ما الذي تبحث عنه عند شراء شقة؟ تدقيق المستندات والنظافة القانونية للشقة

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

أي معاملة في شكل بيع وشراء تعني تسوية نقدية. الأثاث ، معطف الفرو ، المساحات الخضراء في سوق الجدة - يتدفق عدد معين من الأوراق النقدية من محفظة إلى أخرى. وهناك دائمًا خطر الحصول على سلعك المكتسبة بشق الأنفس ليس بالجودة التي توقعتها ، أو حتى تركها بدونها إذا كان البائع محتالًا. حتى مع وجود سعر شراء صغير ، فإن فقدان بعض الأوراق النقدية يمكن أن يسبب إحباطًا عميقًا ، ولكن إذا كنا نتحدث عن الملايين؟ على سبيل المثال عند شراء شقة أو منزل؟ هذا هو المكان الذي يجب عليك التحقق منه مائة مرة قبل متابعة الحساب النهائي.

جديد أم إعادة البيع؟

احتمالية الحصول على سكن "مع الأمتعة" - ديون شقة مشتركة ، وأصحاب الأسهم غير المسجلين والفروق الدقيقة الأخرى المماثلة التي يمكن أن تتداخل لاحقًا مع الحياة الطبيعية على مساحة متر مربع شخصي - ممكنة عند شراء العقارات التي كانت مملوكة سابقًا لشخص ما يسمى إسكان الصندوق الثانوي. عند اتخاذ قرار بشأن مثل هذه الصفقة ، يجب أن تعرف على وجه اليقين ما الذي تبحث عنه.الانتباه عند شراء شقة او منزل من المالك السابق او من ينوب عنه. إن مخاطر رفع دعوى قضائية عقيمة بدلاً من السكن ، ونتيجة لذلك ، تُترك بدون ركن خاص بك وبدون نقود عند شراء عقار ثانوي مرتفع للغاية.

خيار أكثر موثوقية هو شراء شقة في مبنى جديد. خاصة إذا كان المنزل قد تم تكليفه بالفعل وهو في مرحلة التسوية. في هذه الحالة ، تكون قائمة وثائق السكن المطلوبة للتحقق أقصر بكثير. ولكن حتى هنا ، لن يكون من غير الضروري الحصول على المشورة بشأن شراء شقة من مطور من محامٍ متمرس ، لأن أي معاملة لها عيوبها الخاصة. وفي حالة العقارات ، عندما يتعلق الأمر بمبالغ كبيرة إلى حد ما ، عليك توخي الحذر الشديد.

اخطار الشقة النظيفة

اليوم ، أرخص طريقة لشراء العقارات هي المشاركة في البناء المشترك. في هذه الحالة ، يمكنك توفير ما يصل إلى 30٪ من التكلفة الحقيقية للشقة. لكن الخطر ، بعد سنوات من العثور على أرض قاحلة متضخمة في موقع الحفرة ، مرتفع أيضًا. كيفية شراء شقة في البناء المشترك - من الأفضل معرفة ذلك قبل الاجتماع مع المطور ، حتى لا يتم التوقيع على اتفاقية لن تقدم أي ضمانات في مرحلة الحصول على مفاتيح السكن. ومع ذلك ، حتى الوثيقة الأكثر موثوقية ، والمصدق عليها من قبل كاتب العدل ، لا تحمي من الخسائر في بعض الحالات. قد يفلس المطور ، ولا يحصل على إذن لبناء منزل في الوقت المحدد ، وسوف تنخفض قيمة المال بحلول الوقت الذي يتم فيه جمع جميع التوقيعات والأختام. تختفي أموال المساهمين أحيانًا في اتجاه غير معروف.عند اتخاذ قرار بشراء منزل حتى قبل بنائه ، يجب أن يتذكر المشترون أنه في معظم الحالات ، إذا كان المطور يعاني من مشاكل غير متوقعة ، فإن الحد الأقصى الذي يمكن الاعتماد عليه هو الحصول على حالة صاحب المصلحة المخدوع ، ولكن ليس المسكن نفسه

عندما يكون المنزل قيد الإنشاء قد تم بالفعل تشييده تحت سقف ، فإن احتمال الانتقال السريع إلى مسكن الفرد يكون أعلى بكثير مما هو عليه في حالة الاستحواذ في مرحلة حفر حفرة الأساس. مكان شراء شقة ، لكل شخص الحق في أن يقرر بنفسه ، لكن الرغبة في توفير المال ليست مبررة دائمًا. غالبًا ما يكون أن تصبح مساهمًا في بناء مبنى سكني يشبه الحصول على خنزير في كزة. المال معطى ، ولكن لا البضائع.

