نهج الدخل لتقييم العقارات والأعمال. تطبيق منهج الدخل

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

نهج الدخل هو مجموعة كاملة من طرق تقييم قيمة العقارات ، وممتلكات منظمة ، والعمل نفسه ، حيث يتم تحديد القيمة عن طريق تحويل الفوائد الاقتصادية المتوقعة في المستقبل. إن الأسس النظرية لمثل هذا النهج مقنعة تمامًا. قيمة الاستثمار هي قيمة الفوائد المستقبلية حتى الآن ، مخصومة بمعدل عائد يعكس خطورة الاستثمار.

هذا معقول ومناسب لأية مؤسسة عاملة تستخدم في مجال انتاج وبيع الممتلكات وكذلك اعمالها بشرط تحقيق ارباح ايجابية. يتم إظهار قيمة مخاطر الاستثمار في الأعمال المقيمة عن طريق معدل الخصم. بالمعنى الاقتصادي ، هذا هو معدل العائد الذي يطلبه المستثمرون على رأس المال المستثمر في كائنات استثمارية مماثلة حسب مستوى المخاطرة ، أو هو معدل العائد على خيارات الاستثمار البديلة ذات المخاطر المماثلة في وقت التقييم.

الميزات

تطبيق الدخلتبين أن النهج في الممارسة العملية مهمة صعبة للغاية ، لأنه من الضروري تقييم كل محدد مهم للتكلفة - معدل العائد والربح. إذا تم استخدام هذه الأساليب لتقييم مؤسسة ، فمن الضروري إجراء تحليل شامل لجميع عناصرها الرئيسية ، بما في ذلك التكلفة ودوران الشركة ، والتي لها تأثير مباشر على الأرباح والتكاليف والمخاطر التي تنشأ من كل عنصر على حدة.

يتم استخدام نهج الدخل لتقييم الأعمال في كثير من الأحيان. على سبيل المثال ، إذا كنا نتحدث عن عملية استحواذ أو اندماج ، فإن هذه الطريقة تُستخدم في كثير من الأحيان أكثر من الطريقة المكلفة أو السوقية. يتم الآن استثمار رأس مال المشتري مع توقع استلام التدفقات النقدية الصافية في المستقبل ، وهو ما لا يمكن تسميته مضمونًا ، نظرًا لأنها تتميز بمخاطر معينة. يلتقط نهج الدخل هذه المحددات الرئيسية للقيمة ، بينما يتطلب استخدام نهج السوق عادةً نسبة السعر إلى الأرباح أو بعض المضاعفات المماثلة الأخرى للأرباح في وقت لاحق ، دون مراعاة المستقبل.

مضاعفات السوق غير موثوقة بطبيعتها وتفشل في توفير نفس المستوى من الدقة التي يمكن تحقيقها باستخدام نهج الدخل مع توقعات العوائد المستقبلية ومعدلات الخصم. على سبيل المثال ، نسبة السعر إلى الأرباح التي يتم تطبيقها سنويًا لا تعكس بشكل كاف التغييرات المتوقعة في السنوات المقبلة. صحيحيوفر استخدام النسب فرصة لإظهار التفضيلات العامة للمستثمرين وغالبًا ما يتم اقتباسها من قبل البائعين أو مصادر الصناعة.

استخدم

المعلومات المتعلقة بميزانية المؤسسة تحتاج أيضًا إلى التحليل والحماية ، مما يجعل من الضروري إجراء التغييرات والعمل على النتائج المالية للخطة التي تم إنشاؤها والتنبؤات والمقترحات الأساسية. يقيس نهج الدخل لتقييم الأعمال جميع الافتراضات التي تتعلق بما إذا كانت بعض مزايا الاستحواذ تنشأ من نمو الإيرادات ، أو تخفيض التكلفة ، أو تحسينات العمليات ، أو تخفيض تكلفة رأس المال. بمساعدة مثل هذا النهج ، يمكن قياس كل هذا ومناقشته. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن استخدامه لتحديد توقيت الفوائد المتوقعة ، وكذلك لإظهار الانخفاض في قيمة المؤسسة مع تحول الفوائد إلى المستقبل البعيد.

