نهج مقارن. طرق تحديد قيمة العقار

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

في الممارسة العالمية في مجال تثمين العقارات ، يتم استخدام ثلاث طرق:

• مقارن ، أو سوق ؛
• مكلف ؛
• مربح

يعتمد اختيار المنهجية إلى حد كبير على موضوع التقييم والوضع الحقيقي الذي نشأ حول نوع معين من العقارات. ومع ذلك ، فإن النهج المقارن في تحديد القيمة المقدرة لا يزال يعتبر الطريقة الأكثر موثوقية.

مبادئ قياس الأداء الأساسية

النهج المقارن هو مجموعة من الطرق لتحديد القيمة السوقية للعقار. الممتلكات المقيمة مقارنة مع خصائص مماثلة.

يعتمد التقييم على المبادئ التالية:

• العرض والطلب. هذان المؤشران مرتبطان بشكل لا ينفصل ، ويولد عدد محدود من العروض طلبًا معينًا ، والعكس صحيح ، فكلما زادت العروض قل الطلب.
• استبدال. لن يدفع أي مشترٍ أكثر إذا كانت تكلفة العقارات ذات الخصائص المتشابهة أقل.

إن مفهوم القيمة السوقية مطابق تقريبًا لمفهوم سعر التوازن. سعر التوازن هو مجموعة من الخصائص الكمية وعوامل التسعير التي تحدد العرض والطلب للصنف الذي تتم مقارنته

المعايير الرئيسية لاختيار العقارات المماثلة للتثمين العقاري

هناك عدد كبير من العناصر التي يتم أخذها في الاعتبار في التحليل المقارن ، وتركيبتها تكاد تكون لانهائية. لذلك ، يقتصر التحليل على عدد معين من العوامل التي تؤثر بشكل مباشر على التسعير.

عناصر المقارنة. جودة الحقوق

أي رهن أو ارتفاق يؤدي إلى انخفاض قيمة العقار المراد تقييمه. أي أن أي قيد في حق الملكية هو تخفيض في السعر. إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه لا يحتوي على مثل هذه العيوب بالمقارنة مع الأشياء المماثلة ، فإن السعر ، على العكس من ذلك ، يرتفع.

بالنسبة لقطع الأراضي ، فإن توافر حقوق الارتفاق ليس هو العامل المختزل الوحيد. عند تقييم القيمة مهم جدًا ، يتم نقل ملكية الأرض أو حق التأجير ، الاستخدام الدائم. يشار إلى الحقين الأخيرين بالعوامل المختزلة. من المهم جدًا ما إذا كانت الأرض بها قيود معينة على المزيد من المعاملات معها.

شروط البيع

تؤخذ هذه الشروط في الاعتبار إذا كان الكائن المقدر له بالفعل ميزات مميزة عند بيعه.

الإفلاس هو عامل مختزل ، أي أن البائع في عجلة من أمره لإجراء صفقة بيع وشراء ، حيث من الواضح أن وقت التعرض لعنصر سوق العقارات قد انخفض مقارنة بالأشياء المماثلة.

يتأثر التقييم أيضًا بشكل كبير بالروابط الأسرية والشراكاتعلى الرغم من صعوبة تقييم هذه المخاطر.

إذا كان البائع والمشتري مرتبطين بعلاقات إيجار ، ومن المخطط إبرام عقد بيع بينهما ، فمن أجل التوفير في مدفوعات الضرائب ، بالطبع ، سيتم التقليل من التكلفة المقدرة. في هذه الحالة ، هناك دافع واحد فقط - نظرًا لأن طرفي الصفقة مرتبطان بعلاقات أخرى غير سوقية ، وبالتالي ، فإن البائع يقيد المشتري فعليًا. يتطور وضع مشابه إذا كانت الصفقة وفقًا لشروط الخيار.

قد يؤدي احتمال تلقي الدعم الحكومي لتطوير البنية التحتية إلى زيادة القيمة المقدرة للعقارات السكنية. يتم تحديد مبلغ الإقراض الميسر المتوقع من الفرق بين الإقراض الميسر وإقراض السوق.

ظروف السوق

يمكن تطبيق تعديل تنازلي إذا كان هناك فرق كبير بين القيمة السوقية لعقار مشابه وممتلكات الخبراء.

يمكن أيضًا مراعاة التغيير في الوظيفة في التقييم ، لأنه يؤثر على توازن العرض والطلب.

موقع العقار

محركات القيمة	عوامل خفض التكلفة
هيبة الجوار حالة مالكي العقارات السكنية الأخرى منطقة محمية توفر مواقف السيارات إمكانية الوصول إلى الطرق السريعة وجود المعالم المعمارية وغيرها من عوامل الجذب منطقة ترفيهية بالقرب من العقار السمات المعمارية الفريدة للمبنى	المسافة من مركز المدينة لا توجد متاجر بقالة على مسافة قريبة البعد عن المدرسة ومؤسسات ما قبل المدرسة وضع بيئي سيء في المنطقة وجود منشآت المصانع و المستودعات بالقرب من العقار و مكبات النفايات

العوامل الفيزيائية (للأرض)

النهج المقارن في تقييم قطعة الأرض يتضمن جمع الخصائص حول العقار:

• حجم ؛
• شكل ؛
• جيولوجيا ؛
• طبوغرافيا ؛
• مستوى التأهب ، أي ما إذا كانت الأرض قد تم تطهيرها من الغطاء النباتي ، وما إذا كان قد تم القضاء على المخالفات ؛
• مؤشرات نوعية لغطاء التربة

الجدير بالذكر هو وجود أو عدم وجود التلال أو المنحدرات أو التكوينات الصخرية أو الخنادق. من المهم أيضًا ما هي قدرة تحمل الأرض ، وقوتها ، ووجود المياه الجوفية. من المهم جدًا ما إذا كانت هناك معلومات حول احتمال حدوث المعادن. إذا تم تأكيد المعلومات ، فسيكون للأرض بالتأكيد رهن في المستقبل.

