كيف تبيع شقتك بنفسك؟ ضريبة الشقة المباعة. بيع العقارات بدون وسطاء

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

هل يمكن بيع العقارات بدون وسطاء؟ للإجابة على هذا السؤال ، من الضروري فهم الأسباب التي من أجلها يلجأ إليها أصحاب العقارات. عند اللجوء إلى خدمات الوكالات ، يعتقد الكثير من الناس خطأً أنها تتحمل المسؤولية الكاملة عن الشقة التي تم شراؤها بمساعدتها. هذا السبب في اللجوء إلى خدمات الوسيط لا معنى له. وفقًا للقانون ، يتم إبرام عقد البيع بين البائع والمشتري ، ويكون مكتب العقارات مجرد وسيط. لا تتحمل أي مسؤولية قانونية أو مالية. يجب النص على ذلك في اتفاقية الخدمة بين العميل والوكالة. في أحسن الأحوال ، ستكون قادرة على تمثيل مصالح البائع في الإجراءات القانونية.

يستخدم الكثير من الخدماتالوسطاء لتجنب المواقف غير المتوقعة أو المحتالين. بمعرفة كيفية بيع شقة بمفردك ، أي جميع التهديدات والتفاصيل الدقيقة في كل مرحلة من مراحل الصفقة ، يمكنك حماية نفسك قدر الإمكان والقيام بذلك دون مساعدة وكالة.

سمسار عقارات يقوم بعمل شاق ، وبالتالي فإن أتعاب المحترف مرتفعة. لكن نسبة كبيرة من الأشخاص المستعدين لبذل جهد وتوفير المال ما زالوا يلجأون إلى خدمات الوسطاء. هناك سبب واحد فقط - لا يعرفون كيف يبيعون شقة بدون سمسار عقارات. بعد أن تعرفت على جميع مراحل إجراءات شراء شقة ، يمكنك الاستغناء عن خدمات الوساطة بأمان.

الخطوات الأولى: كيفية تقييم الشقة وطرحها للبيع وتنظيمها

كيف تبيع شقتك بنفسك ومن أين تبدأ؟ قبل إجراء الصفقة ، يجب أن تمر بالخطوات الثلاث الأولى لبيع أي عقار:

1. بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى تحديد السعر المناسب للشقة. للقيام بذلك ، تحتاج إلى دراسة عروض عقارية مماثلة. بمساعدة الصحف الإعلانية والإنترنت ، يمكنك العثور على إعلانات لبيع شقق في نفس المنطقة من المدينة مع معايير متشابهة تقريبًا: الحالة ، المنطقة ، الموقع ، وغيرها. يمكنك الاتصال بالعديد من الخيارات المتشابهة وتوضيح كل التفاصيل بمزيد من التفصيل ، وكذلك السؤال عن مدة بيع الشقة. عند تكوين التكلفة ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن المشتري يمكنه المساومة. عادة تصل المساومة إلى 5٪ من السعر المطلوب
2. بعد تحديد التكلفة التقريبية للشقة ، يجب جذب انتباه أكبر عدد ممكن من المشترين المحتملين. يجب تقديمهإعلان في المنشورات الإعلانية الشعبية والصحف المجانية ووضعه على صفحات الإنترنت ولصقه على لوحات خاصة مع المعلومات. يجب أن يحتوي الإعلان بإيجاز على جميع المعلومات المتعلقة بالشقة ورقم هاتف للاتصال. لمنع المشترين المحتملين من الاتصال على مدار الساعة ، يمكنك تحديد وقت معين للمكالمات. يجب تحديث الإعلان بقدر الإمكان.



3. سيحتاج جميع البائعين ، وخاصة النساء المهتمات بكيفية بيع شقة بأنفسهن ، إلى المشورة في هذه المرحلة. يجب التعامل مع زيارات العملاء بحذر:

• لتحديد المواعيد خلال النهار ، ويفضل في يوم عطلة ؛
• أن يكون في الاجتماع ويفضل أن يكون مع شخص تعرفه ؛
• إزالة الأشياء الثمينة والمال من الأماكن البارزة ؛
• لا تظهر المستندات الأصلية أبدًا قبل المعاملة ، فقط النسخ المصورة.