يوفر استخدام نهج الدخل للمشترين والبائعين القدرة على حساب القيمة السوقية العادلة للمؤسسة بالإضافة إلى قيمتها الاستثمارية لواحد أو أكثر من المشترين الاستراتيجيين. إذا تم عرض هذا التمييز بوضوح كافٍ ، فيمكن للبائعين والمشترين بسهولة تحديد فوائد التآزر واتخاذ قرارات مستنيرة.

عند استخدام نهج الدخل لتقييم الأعمال ، يجب أن يوضع في الاعتبار أن القيمة المحسوبة تتكون من قيمة جميع الممتلكات المستخدمة في سياق النشاط المباشر. فيفي إطار النهج المستخدم ، هناك عدة طرق للتقييم ذات أهمية قصوى. على وجه الخصوص ، فإن طرق نهج الدخل هذه قابلة للتطبيق: رسملة وخصم التدفقات النقدية. يمكنك النظر فيها بمزيد من التفصيل.

طرق

باستخدام طريقة رسملة التدفق النقدي ، يتم الكشف عن القيمة الإجمالية للمؤسسة اعتمادًا على التدفقات النقدية الناتجة عن إمكانات الملكية للمؤسسة. التدفقات النقدية لنشاط تجاري أو مؤسسة ككل هي الفرق بين جميع التدفقات الداخلة والخارجة من الموارد المالية لفترة فوترة معينة. عادة ، يتم استخدام فترة سنة واحدة لإجراء العمليات الحسابية. تتمثل هذه التقنية في تحويل مستوى تمثيلي للتدفق النقدي المتوقع إلى قيمة حالية عن طريق قسمة المبلغ الإجمالي للتدفق النقدي على معدل الرسملة المفترض. في هذه الحالة ، يكون تدفق الدخل مع بعض التعديلات مناسبًا.

لاستخدام طريقة التدفق النقدي التقليدية ، يتم استخدام إضافة صافي الدخل (المحسوب بعد الضرائب) للمصروفات غير النقدية لتحديد مقدار التدفق النقدي المطلق للرسملة. يمكن اعتبار طريقة الحساب هذه أكثر بساطة من حساب التدفق النقدي الحر ، والذي يأخذ في الاعتبار الاستثمار الرأسمالي المطلوب والحاجة إلى تجديد رأس المال العامل كإضافة.

خصم التدفقات النقدية

تعتمد هذه الطريقة بشكل أساسي فقط على التدفقات النقدية المتوقعة التي يتم إنشاؤها بواسطة المؤسسة نفسها. الاختلاف المميز هو أنتقدير التكلفة مطلوب لحساب تعريف المستوى التمثيلي للتدفق النقدي. تستخدم هذه الطريقة في البلدان المتقدمة على نطاق واسع نظرًا لحقيقة أنه يمكن استخدامها لمراعاة جميع وجهات نظر التنمية. التدفق النقدي بشكل عام يساوي مجموع صافي الدخل والاستهلاك ، مع مراعاة طرح الزيادة في صافي رأس المال العامل واستثمارات رأس المال.

هناك الشروط التالية لاستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم:

• هناك سبب للاعتقاد بأن المستويات المستقبلية للتدفقات المالية ستختلف عن المستويات الحالية ، أي أننا نتحدث عن مشروع نامي ؛
• هناك فرص لتقدير التدفقات النقدية المستقبلية بشكل معقول عند استخدام الأعمال التجارية أو الممتلكات التجارية ؛
• الكائن قيد الإنشاء ، كامل أو جزئي ؛
• المؤسسة هي منشأة كبيرة متعددة الوظائف ذات أهمية تجارية.