إذا تم بناء المنزل وتشغيله بوثائق فنية معتمدة ، فيجب عليك التحقق شخصيًا من أن ما هو مكتوب على الورق هو في الواقع. قارن التصميم أمام عينيك بالتصميم الأول ، عدد الأمتار المربعة من المساحة الإجمالية والقابلة للاستخدام ، وحقوق المطور في بيع منطقة معينة. لن يكون من الضروري التحقق مما إذا كان شخص ما مسجل بالفعل في الشقة الجديدة. بيع نفس المنزل مرتين لأشخاص مختلفين ليس نوعًا جديدًا من عمليات الاحتيال.

النسب الحالية

لا أحد محصن ضد مثل هذا التطور للأحداث من خلال الاستحواذ على مساكنهم الخاصة. قد يستغرق التحقق من النقاء القانوني للشقة الكثير من الوقت ، لكن لا يجب إهماله. تتبع قائمة الملاك السابقين للعقار ، ومدة إقامتهم على العنوان المحدد ، والحالة الاجتماعية ، والتوافرالأطفال والأقارب الآخرون صعبون ، لكن ممكن. في هذا الصدد ، يمكنك الحصول على المعلومات ذات الصلة والمساعدة الحقيقية في العديد من مؤسسات الدولة: خدمة المساحة ، ومكتب الجوازات ، وما إلى ذلك. المعلومات الكاملة ضرورية حتى في مرحلة إتمام المعاملة أو بعد الانتقال إليها يتبين فجأة أنه لا تعود ملكية جميع الأمتار المربعة في الشقة للبائع. قد يكون جزء من مساحة المعيشة ، وأحيانًا غرف فردية ، مملوكًا لأشخاص آخرين. يمكنهم المطالبة بحقوقهم في هذه العدادات في أي وقت. ومطالباتهم محمية أكثر بالقانون على عكس رغبة المشتري في امتلاك العدادات المدفوعة بالكامل.

ما الذي تبحث عنه أيضًا عند شراء شقة - الوثائق الفنية. في كثير من الأحيان ، يقوم السكان بإجراء إصلاحات مع إعادة تطوير المطبخ والممر والغرف. إنهم يهدمون الجدران الحاملة ، ويجمعون بين الحمام ، أو ، على العكس ، يتشاركون في غرفة واحدة. مع المشاكل ذات الطبيعة القانونية ، عندما يكون حق الملكية على المحك ، لا يمكن مقارنة العقوبات المفروضة على BTI في حالة العثور على إعادة تصميم للتخطيط. لكن يمكنهم أيضًا أن يجلبوا الكثير من المتاعب. على أي حال ، فإنها ستؤدي بلا شك إلى إنفاق نقدي إضافي. العقوبة ، تصحيح الانتهاكات في شكل إصلاح غير مخطط له - التطور الأكثر احتمالا للأحداث.

الماضي الخفي للثانوي

بالإضافة إلى المعلومات التي يرغب البائع في إخفاءها حتى إتمام الصفقة ، هناك العديد من المزالق التي يصعب تخمينها غالبًا. ما الذي يجب الانتباه إليه ومتىشراء شقة بالإضافة إلى الفروق الدقيقة المدرجة؟ على سبيل المثال ، لاحتمال انتهاك القانون أثناء خصخصة العقارات المقتناة.

في التسعينيات من القرن الماضي ، دخل قانون حيز التنفيذ ، والذي بموجبه يحق لكل شخص مسجل في مساحة معيشية معينة الحصول على متر مربع خاص به. وينطبق على الجميع ، بمن فيهم الأطفال الصغار ، والأزواج السابقون الذين ظلوا مسجلين في نفس الشقة ، والأقرباء الغائبين مؤقتًا ، على سبيل المثال ، السجين منذ فترة طويلة. لم يتم إدراج جميع أفراد العائلة في وثائق الخصخصة. لكن ، بعد فترة ، يمكن أن يشتكي من تعرضهم للغش في ذلك الوقت.

