إعادة تمويل قرض الرهن العقاري: الشروط ، أفضل العروض

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

على الرغم من حقيقة أن إعادة تمويل القروض كانت مدرجة في قائمة الخدمات المصرفية لفترة طويلة ، إلا أنها ظهرت في الواقع الروسي مؤخرًا نسبيًا. حرفيا منذ تطور الإقراض العقاري. إلى جانب النمو في الطلب على العقارات ، تطور قطاع الخدمات المالية أيضًا. يحتل الرهن العقاري في قائمة خدمات كل بنك مكانة رائدة

إعادة تمويل قرض الرهن العقاري: الشروط وأفضل الصفقات

يتطور السوق المالي ويقدم أدوات جديدة للادخار وزيادة الأموال. تساعد الرهون العقارية عند شراء منزل ، وتستخدم الودائع لزيادة المدخرات.

تم تسهيل التطبيق العملي لخدمة مثل إعادة تمويل الرهن العقاري من خلال اتجاه السوق في السنوات الأخيرة ، عندما بدأ عدد القروض المتأخرة في اكتساب الزخم. وبالتالي ، فإن الخدمة اليوم تكتسب شعبية ، وهناك المزيد والمزيد من البنوك على استعداد للنظر في طلبات إعادة التمويل.

جوهر الإجراء

العطاءقرض ، يتوقع البنك تحقيق ربح يغطي جميع تكاليف الخدمة بالإضافة إلى دخله الخاص. باستخدام قرض الرهن العقاري ، يعتقد المقترض أنه بهذه الطريقة يمكنه الانتقال إلى السكن الآن ، والسداد خلال السنوات القليلة المقبلة. ولكن عندما يتعلق الأمر بالتمويل ، فهناك دائمًا مخاطر. في هذه الحالة ، يحق للمقترض استخدام إعادة الإقراض.

الإجراء هو أن يتقدم المقترض إلى بنكه أو بنك آخر للحصول على قرض جديد ، سيتم استخدام الأموال منه لسداد القرض القديم. وفقًا للقانون ، لا يحق للبنك رفض إصدار قرض إذا استوفى مقدم الطلب جميع المتطلبات.

إعادة تمويل قرض الرهن العقاري مناسب في الحالات التالية:

• يقدم بنك آخر معدلات فائدة أقل ؛
• هناك فرصة للحصول على قرض لفترة أطول وبمساهمات منخفضة ؛
• السداد الشهري للقرض القديم يصبح لا يطاق
• يوجد عرض بعملة أخرى مفيد للمقترض.

لكن من المهم النظر في نقطة أخرى. يمكن إعادة تمويل قرض الرهن العقاري في نفس البنك حيث يتم سداد القرض الحالي أو في بنك جديد. الغرض من الإجراء هو تخفيف عبء الائتمان على المقترض.

عندما يتعلق الأمر بمؤسسة أخرى ، قد يرفض بنك "هم "تحويل المستندات والسداد المبكر ، لأنه في هذه الحالة يخسر ربحه والعميل. هذا الإجراء لا يحظره القانون

قانونيالقاعدة

يستند الإجراء إلى عدد من مشاريع القوانين والأنظمة. يعتبر قانون إعادة تمويل الرهن العقاري:

• القانون الاتحادي رقم 122 لسنة 1997 ؛
• لائحة البنك المركزي للاتحاد الروسي رقم 54 لعام 1998 ؛
• لائحة البنك المركزي للاتحاد الروسي رقم 254 لعام 2004 ؛
• قانون الرهن العقاري الاتحادي رقم 102 لسنة 1998 ؛
• القانون المدني المواد 355 و 390 و 382 ؛
• أمر وزارة العدل في الاتحاد الروسي رقم 289/235/290 لعام 2000 ؛
• القانون الاتحادي رقم 152-منطقة حرة لسنة 2003

الوثائق أعلاه تصف إجراءات التسجيل وحقوق والتزامات المقترض والمقرض.

نقطة مهمة: هل يسمح العقد الحالي بإمكانية إعادة التمويل؟ تحدد بعض البنوك في البداية استحالة أو فرض عقوبات على مثل هذا الإجراء. إذا لم يكن متوفرًا أو كان محظورًا ، يحق للعميل الإصرار على إدراجه في العقد.

خطوات الإجراء

إعادة تمويل قرض الرهن العقاري هي عملية طويلة تتطلب حل عدد من القضايا القانونية. المرحلة الأولى هي دراسة العروض في السوق والحسابات. من المهم أن نأخذ في الاعتبار هنا أن الإجراء يتطلب بعض التكاليف ، والتي سيتم مناقشتها أدناه. يتم تحديد الجدوى على أساس الحسابات التي يتم إجراؤها مع مراعاة جميع التكاليف المرتبطة.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه بسبب المشكلات الفنية والمنافسة الشديدة في البيئة المصرفية ، ليست كل المؤسسات المالية إيجابية بشأن مثل هذه المبادرة للمقترض.