نهج الدخل للتقييم العقاري من خلال طريقة التدفق النقدي المخصوم هو الأفضل ، لكن استخدامه شاق للغاية. هناك تقديرات لا يمكن إجراؤها بدون استخدام هذه الطريقة. من بينها تطوير مشروع استثماري مع تقييمه اللاحق

مميزات طريقة الخصم

إذا كنت تمارس نهج الدخل لتقييم العقارات أو الأعمال التجارية من خلال طريقة الخصم ، يمكنك تحديد بعض المزايا الرئيسية. بادئ ذي بدء ، الكلاموهذا يعني أن أرباح الأعمال المستقبلية تأخذ في الاعتبار فقط التكاليف الحالية المتوقعة لتصنيع المنتجات ثم بيعها ، كما أن الاستثمارات الرأسمالية المستقبلية المتعلقة بالحفاظ على مرافق الإنتاج أو التجارة وتوسيعها تنعكس في توقعات الربح بشكل غير مباشر فقط من خلال الاستهلاك الحالي.

نقاط مهمة

تقييم عنصر من خلال نهج الدخل مع نقص الربح أو الخسارة كمؤشر لحسابات الاستثمار يتم تعديلها لحقيقة أن الربح يعمل كمؤشر لإعداد التقارير المحاسبية ، وبالتالي فإنه يخضع لعمليات تلاعب كبيرة في سير العمل

تتضمن طريقة التدفق النقدي المخصوم ثلاث مجموعات من النماذج:

• حصص مخفضة ؛
• الدخل المتبقي
• التدفقات النقدية المخصومة.

إذا تم تطبيق نهج الدخل وفقًا لنموذج خصم الأرباح كدليل على التدفق النقدي ، يتم استخدام مدفوعات الأسهم. على الرغم من حقيقة أن النموذج شائع بشكل كبير في الممارسة الأجنبية لتحديد وتقييم قيمة أصول المؤسسة ، إلا أنه يحتوي على الكثير من أوجه القصور. في النماذج ذات الأرباح المحتجزة ، لا توجد درجة محاسبة. هناك اختلاف في سياسات توزيع الأرباح ليس فقط لمؤسسات معينة ، ولكن أيضًا للبلدان ككل. لا يمكن استخدام هذه الطريقة في المؤسسات التي ليس لها ربح. هذا النموذج هو الأنسب لحساب قيمة أسهم الأقلية

نموذج الدخل المتبقي

نهج الدخل للتقييم من خلال نموذج النهج المتبقي يفترض أن مقدار الدخل المتبقي ، أي الفرق بين الربح الفعلي والربح الذي توقعه المساهمون في وقت شراء الشركة نفسها أو سيتم استخدام أسهمها كمؤشر على التدفق النقدي. إذا تم حساب قيمة المؤسسة على أساس الافتراضات المتوافقة مع هذا النموذج ، فستكون مساوية لمجموع القيمة الدفترية مع القيمة الحالية لمبلغ الدخل المتوقع المتبقي بعد ذلك. يوضح هذا النموذج حساسية كبيرة لجودة البيانات المعروضة في البيانات المالية. بالنسبة للظروف الروسية ، تخضع كفاية هذه المعلومات لشكوك كبيرة.

فائدة للمساهمين

بالطبع ، يمكن للمساهمين أو المساهمين في مؤسسة لها تاريخ معين ، وكذلك حقائق دفع الأرباح ، استخدام نموذج الخصم لحساب قيمة شركتهم. الوضع هو أن مساهمي الشركات في هذا القطاع نادرًا ما يكونون أقلية ، لذا فإن الطريقة الأنسب بالنسبة لهم هي استخدام نهج الدخل لتقييم العقارات والأعمال من خلال نموذج التدفق النقدي المجاني المخصوم. في هذا النظام ، التدفقات النقدية الحرة مع معدلات الخصم أو العائد المتوقع على رأس المال المستثمر هي التدفقات الرئيسية. أكبر مشكلة في استخدام هذا النموذج هي دقة التنبؤ بالتدفق النقدي الحر ، وكذلك التحديد المناسب لمعدل الخصم.