فارق بسيط هو اتفاق تبرع أو إيجار. كقاعدة عامة ، نادرًا ما يتم إبلاغ الأقارب المتناحرين بمثل هذه العمليات. قد تظهر الحقيقة ، بعد فترة ، بعد شراء المسكن المثير للجدل. لكن المفاجأة الأكثر شيوعًا التي قد تواجهها عند شراء عقار هي شقة بفواتير خدمات عامة متأخرة. هنا يمكن الكشف عن المشكلة قبل توقيع العقد ، ومن المهم أن يتفق المشتري مع البائع على كيفية حلها. كقاعدة عامة ، يتم إطفاءه عن طريق تقليل تكلفة السكن. لكن كل حالة مختلفة.

المعلومات الأكثر موثوقية

ليست كل الأنساب الموثوقة لهذا العقار أو ذاك تكمن في الوثائق الرسمية. الأقارب المختبئين ، المتقدمين المحتملين للسكن لا يمكن العثور عليهم. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن لأصحاب المنازل سداد مدفوعات المرافق ، ولكن بشكل مختلف تمامًاالشعب الذي وُعدت به. المخطط على النحو التالي: يوقع أصحاب الشقق المسنين اتفاقية مع أقاربهم البعيدين أو الأخصائيين الاجتماعيين الذين سيحصلون على المنطقة بعد وفاتهم ، ولكن أولئك الذين يحتاجون إلى دفع ثمن الشقة الجماعية الآن. إنهم يحولون الأموال بانتظام إلى شركة الإدارة ، وفقًا للعقد ، ويعتبرون السكن ملكًا لهم تقريبًا. مع عدم مراعاة مثل هذه الاتفاقية ، يحاول الورثة المباشرون بعد وفاة كبار السن التخلص من الهدية غير الموثوقة. عملية شراء وبيع الشقة قيد التنفيذ ، ولكن يوجد بالفعل اثنان من المتقدمين لها.

هناك الطريقة الأكثر موثوقية للتعرف على جميع المخاطر المحتملة التي يمكن أن تلقي بظلالها على متعة شراء منزل - للحصول على معلومات حول مالكيها السابقين من الجيران على الشرفة أو القيل والقال في الفناء. إذا كانت الشقة مملوكة لنفس المالكين لفترة طويلة ، فلا يمكن إخفاء أي أسرار عنها عن أولئك الذين يعيشون بالقرب منها. لا يمكن العثور على المعلومات الواردة منهم في أي مستندات عند شراء شقة. فجأة ، أصبح أحد أفراد عائلة البائع مصابًا بمرض عقلي أو معاق لا يستطيع التصرف في ممتلكاته بشكل مستقل ، ولا يعتبر الوصي ضرورة احترام حقوقه. إذا كان السكن الجديد أسوأ من سابقه ، فقد يتم إلغاء المعاملة بناءً على طلب سلطات الوصاية. لذلك ، لا ينبغي إهمال المعلومات من الجيران أيضًا.

أفضل سمسار عقارات هو المشتري نفسه

من المهم تذكر ما يلي - لن تجعله أي أجر للوسيط أكثر يقظة عند التحقق من المستندات الخاصة بشراء السكن ، باستثناء النقاط المحددة في العقد. لذلك ، تحولللحصول على مساعدة أصحاب العقارات ، من الضروري تحديد مسؤوليتهم بوضوح تجاه صاحب العمل ، إذا حدث خطأ ما فجأة وتعطلت الصفقة. يعد شراء شقة من خلال وكالة مهمة أخرى محفوفة بالمخاطر. بالإضافة إلى أنها باهظة الثمن. سمسار العقارات لا يجمع معلومات حول ماضي الملاك السابقين ، ولا يحاول حماية موكله في المستقبل. يقارن فقط البيانات المتعلقة بالسكن بتلك الموجودة في الهياكل الرسمية. وفقط بعد تسجيل فاتورة البيع ودفع العقارات ، وكذلك المكافأة للوكيل ، قد يظهر المتقدمون المحتملون للشقة المشتراة. في المطلق زائد سيكون هناك سمسار عقارات واحد. وسيغرق المالكون السابقون والجدد في سلسلة من الدعاوى القضائية.