لا يكفي الاعتماد على المعلومات المتاحة للجمهور على موقع ويب أومواد ترويجية مصرفية. قد تكون هذه حيلة تسويقية بسيطة ، بينما لا يوجد برنامج لإعادة تمويل الرهن العقاري ، والعرض يمتد إلى أنواع أخرى من القروض.

جمع الوثائق

لا تختلف قائمة المستندات عما تم تقديمه عند الاستلام الأولي. تحتوي القائمة الإرشادية على المستندات التالية:

• طلب إعادة التمويل و الذي يتم تعبئته على الفور ؛
• شهادة الدخل: 2- شهادة ضريبة الدخل الشخصية أو كشف حساب بنكي أو مستندات دفع أخرى ؛
• جواز السفر الوطني لمقدم الطلب ؛
• للعائلة - شهادة زواج
• المستندات الخاصة بعقار الرهن العقاري: مستند الملكية ، عقد المعاملة وشهادات من الجهات الحكومية على تسجيل الحقوق ؛
• نسخة من اتفاقية الرهن العقاري.

إذا كان من المخطط إعادة تمويل قرض رهن عقاري في سبيربنك ، فقد يتم إشراك رأس مال الأمومة. بناءً على هذه الظروف ، قد يطلب البنك مستندات إضافية:

• شهادة رأس مال الأمومة
• شهادة ميلاد الأبناء ؛
• كشف حساب بنكي على أرصدة الحسابات

إذا طلب البنك مشاركة الضامنين ، فيجب على هؤلاء الأشخاص أيضًا تقديم قائمة بالوثائق ، بما في ذلك إثبات الملاءة.

صعوبات

عندما يتقدم المقترض بإعادة تمويل الرهن العقاري إلى سبيربنك أو مؤسسة مالية أخرى ، فقد يرفض المقرض الحالي إصدار بعضمستندات. في هذه الحالة ، يمكن لمحامي متخصص في القطاع المصرفي المساعدة أو يمكن لمقرض جديد طلب مستندات لإصدارها.

من المهم أيضًا مراعاة أنه عند تأكيد الدخل ، سيتعين عليك تقديم نوعين من المستندات: في شكل 2-NDFL وفي شكل بنك. أرقام الدخل ، بالطبع ، يجب أن تكون أعلى من الحد الأدنى لنسبة أجر المعيشة وكافية لمواصلة تغطية أقساط الرهن العقاري الشهرية.

تعقيد آخر هو أنه عند إعادة تمويل قرض الرهن العقاري ، قد تطلب البنوك ضمانات. بالنظر إلى مبلغ القرض ، يمكن أن تكون العقارات فقط بمثابة ضمان. ولا يزال الرهن العقاري مدرجا في الميزانية العمومية للدائن الأول.

من الناحية العملية ، في مثل هذه الحالات ، يلجأ الأشخاص إلى القليل من التلاعب: فهم يتفاوضون مع صديق أو قريب له ممتلكات معادلة ، ويرهنون هذه الممتلكات كتعهد ، وبعد إعادة تسجيل الرهن العقاري ، يعيدون كل شيء إلى مكانها.

عملية المراجعة

القبول لا يعني شيئًا على الإطلاق. يمكنهم رفض حتى دفع العملاء. لكن الضمانات يمكن أن تكون حجة كبيرة. يجدر بنا أن نتذكر أنه كلما زادت سيولة الضمان ، زادت احتمالية كسبها لصالح البنك.

أيضًا ، قيل الكثير من الكلمات حول أهمية التاريخ الائتماني. لكن الخبراء يقولون إن هذه اللحظة أكثر ملاءمة للقروض الصغيرة التي لا توجد فيها ضمانات. التاريخ الائتماني الجيد لا يؤذي أحدا. تستغرق عملية المراجعة عادة 5-7أيام العمل. إذا تم اتخاذ قرار إيجابي ، تبدأ عملية التسجيل.

التكاليف

إعادة تمويل قرض الرهن العقاري في البنك يستلزم بعض التكاليف التي تقع بالكامل على عاتق مقدم الطلب. في بعض المؤسسات المالية ، حتى إجراءات النظر في الطلب تتم على أساس مدفوع. في حالة الرفض لن يتم إرجاع الأموال

إذا تمت الموافقة على الإجراء ، فيجب أن يكون مقدم الطلب مستعدًا للتكاليف التالية:

1. تقييم العقارات. ينص القانون على أنه يمكن تنفيذ الإجراء من قبل أي مثمن لديه الترخيص المناسب. لكن البنوك لديها شركائها الدائمين من بين الموظفين. إذا أصر البنك على مثمن معين ، فسيضطر مقدم الطلب للموافقة على هذا.
2. يفرض البنك على العملاء تكاليف معالجة الطلب وخدمة عميل معين. لذا عليك دفع عمولة لإصدار الرهن.
3. هناك أيضًا رسوم لنقل المساكن المرهونة من الميزانية العمومية للمقرض القديم.
4. يتم دفع رسوم تسجيل رهن جديد او نفس الشيء.
5. الحصول على بعض أنواع المساعدة.
6. تأمين ائتماني أو عقاري أو دخل خاص - وفقًا لقواعد البنك.
7. دفع واجب الدولة ، في حالة وجود مستندات موثقة.

