تقييم المباني والهياكل: الوثائق والقواعد والأساليب

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

يمكن إجراء تقييم المباني والهياكل لأسباب عديدة. غالبًا ما يتعلق هذا بدفع الضرائب العقارية ، التي يعتمد مقدارها على القيمة المساحية للعنصر. من أجل مراجعة هذا الرقم وتقديم مبلغ أقل من المال كمدفوعات ضريبية ، يأمر المالكون بتقييم مستقل للممتلكات من منظمة متخصصة. ستوفر المقالة قائمة بالوثائق الضرورية للإجراء ، بالإضافة إلى القواعد والطرق التي يتم من خلالها تنفيذ هذا الإجراء.

لماذا تحتاجها؟

بالإضافة إلى السبب المتعلق بمراجعة القيمة المساحية للشيء ، هناك عدد من الظروف الأخرى التي تتطلب تقييم حالة المباني والهياكل:

• إعداد ما قبل البيع مع تحديد القيمة السوقية في تاريخ محدد. الإجراء ضروري لإتمام أي نوع من المعاملات (شراء وبيع ، تبادل ، إيجار ، تسجيل الأسهم ، إلخ).
• بأمر من المحكمة أو للنظر في الإجراءات في المحكمة.
• لحساب الضرر بسبب الضرر الذي يلحق بالممتلكات.
• لغرض الحصول على قرض او رهن
• لإضافة كائن إلى رأس المال المصرح به للمؤسسة.

من الذي سيكلف بإجراء تقييم مستقل

ينصحك الخبراء باتباع القواعد التالية عند اختيار شركة مناسبة:

• اطرح سؤالاً في محرك بحث ، على سبيل المثال ، في Yandex ، للإشارة إلى منطقتك. سيكون هذا أكثر إنتاجية بكثير من البحث عن إعلانات في وسائل الإعلام المطبوعة أو إجراء مقابلات مع الأصدقاء والأقارب.
• ادرس اعلانات عدة شركات. كلما زادت المعلومات على الإنترنت ، زادت موثوقية الشركة ، لكن تكلفة خدماتها ستكون أكثر.
• يجب ان تجد موقع الشركة المختارة و تدرسه من حيث مستوى التصميم و المحتوى و التواجد على صفحة الاتصال و معلومات عن سؤالك
• من الضروري التحقق من التنسيب في الموقع للنسخ الممسوحة ضوئيًا من التصاريح ، والشهادات التي تؤكد شرعية أنشطة الشركة ، وكذلك شهادات تأمين المسؤولية المهنية.
• يوصى به للبحث عن المراجعات على الإنترنت. طبعا إذا كان هناك اثنان أو ثلاثة منهم فقط ، فلن يكون لذلك أهمية حاسمة ، لكن وجود آراء العملاء السلبية يجب أن ينبه صاحب العقار.
• بعد أن وجدت خيارًا مناسبًا ، يجب عليك الاتصال بالشركة ، وتقديم نفسك والتحدث عن الموضوع الذي يثير اهتمامك. ستساعدك الإجابات الواضحة والموجزة على اتخاذ القرار الصحيح. عدم القدرة على الوصول ، والحصول على جهاز الرد على المكالمات ، والتبديل من موظف إلى آخر يجب أن ينبه العميل.

وثائق تقييم المباني والمنشآت

عادة المالك لديهعدة مستندات للعقار. لمعرفة أي منها ضروري للإجراء ، يجب عليك الاتصال بشركة التقييم المختارة. كقاعدة عامة ، سيشرح موظف الشركة في الاجتماع الأول أو في محادثة هاتفية ما يجب تقديمه إلى أخصائي خدمة العملاء. المستندات الرئيسية التي تسمح بتقييم القيمة السوقية للمباني والمنشآت التي يملكها كيان قانوني هي:

• شهادة تسجيل ملكية عقار
• المستندات الخاصة بالقيود المفروضة على استخدام الكائن.
• الحدود المؤكدة للمبنى أو الهيكل ، توضح الموقع.
• بطاقة الجرد الصادرة حسب بيانات المحاسبة
• مرجع للتكلفة الأولية (الاستبدال) ومقدار الاستهلاك المتراكم.

المستندات المتعلقة بالحق في الأرض تحت الكائن:

• جواز سفر تقني صادر عن مكتب الجرد الفني مع رسومات للكائن
• عدم وجود مستندات من BTI يعني توفير المواصفات الفنية وفقًا لبيانات المحاسبة.
• قائمة الأصول الثابتة للشركة الموجودة داخل المبنى أو كجزء من الهيكل بالإضافة إلى قيمتها الدفترية.
• مستندات المشروع مع ملاحظة توضيحية.
• أعمال الإهلاك الفعلي للممتلكات.