شراء شقة بدون وسطاء محفوف أيضًا بصعوبات غير متوقعة ، إذا لم يكن لديك فهم كافٍ ، ومعلومات حول جميع المفاجآت المحتملة المرتبطة بالأوراق وتحويل الأموال وغيرها من التفاصيل الدقيقة للمعاملة. لكن من بين هذه العيوب الظاهرة ، هناك ميزة واحدة مهمة: لن يدافع أحد عن مصالحه بحماسة مثل من يشتري لنفسه ، من يدفع. يكفي الحصول على دعم مستشار متمرس يمكنه إخبارك بكل تعقيدات العملية ، وسيتم فحص الشقة التي تشتريها بأكثر الطرق شمولاً.

المحتالين في حالة تأهب

بيع شقة شخص آخر هو أحد أكثر عمليات الخداع العقارية شيوعًا. المحتالون ذوو الخبرة لديهم مستندات مزورة للسكن نفسه ، وهو توكيل رسمي يمكنهم من خلالهمُخوَّل لإجراء معاملة ، غالبًا ما تبدو أفضل من المعاملات الحقيقية. في مجال البيع والشراء وتأجير العقارات ، يعمل المحتالون المحترفون للغاية والذين يدركون جيدًا جميع تعقيدات النظام القانوني بشأن هذه المسألة. مجرد التوكيل هو أول ما ينبه المشتري. لماذا لا يبيع المالك مسكنه بنفسه ، فكيف يمكن الاتصال به على الأقل بحيث يؤكد بنفسه سلطة الوسيط. في أي حال ، لا يمكن لكاتب العدل تجنب التحقق من المستندات عند شراء شقة ، بدءًا من التوكيل. يجب عليه تأكيد صحة الوثيقة والتحقق من صحتها. من الأفضل أن تذهب إلى كاتب العدل الذي أصدر هذا التوكيل.

الحيلة التالية للمحتالين هي جواز سفر مزور. أصحاب المنازل هم في رحلة عمل طويلة أو في إجازة ، ويدير منطقتهم غرباء حصلوا على عينات من المستندات الأصلية لها أو حتى النسخ الأصلية نفسها. هناك العديد من المخططات الإجرامية التي يمكن للمحتالين استخدامها. لا تنس أصحاب العقارات السوداء. لذلك ، عند التخطيط لشراء مسكن ، من الأفضل استشارة محامٍ والبقاء على اتصال وثيق معه طوال الصفقة. إنه قادر على تقديم نصائح عملية حول متى يكون من الأفضل شراء شقة ، مع التركيز على الطلب الحالي لسوق العقارات.

توثيق تحت المجهر

بغض النظر عن مدى جاذبية شروط الصفقة والسعر المناسب ، يجب ألا تتسرع في الدفع. تحتاج أولاً إلى جمع نسخ أو نسخ ثانية من جميع المستندات الخاصة بالسكن وأصحابه وتذهب مع جميع الأوراق إلى كاتب العدل. إذا كانت العقارات فيمن بين المالكين هناك أفراد عائلات قاصرون ، سيخبرك المحامي بكيفية تدوين البند الخاص بهم في العقد بشكل صحيح. بالإضافة إلى ذلك ، سيوصي بالسلطات التي يجب زيارتها ، وما هي الشهادات التي يجب الحصول عليها حتى لا يتم انتهاك حقوق الأطفال الصغار ، ولا يمكن لاحقًا إبطال بيع وشراء شقة.