الخصائص العامة للكائن المراد تقييمه

نهج مقارنة السوق هو دراسة الخصائص التي تزيد من قيمة الأشياء. وتشمل هذه:

• حجم المبنى أو الغرفة ؛
• ارتفاع المبنى
• توافر ومساحة المرافق الإضافية ؛
• ارتفاع السقف

المواد التي تم تشييد المبنى منها مهمة أيضًا ، فكلما كانت أكثر حداثة وموثوقية ، زادت قيمة العقار. أخيرًا وليس آخرًا ، المظهر العام للمبنى بأكمله ، وتوافر الإصلاحات ومدخل مناسب. إذا كان المدخل من الفناء ، فسيكون هذا عاملاً مختزلًا.

عدم الإصلاح سبب لتعديل تقرير التقييم. يتم إجراء هذا الحساب على أساس تكلفة أعمال الإصلاح أو الترميم ، مع الأخذ في الاعتبار الربح الذي سيحصل عليه رائد الأعمال من الاستثمار في البناء أو الإصلاح.

العوامل الاقتصادية

النهج المقارن في العقارات يأخذ في الاعتبار التوفير المحتمل في موارد الطاقة أثناء التشغيل. الزيادة المستمرة في تكلفة المرافق تجعل الناس يفكرون باستمرار في توفير واستخدام مصادر الطاقة البديلة.

هذا العامل مهم بشكل خاص إذا تم شراء الكائن لمزيد من التأجير. كلما ارتفعت نسبة الدخل إلى التكاليف التي ستذهب إلى تشغيل مبنى أو مبنى ، قل مبلغ رأس المال القابل للإرجاع في صافي دخل الإيجار للعقار.

تشمل هذه الفئة أيضًا مؤشر وجود أو عدم وجود عدادات ، سواء تم اتخاذ تدابير لتقليل فقد الحرارة.

مؤشرات أخرى

التقييم يتضمن مراعاة وجود أو عدم وجود عناصر الخدمة. أبسط مثال على ذلك هو ما إذا كان المنزل به مصعد أم لا. وجود جميع الاتصالات أو غيابها الكامل أو الجزئي ، فإنأكثر ارتباطًا بالنظام المحلي. إذا كان هناك الكثير من أوجه القصور ، فسيتم إجراء تصحيح هبوطي. يتم تثمين العقارات وفق مؤشرات متنوعة.

خطوات الحسابات

تستند جميع الحسابات المقارنة إلى معلومات من مصادر مفتوحة حول المعاملات الأخيرة مع عقارات مماثلة.

خطوات التقييم:

1. دراسة عروض مماثلة في قطاع عقاري معين ، وتحديد العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا.
2. يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ويتم مقارنة كل عرض على حدة مع العقار الذي يتم تقييمه.
3. تحديد خصائص التسعير والتعديلات على تقرير التقييم

الموافقة على السعر المعدل واشتقاق التكلفة النهائية بأسلوب مقارن.

مزايا النهج المقارن

بادئ ذي بدء ، تسمح لك الطريقة بعكس رأي المشترين والبائعين النموذجيين فقط.

ينعكس التقييم في الأسعار الجارية ، مع مراعاة التغيرات في الظروف المالية وحتى العمليات التضخمية. دائمًا ما يكون التقدير مبررًا بشكل ثابت.

لتقييم عقار معين ، لا تحتاج إلى دراسة سوق العقارات بأكمله ، ولكن فقط خصائص مماثلة. التقنية بسيطة للغاية ولها نتائج موثوقة

… وعيوب

• من الصعب جدا معرفة الأسعار الفعلية.
• الاعتماد الكامل على نشاط واستقرار السوق العقاري
• صعوبة فيتسوية البيانات ، إذا كانت الأشياء المتشابهة تختلف اختلافًا كبيرًا من حيث البيع.

في الختام

جوهر النهج المقارن في تقييم العقارات واضح لكل من المشتري والبائع. تسمح التقنية للأطراف بدراسة سوق العقارات والتأكد من عدم خسارتهم. يمكن إجراء التقييم على أساس المعاملات المنجزة بالفعل أو بناءً على عروض من البائعين الآخرين. على أي حال ، فإن التقنية المقارنة هي تنظيم ومقارنة البيانات المتعلقة بالعقارات المماثلة. الشيء الرئيسي هو أن اختيار الأشياء المماثلة للمقارنة يجب أن يأخذ في الاعتبار العوامل الخاصة أو غير العادية ، على سبيل المثال ، التهديد بالاستيلاء على الضمانات ، أو التغييرات في اللوائح على المستوى المحلي أو عدم الامتثال لشروط اتفاقية القرض ، وجود عناصر قسرية.