استلام وديعة

لا داعي للتسرع لإزالة الإعلانات المعروضة للبيع ، فجأة يغير الشخص رأيه ، ويفقد البائع عميلاً محتملاً. بعد الاتفاق على السعر ، من الضروري أن تعرض على المشتري دفع دفعة مقدمة. أولئك الذين يشاركون بشكل مستقل في الصفقة ويدرسون كيفية بيع شقة بدون سمسار عقارات يحتاجون إلى معرفتها - من الناحية القانونية ، يمكن إضفاء الطابع الرسمي على هذه اللحظة بطرق مختلفة: كتابة اتفاقية مسبقة (إيصال استلام سلفة) أو إعداد طلب أولي اتفاق على الإيداع. للراحة والأمان ، يجب أن تتضمن اتفاقية البيع والشراء وصفًا كاملاً للعنصر الذي يتم بيعه وشروط السلفة. بعد ذلك ، في حالة رفض المعاملة ، سيكون المشتري ملزمًا بسداد المزيدوالعقوبات

كيف يتم إعداد عقد البيع؟

الخطوة الرئيسية في هذه العملية هي وضع اتفاقية بيع وشراء صحيحة ، والتي يجب أن تكون جاهزة قبل 2-3 أيام من الوقت المحدد للمعاملة. تم تحديد شكل هذا المستند: موثق أو كتابي بسيط (PPF). كلا النوعين من التسجيل لهما نفس القوة القانونية. ومع ذلك ، يجب على أولئك الذين يدرسون كيفية بيع شقة بشكل مستقل عن طريق الرهن العقاري أن يدركوا أنه في هذه الحالة ، وفقًا للقانون ، يجب توثيق نموذج العقد فقط.

صياغة عقد PPF أكثر اقتصادا وتكلف حوالي 50-70 دولارًا. مع نموذج التوثيق للمستند ، يأخذ كاتب العدل أيضًا نسبة مئوية إضافية من مبلغ البيع. بالطبع تكلفة هذا النوع من التسجيل ستكلف أكثر بكثير ، لذلك لا يجب عليك اختيار نموذج العقد الموثق وإنفاق أموال إضافية دون الحاجة.

اتفاقية PPF يمكن أن تصاغها بنفسك أو تطلب مساعدة محام. على أي حال ، تحتاج إلى دراسة عقد بيع العقارات بعناية والتحقق بعناية من كل نقطة من نقاطه:

• من يبيع ولمن (الاسم الكامل وتفاصيل جواز السفر) ؛
• العنوان والامتثال الكامل للمعايير الرئيسية المنصوص عليها في العقد مع شهادات BTI - f رقم 11A و f رقم 22A ؛
• شروط البيع وسعر الشقة ونموذج التسوية ؛
• صحة مستندات الملكية الموضحة في العقد ؛
• موعد الإفراج عن الشقة وإخراج المسجلين منها كقاعدة ،هو 14 يوم

تسجيل عقد البيع

الطريقة الأكثر ملاءمة وأمانًا للتسوية هي صندوق ودائع آمن. يُنصح بفتحه في بنك موثوق به يقع في منطقة محايدة. سيضمن لك صندوق الأمانات استلام البائع لأمواله فور استكمال جميع المستندات اللازمة.