اعتمادًا على شروط المقرض الحالي ، قد يتم سحب الأموال الخاصة بالسداد المبكر للقرض والعقوبات.

الفوائد

عند اختيار بنك آخر ، يبحث العميل دائمًا عن ظروف أكثر ملاءمة. ينصح الخبراء بذلكعند إعادة تمويل الرهن العقاري ، فإن أفضل العروض تجلب فوائد ملموسة إذا كان هناك اختلاف في عدة معايير.

ما هي النقاط التي يجب تقييم الفوائد؟

1. سعر الفائدة. كم أقل؟ كقاعدة عامة ، إذا كان الفرق لا يتجاوز 3٪ ، إذن ، مع مراعاة تكاليف التسجيل والتضخم ، قد لا يربح العميل كثيرًا في النهاية.
2. تغيير الموعد النهائي. يُظهر التحليل المالي العميق ، الذي لا يستطيع جميع المواطنين العاديين القيام به ، أنه كلما طالت مدة القرض ، زادت كلفته. يجب اختيار المدى الطويل إذا لم يكن من الممكن حاليًا دفع المزيد.
3. تخفيض الرسوم الشهرية. ينطبق نفس المبدأ هنا: بالفوز الآن ، يمكنك في النهاية تقديم المزيد. لكن إذا كان العرض الجديد مربحًا حقًا ، فيجب النظر إليه بشكل فردي.
4. تجميع القروض. يأخذ العديد من الروس عدة قروض. تدل الممارسة على أن دفعات 2-3 شهريًا تمثل عبئًا ثقيلًا. بدمج جميع الالتزامات في واحد ، يمكنك أن تعيش أكثر هدوءًا

إلى أين أذهب

المنافسة في البيئة المصرفية عالية. لكن هذا الوضع لا يخدم إلا المستهلكين: يذهبون إلى حيث تكون القروض أرخص. عند التفكير في إعادة تمويل الرهن العقاري ، تأتي أفضل الصفقات من قادة الصناعة:

• سبيربنك - 10-12٪
• VTB -24 - 9.7٪
• Gazprombank - 9.2٪
• روسبانك - 8.7٪
• بنك روسيا - 11.5٪

في عام 2018 ، بسبب موجة جديدة من الطلب على العقارات ونمو المؤشرات الاقتصادية في الدولة ، من المتوقع حدوث زيادة في العروض الجديدة.

خصم إعادة التمويل

خصم الضرائب - استرداد ضريبة الدخل الشخصي التي كان صاحب العمل يدفعها سابقًا في شكل ضريبة الدخل الشخصي. نسبته 13٪. ينص القانون على الحالات التي يمكن فيها للمواطن استعادة هذه الأموال. تسمح شروط إعادة تمويل قرض الرهن العقاري باستخدام الضمانات الاجتماعية مثل رأس مال الأمومة والخصومات الضريبية ، إذا لم يتم استخدامها أثناء طلب الرهن العقاري الأولي.

إذا كنت تخطط لتلقي خصم ضريبي ، فيجب عليك إخطار مدير الائتمان مسبقًا ، حيث يجب أن تنعكس هذه النقطة في اتفاقية البنك.

الحد الأقصى للخصم 260000 روبل. في الوقت نفسه ، هناك متطلبات لتكلفة الكائن: يجب ألا يتجاوز السعر مليوني روبل. يتم توزيع مبلغ الخصم على مدار العام. إذا لم يتم استخدام المبلغ بالكامل خلال سنة تقويمية واحدة ، فعندئذٍ في بداية العام التالي ، يجب على المستلم تقديم طلب مرة أخرى إلى مكتب الضرائب وتحصيل الباقي. هناك طريقتان للعودة:

1. التحويل لحساب بنكي لصالح سداد قرض عقاري
2. إصدار إشعار من مكتب الضرائب لقسم المحاسبة في مكان عمل مقدم الطلب. في هذه الحالة ، لا يتم إرجاع الأموال ، ويتم إعفاء دخل مقدم الطلب من ضريبة الدخل الشخصي بمقدار الخصم المستحق.

الخلاصة

عند الحصول على قرض عقاري ، يجب على كل شخص أن ينظر إلى الأمام بعيدًا وأن يجري تحليلًا موضوعيًا لدخله. تصاحب المخاطر في كل خطوة. في هذه الحالة ، يجب عليك استخدامخدمات شركات التأمين الموثوق بها.

إذا كانت فائدة إعادة التمويل واضحة ، لكن البنك يرفض ، فعليك الاتصال ببنك آخر. لكن الاهتمام الكبير بإعادة التمويل يجبر هذه المؤسسات على إعادة النظر في نهجها. وفقًا لعملائهم ، فإن البعض ليسوا مستعدين لمنح العملاء للمنافسين ويريدون مناقشة شروط الإقراض الجديدة. لا يستحق الاعتماد على التغييرات الأساسية ، ولكن هناك إمكانية نظرية لتبسيط بعض المؤشرات.