إذا تم تطبيق نهج الدخل على النحو المحدد أعلاه ، فعند استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم ، يأخذ الدخل المتوقع من الشركة في الاعتبار التدفقات النقدية المتوقعة التي يمكن سحبها من التداول بعد إعادة الاستثمار المطلوبة لجزء من الربح النقدي. كمؤشر ، لا تعتمد التدفقات النقدية على نظام المحاسبة الذي تستخدمه المؤسسة وسياسة الإهلاك الخاصة بها. في الوقت نفسه ، يجب أخذ أي تدفقات نقدية - تدفقات داخلية وخارجية - في الاعتبار. تبين أن تقييم المعنى المالي لخصم النقد هو أنه نتيجة لهذه العمليات ، يتم تخفيضها بالمبالغ التي كانت ستكون متاحة للمستثمر بحلول وقت استلام التدفق النقدي المحدد ، شريطة أن يكون قد استثمر أمواله. الأموال ليست في هذا العمل في الوقت الحالي ، ولكن في بعض - بعض الأصول الاستثمارية الأخرى ذات الطبيعة العامة ، على سبيل المثال ، ضمان سائل أو وديعة بنكية.

تقنيات إضافية

تم استخدام نهج الدخل ، الذي تم وصف مثال له سابقًا ، بشكل أقل وأقل مؤخرًا ، والآن أصبحت طريقة التقييم هي الأكثر شيوعًا. يتم استخدامه لتقييم جميع أنواع الأصول ، ويستند إلى فكرة أن أي أصل يشترك في الخصائص الأساسية للخيارات يمكن تقييمه على أنه هذا الخيار. في الوقت الحالي ، غالبًا ما يتم التخلي عن نهج الدخل لصالح نموذج تسعير الخيار (على التوالي ، نموذج بلاك شول).

مثل هذا النظام ، إذا تم استخدامه ، يجعل من الممكن تقدير التكلفة الإجمالية لحقوق ملكية شركة أو مؤسسة في حالة تشغيلها بخسائر كبيرة. يهدف هذا النموذج إلى زيادة توضيح سبب عدم تساوي تكلفة حقوق ملكية المؤسسة صفراً ، حتى لو انخفضت قيمة المؤسسة بأكملها إلى ما دون المبلغ الاسمي للدين. ولكن حتى مع الأخذ في الاعتبار هذه الميزة ، يمكن ملاحظة أن نموذج بلاك-شول لتقييم قيمة الشركات الروسية في الوقت الحالي أصبح نظريًا بشكل متزايد. المشكلة الرئيسية التي بسببها لا يمكن تطبيق هذا النموذج على الأعمال التجارية المحلية هي عدم وجود بعض الأدلة على معايير النموذج ، والتي تعتبر ضرورية.

الاستنتاجات

أصبح نهج الدخل في الأعمال التجارية وتقييم العقارات أقل شيوعًا ، وهذا يحدث لأسباب عديدة. على وجه الخصوص ، يتعلق هذا بأوجه القصور ، بسبب وجود صعوبات في استخدامه في السوق الاستهلاكية. بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى مدى صعوبة التنبؤ بالتكلفة المستقبلية للخدمات والمنتجات والمواد والمواد الخام ، فضلاً عن مجموعة من مؤشرات التكلفة الأخرى. في الوقت نفسه ، يمكننا التحدث عن بعض الموضوعية في تقييمات الخبراء. بالإضافة إلى ذلك ، تكمن المشكلة في قلة الكشف عن المعلومات عن الشركات الروسية ، وفي الواقع من الضروري إجراء حسابات مختصة وتجميع نموذج بلاك شول. هذا يرجع إلى حد كبير إلى ثقافة الشركات المنخفضة من هذا القبيل

الغالبية العظمى من الأسهم ، بما في ذلك الحصص الكبيرة ، تتركز في أيدي عدد قليل من الناس ، وحصة مساهمي الأقلية وصغار الملاك ، الذين تكون حصتهم صغيرة جدًا ، في رأس المال المصرح به ضئيلة. اتضح أن العديد من الشركات ببساطة لا تهتم بالكشف عن أي معلومات. هذا هو السبب في أن حساب نهج الدخل أكثر تعقيدًا بشكل ملحوظ فيما يتعلق بمعظم الصناعات والشركات في روسيا. في حالات أخرى ، يعمل بشكل أفضل ، ويظهر جميع مزاياها وموثوقيتها.