شهادة تسجيل الدولة

كان هذا المستند قانونيًا حتى يونيو 2016 وصدر للجميعكائنات العقارات. في حالة حدوث تغيير في المالك والعنوان والخصائص التقنية (على سبيل المثال ، بسبب إعادة الإعمار) أو عند إجراء التعديلات اللازمة على سجل الدولة الموحد للحقوق (EGRP) ، تم إصدار شهادة جديدة على الفور.

منذ صيف 2016 ، لم يتم إصدار الوثيقة ، ويمكنك تأكيد الملكية من خلال استلام مقتطف من USRR ، صالح لمدة شهر واحد.

قيود الكائن

هنا يتم توفير معلومات عن وجود رهونات ومستأجرين وعقود واتفاقيات وأي قيود تؤثر بلا شك على السعر النهائي للعنصر نتيجة تقييم المباني والمنشآت. تعتبر الدعاوى المختلفة التي يتم النظر فيها في المحاكم وقت إجراء تحديد قيمة الكائن من قبل متخصص في شركة مستأجرة ذات أهمية خاصة.

الموقع

يمكن تأكيد عنوان العقار من خلال شهادة ملكية ، أو مقتطف من USRR ، أو خطة جيوديسية ، أو وثائق فنية أو وثائق المشروع. يجب عليك أيضًا تزويد المتخصص الذي يقدم خدمات التقييم بالرقم المساحي للمبنى والهيكل والأرض التي تقع عليها المنشأة.

بيانات المحاسبة

يتم الاحتفاظ دائمًا بمحاسبة الأصول الثابتة في المؤسسة. وفقًا لمتطلبات PBU 6/01 ، يتم وضع الممتلكات في الميزانية العمومية. علاوة على ذلك ، يجب بالضرورة أن تبدأ بطاقة الجرد عليها. يمكن ملؤها يدويًا ، وهو أمر نموذجي للشركات الصغيرة. في هذه الحالة ، جميع التغييرات حول الكائن هي أيضًادخلت يدويا. لكن معظم الشركات تستخدم 1C. هنا يتم إدخال البيانات الخاصة بالكائن في البرنامج ، ويتم الاحتفاظ بالحساب تلقائيًا.

من أجل تقييم تكلفة استبدال المبنى والهيكل ، يتم تقديم نسخة من بطاقة الجرد ، مملوءة يدويًا ومصدقة بتوقيع شخص مخول ، إلى أخصائي الشركة التي تقوم بالعمل.

مستندات للأرض

من الضروري تزويد المثمن بمعلومات عن حالة قطعة الأرض تحت المبنى أو الهيكل. بالإضافة إلى الرقم المساحي ، توجد قائمة بالوثائق تشمل:

• جواز سفر أو خطة مساحية ؛
• شهادة الملكية (إذا تم إصدارها قبل عام 2016) أو الحق في الاستخدام الدائم الدائم ، ومن 2016 - مقتطف من USRR ؛
• عقد (في حالة عقد إيجار).

إذا كانت هناك أعباء على الموقع ، فيجب الإبلاغ عنها أيضًا عند إبرام اتفاقية مع الشركة لتنفيذ العمل على تقييم المباني والهياكل.

ورقة البيانات الفنية

عادة ما يتم عمل مثل هذا المستند قبل إجراء تسجيل ملكية الكائن. إذا كان العقار ينتمي إلى كيان قانوني ، وهو ما أكده مقتطف من USRR ، ولم تكن هناك تغييرات من حيث الخصائص التقنية منذ التسجيل ، فمن الممكن تمامًا للمثمن تقديم شهادة تسجيل لمبنى أو الهيكل الذي أدلى به BTI في وقت سابق. لا تحتاج إلى طلب مستند جديد. حتى في حالة عدم توفره من المالك ، يمكنك الاتصال بالمتخصصينجرد تقني في موقع الكائن من أجل الحصول على نسخة مكررة. هذا الإجراء سيكلف عدة مرات أرخص من إصدار جواز سفر جديد.

إذا تم نقل الكائن إلى العقار بموجب اتفاقية البيع والشراء ، ولم يتم نقل المستندات الفنية إلى المالك الجديد ، يجب على المثمن وضع وصف موجز وفقًا لبيانات المحاسبة وتوقيع الممثل المعتمد من المالك

مستندات أخرى

مما لا شك فيه ، حتى تتم عملية تقييم تكلفة المباني والهياكل دون عوائق ، يجب عليك تقديم جميع المعلومات المتعلقة بالعقار إلى المتخصصين في الشركة المستأجرة. ينطبق هذا على الحالة عندما يكون مطلوبًا تقييم المبنى جنبًا إلى جنب مع التعبئة ، على سبيل المثال ، المعدات التي يصعب تفكيكها. يمكنك أيضًا إلقاء نظرة على وثائق المشروع. إذا تم تدمير الكائن جزئيًا ، فيجب إصدار شهادات عمولة تؤكد الإهلاك الفعلي للممتلكات.

