساوي مترًا مربعًا واحدًا. يتم تعيين هذا المؤشر كل ربع سنة. يتم تحديد القيمة المساحية للعقار في عنوان الموقع على النحو التالي:

1. التعرف على العوامل التي تؤثر على التكلفة
2. المعيار مأخوذالموقع الأنسب للخصائص.
3. يتم إنشاء مجموعة فرعية من المؤامرات المرجعية ذات الخصائص المتشابهة.
4. يتم جمع البيانات لكل مجموعة فرعية ثم تحليلها.
5. بعد ذلك ، يتم نمذجة البيانات الإحصائية ويتم تحديد العوامل التي تؤثر على القيمة السوقية.
6. حساب تكلفة الوحدة

بناءً على البيانات التي تم الحصول عليها ، يمكن حساب السعر وفقًا للمسح العقاري لجميع قطع الأراضي. اتضح أن حجم السعر حسب السجل العقاري يتأثر بمؤشرات مثل المساحة وتصنيف الأرض حسب الغرض وسعر السوق للعنصر.

في موعد لا يتجاوز عشرين يوم عمل بعد الانتهاء من التقرير ، يوافق العميل على إجراء الموافقة على السعر حسب السجل العقاري. تصبح هذه الوثيقة سارية المفعول من لحظة إصدارها بطريقة رسمية. تم قبوله من قبل وكالة الدولة أو البلدية أو السلطات التنفيذية.

صيغة الحساب

يتم الحساب بتطبيق الصيغة التالية:

مساحة اللوت(الوظيفة الخطية + وظيفة تنسيق المعاملة)النسبة

تحتوي الوظيفة الخطية على معلمات استثنائية لحياة التسوية وصلاحيتها للعيش ، وتشير وظيفة تنسيق المعاملة إلى مكون محلي. وبالتالي ، من أجل حساب التكلفة وفقًا للسجل العقاري ، تحتاج إلى معرفة معلمات معينة لقطعة الأرض ، بالإضافة إلى معرفة خاصة.

يتم حساب هذا المبلغ من قبل المثمنين الذين يستخدمون طرق تقييم الدولة لحساب قيمة قطعة الأرض ،شكلتها ووافقت عليها وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا الاتحادية.

تغيير في القيمة المساحية

بالإضافة إلى كيفية تحديد القيمة المساحية لقطع الأراضي متعددة الوظائف ، من الضروري مراعاة تواتر إعادة التقييم. يتم تنفيذ هذا الإجراء مرة واحدة في الفترة من ثلاث إلى خمس سنوات. يتم تعيين القيمة الجديدة بناءً على نتائج التدقيق. قد ينقص أو يزيد. كقاعدة عامة ، يحدث الخيار الأخير في أغلب الأحيان.

يواجه العديد من مالكي الأراضي موقفًا تزداد فيه القيمة المساحية. لهذا السبب ، عليك دفع المزيد من الضرائب. وبالتالي ، حدثت زيادة حادة في نهاية عام 2016 ، عندما زادت الأسعار المقابلة عدة مرات.

لكن هذا لا يعني أن بيع الأرض أصبح أكثر ربحية. ظلت جودتها على نفس المستوى ، وبحلول هذا الوقت كانت العديد من المواقع بعيدة عن أن تكون في أفضل حالة. لذلك ، ليس كل الناس على استعداد لشراء الأراضي لدفع ضرائب ضخمة. بالإضافة إلى ذلك ، تم إجراء عملية إعادة التقييم هذه غيابيًا. تم إدخال بيانات الموقع في الخطة الفنية للتسجيل المساحي ، ونتيجة لذلك ، بدأت تكلفة قطع الأراضي من نفس المنطقة ، ولكنها مختلفة بشكل كبير في معايير مختلفة ، بنفس التكلفة.

في منتصف عام 2016 ، تم فرض حظر ، تم بموجبه تجميد سعر السجل العقاري لمدة ثلاث سنوات. خلال هذه الفترة ، كانت التكلفة ذات الصلة من بداية العام ، ولكن ليس قبل 2014 ، سارية المفعول.

حول نفس الوقت ، قانون “على الدولة العقاريةالتقييم "رقم 237-FZ ، حيث لم يذكر أي شيء عن الوقف. في هذا الصدد ، لم يتمكن الخبراء من الاتفاق على ما إذا كان ينبغي تطبيق "التجميد" أم لا. نتيجة لذلك ، كان على المحاكم النظر في الكثير من النزاعات حول هذه القضية.

التحديد عن طريق رقم التعريف الضريبي

بمعرفة رقم التعريف الضريبي فقط (رقم تعريف دافع الضرائب) ، من المستحيل الحصول على المعلومات المطلوبة حول قيمة الأرض التي يملكها مواطن معين. قد يتم تقديم هذه الخدمات من خلال مواقع ذات سمعة مشكوك فيها. ومع ذلك ، يجب ألا تثق بهم ، لأن هذه الموارد احتيالية.

الخلاصة

سعر قطعة الأرض حسب السجل العقاري هو قيمة تقديرية يتم الحصول عليها نتيجة تقييم العقار من قبل الدولة وهي مكفولة في السجل العقاري العقاري للدولة. تتضمن الطريقة الحالية ، التي توضح كيفية حساب القيمة المساحية لقطعة الأرض ، مراعاة الخصائص الرئيسية. هذه القيمة تساوي سعر السوق في وقت التقييم. يتم تحديد السعر وفقًا للسجل العقاري لفئات مختلفة من الأراضي مع مراعاة الميزات ذات الصلة. تتم مراجعة القيمة مرة واحدة على الأقل كل خمس سنوات ، ولكن ليس أكثر من مرة كل ثلاث سنوات.

منذ عام 2016 ، دخل قانون "التقييم العقاري للدولة" حيز التنفيذ. يتم تعيين جميع مهام التقييم لهياكل الدولة.