نصيحة مفيدة من المحامي ستساعد في تنفيذ فاتورة البيع ، إذا كان الملاك أزواجًا لهم حصص مختلفة في ملكية العقار ، أو كانت الشقة مملوكة لأحدهم فقط ، والثاني مملوك للشقة مسجل فقط فيه. في هذه الحالة ، كيفية إعداد المستندات بشكل صحيح والإيصالات التي يجب الحصول عليها - مرة أخرى ، لا يمكنك الاستغناء عن كاتب عدل. حتى لو كان المشتري نفسه محترفًا في الأمور القانونية ، يجب فحص كل ورقة تثبت صحة المعاملة بعناية حتى لا تكون هناك أخطاء في كتابة العنوان وبيانات البائع والمشتري والتاريخ والمبلغ والتفاصيل الأساسية الأخرى.

النضال من أجل القيمة

ما يجب البحث عنه عند شراء شقة ، بالإضافة إلى النقاط المذكورة بالفعل ، هو مقدار الأموال التي يتم إنفاقها على المستندات والتي يتم تسليمها فعليًا إلى يد فاتورة البيع. من المربح أكثر للبائع أن يعلن في بيان الدخل (ويندرج بيع المساكن تحت هذا الحكم) قيمة أقل للمعاملة ، حيث سيتعين عليه دفع مدفوعات ضريبية عليها. المهم أن لا تقل الكمية المحددة عن السوق بنسبة 20-30٪ لأن ذلك قد يثير اشتباه جهات التفتيش. إذا ثبتت لحظة التواطؤ بين البائع والمشتري ، فقد يكون الأخيرمدعى عليهم في قضية احتيال إداري.

يستفيد البائع من تحديد مبلغ أقل ويمكنه أن يطلب من المشتري هذه الخدمة.

لا يجب أن توافق لأسباب عديدة:

• اولا ، مثل هذا الامتياز ينتهك التشريع الحالي و محفوف بالعواقب
• ثانيًا ، يحق للمشتري إرجاع حوالي 13٪ من المبلغ المصروف على شراء المساكن. ينظم قانون الضرائب الفرصة المقابلة.
• ثالثًا ، إذا تم الطعن في المعاملة لاحقًا من قبل أحد الطرفين وتم إعلان بطلانها ، يحق للبائع إعادة المبلغ الموضح في المستندات إلى المشتري فقط. لن تتمكن الضحية من إثبات العكس عندما يتم تحديد رقم معين في العقد.

حساب ذكي

وآخر خطر كبير يمكن أن ينتظر البائع والمشتري هو التسوية النهائية. لقد أصبحت صعوبات الاختيار (لشراء سكن أساسي أو ثانوي) وراءنا ، ويتم تحديد الإطار الزمني عندما يكون من الأفضل شراء شقة ، أو محنة جمع جميع المستندات والتحقق منها ، أو تجميع المبلغ المطلوب أو الحصول على قرض من أحد البنوك اكتمل. ويمكن أن ينهار كل شيء في اللحظة الأخيرة ، إذا لم تلعبه بأمان مع تحويل الأموال. يمكن تنفيذه عن طريق تحويل العدد المطلوب من الأوراق النقدية إلى يد البائع ، أو عن طريق التحويل إلى حساب مصرفي أكثر أمانًا. إذا كنا نتحدث عن مبلغ كبير ، فعادة ما يخشون العبث بالمال. ومع ذلك ، إذا كان أحد الطرفين يفضل طريقة الدفع هذه ، فيمكن أن يكون المال كذلكالتحويل عن طريق استئجار صندوق أمانات ، حيث يحق لهم استلام من يقدم مستندات معينة ، صادرة عند شراء شقة. يتم فحص قائمتهم من قبل متخصص في المؤسسة. كما تضمن صحتها. يمكن العثور على جميع الفروق الدقيقة بين هذا النوع من الحسابات وغير النقدية في البنك.

ما المهم أيضًا تذكره في مرحلة السداد النهائي لتكلفة الشقة هو عدم الخلط بين حجم الوديعة والسلفة ، حيث أن لهما أغراضًا وخيارات إرجاع مختلفة إذا كانت المعاملة لا تمر لسبب ما. يتم أخذ مبلغ السلفة في الاعتبار في الحساب النهائي ، ولكن الإيداع ليس كذلك. إما أن يتم إعادتها إلى المشتري إذا نجحت عملية الشراء ، أو تظل مع البائع إذا فشلت العملية بدون سبب. على كل حال يبقى الوديعة لدى الطرف المتضرر في حال تعطل الصفقة