للأفراد

غالبًا ما يحتاج الشخص العادي إلى استخدام خدمات التقييم لتحديد القيمة السوقية للشقة أو المنزل أو الأرض المملوكة. في هذه الحالة ، تكون قائمة المستندات صغيرة وتنخفض إلى ثلاث نقاط:

• وثيقة ملكية ؛
• جواز سفر مساحي (للأرض) ؛
• جواز سفر تقني (للبناء او الشقة)

طرق التقييم المستخدمة

هناك ثلاث طرق يمكن للمتخصص من خلالها تحديد القيمة:

• تناظري ، عند استخدامهمقارنة الأسعار الأخيرة للممتلكات المباعة. هذه الطريقة مناسبة لتقييم المنزل. المثمن يدرس مبيعات العام الحالي ، ويلخص الممتلكات المباعة بمساعدة معاملات للمعاملات التي يتم تقييمها حاليًا. وهكذا ، في البداية يجد معلومات عن المساكن المباعة ويقوم بتعديل سعرها ، مع الأخذ في الاعتبار الخصائص المتاحة للتناظرية المقدرة. ثم يقارن عدة خصائص متشابهة في نفس المقطع ويخرج متوسط السعر.
• باهظ الثمن ، حيث يأخذ في الاعتبار جميع تكاليف بناء مبنى أو هيكل. غالبًا ما ينطبق هذا على المساكن المبنية حديثًا ذات المساحات الصغيرة. يشير هذا إلى مقدار الأموال التي ستكون مطلوبة في الوقت الحالي لإعادة إنشاء نفس الكائن تمامًا من مواد متطابقة ذات جودة تثبيت مماثلة وحتى مع حلول معمارية مماثلة.

مربح حيث يمكن تحديد القيمة السوقية بدقة مع مراعاة الربحية في حالة الاستثمار. هذه الطريقة جيدة لتحديد سعر المساحات التجارية. أولاً ، حدد الفترة التي سيتم فيها حساب الربحية. ثانياً ، يتم تقدير مبلغ الدخل المتوقع. ثالثًا ، يتم احتساب الربح الذي سيحصل عليه المالك بعد فترة الفاتورة. رابعا: يتم احتساب مجموع كل الدخل في المستقبل المنظور

اهلاك العقار

جميع الكائنات العقارية عرضة للشيخوخة. في المحاسبة ، يتم تعريف هذا المفهوم على أنه الاستهلاك ، ويمكن تقدير النسبة المئوية على أساس الاستهلاك المتراكم. طُرقتستخدم أيضًا تقييمات التدهور المادي للمباني والهياكل من قبل الشركات المشاركة في تحديد القيمة السوقية للممتلكات. حاليًا ، يتم إعطاء الأفضلية للحساب ، حيث يتم تحديد تآكل كل عنصر هيكلي ، ثم يتم تلخيص جميع المؤشرات. بهذه الطريقة ، يتم أخذ تكلفة استبدال الكائن العقاري بالضرورة في الاعتبار.

كيف يعمل المتخصصون

هناك عدد من القواعد التي يتم اتباعها عند إبرام اتفاقية لتقييم المباني والهياكل:

• تحليل الكائن الذي يقدمه العميل لتحديد التكلفة
• تحديد حقوق الارتفاق والرهون العقارية
• تعريف واضح لنوع الملكية مع التحقق من توفر طرق الحساب.
• اكتشاف القيود التي قد تتعارض مع العمل.
• تحليل المعلومات المقدمة من العميل مع تحديد كفاية المعلومات

يلتزم المثمن في عمله بالمبادئ التالية:

• الاستقلال عن الناس والظروف المعنية
• موضوعية التقييم
• لا تضارب في المصالح بين المقاول والعميل
• إبرام إلزامي لعقد عمل.
• وضع اتفاقيات واضحة حول توقيت وموضوع المسح

وبالتالي ، عند تقييم العقار ، يجب على العميل تزويد المقاول بجميع المستندات المطلوبة للاستخدام. سيعتمد مصطلح تحديد القيمة السوقية للعقار على هذا. يتبع أيضاتزويد ممثل شركة التقييم بإمكانية الوصول إلى المنشأة ، وهو شرط أساسي للوفاء بالتزامات المقاول بموجب عقد العمل المبرم.