بعد وضع الأموال في خلية بنكية ، يجب أن تقدم للتسجيل في خدمة التسجيل الفيدرالية الحكومية (FSGRKK) اتفاقية شراء وبيع العقارات مع التوقيعات والمستندات التالية:

• مستند ملكية الشقة المباعة (اتفاقية شراء وبيع ، شهادة ميراث ، بالإضافة إلى أي مستند آخر يؤكد حقوق المالك) ؛
• جواز السفر المساحي للشقة الذي تم الحصول عليه من متخصصي BTI ؛
• نسخة من الحساب المالي والشخصي (AKC) في الأصل ومستخرج من دفتر المنزل ؛
• الشهادات الأصلية F رقم 22A (مطلوب) و F رقم 11A (إذا لزم الأمر) المستلمة في BTI ؛
• نسخ من جوازات السفر لجميع المشاركين في المعاملة ؛
• بالنسبة للسيدات اللاتي يتعلمن بيع شقة بأنفسهن ، يجب أن تعلم أن موافقة الزوج المسجل في الشقة مطلوبة ، وبالنسبة للرجل - موافقة الزوجة ؛
• إذا كان هناك أطفال ، فسيكون في بعض الحالات الحصول على إذن من سلطات الوصاية ؛
• في حالة كون الشقة مشتركة ، يجب رفض الجيران (إذا كانوا أصحاب غرف أخرى) أو المدينة (إذا لم يتم خصخصة الغرف المتبقية) ؛
• مستندات أخرى حسب تقدير ضابط التسجيل (الميلاد والوفاة و

إذا قبل المسجل المستندات ، فسيتم كل شيء بشكل صحيح. سيقدم هذا الموظف إيصالًا لاستلام المستندات ويضبط الوقت الذي يكون فيه من الضروري الاستلام. كقاعدة عامة ، يتم تسجيل المستندات في FSGRKK لمدة أسبوعين في المتوسط ، ثم يتم إصدار مستند بيع مسجل للمشتري والبائع. يحتاج كلا الطرفين إلى التحقق بعناية من العقد المستلم بحثًا عن الأخطاء المطبعية والأخطاء. إذا كان كل شيء على ما يرام ، فعندئذ يحتاج البائع إلى الحصول على مفتاح صندوق الأمانات من المشتري.

لماذا نحتاج سند نقل؟

يتم الافراج عن الشقة وفقا للاتفاقيات المحددة في عقد البيع. صك التحويل هو مستند مهم يتم إعداده أثناء المعاملة بأي شكل من الأشكال. تفاصيل حالة الشقة. في بعض الأحيان يحل عقد البيع محلها ، ولكن لا يزال من الأفضل إعداد مثل هذه الورقة بشكل منفصل. من الممكن ، بالطبع ، الوصول إلى اتفاقيات شفهية ، لكن من الحكمة حماية نفسك. نقطة مهمة للبائعين الذين يدرسون كيفية بيع شقة بدون سمسار عقارات: حتى يتم توقيع سند النقل ، يكون البائع مسؤولاً عن الحالة المادية للشقة (فيضان ، حريق ، سرقة) ، كما يدفع جميع فواتير الخدمات.

متى يتم دفع الضريبة؟

يهتم جميع البائعين بمسألة ما إذا كان من الضروري دفع ضريبة للشقة المباعة. هناك نقاط مهمة في التشريع:

• إذا امتلك شخص شقة لمدة 3 سنوات أو أكثر ، فعند بيعها يعفى المالك من الضرائبوفقًا للفقرة 17.1 من المادة 217 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، ولكن لا يزال يتعين عليك تقديم إقرار ضريبي صفري ؛
• عندما يمتلك البائع مسكنًا لمدة تقل عن 3 سنوات ، فوفقًا للفقرة 1 من المادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يكون ملزمًا بدفع 13٪ من الضريبة على المبلغ ، مخطط الحساب الذي يختاره المالك حسب تقديره.

صيغتان لحساب الضريبة:

• الصيغة 1: اطرح تكلفة شرائها من ربح بيع الشقة ؛
• الصيغة 2: اطرح مليون روبل من مبلغ بيع الشقة

أولئك الذين يتعاملون مع موضوع "كيف يبيعون شقة بأنفسهم" ولا يعرفون كل تعقيدات القانون ، بعض المعلومات المفيدة ستكون في متناول اليد:

1. إذا تم شراء الشقة بسعر البيع الحالي أو أعلى ، فمن الأفضل استخدام معادلة الحساب الأولى ، لأن مبلغ الضريبة سيكون سالبًا ، مما يعني أنك لست مضطرًا لدفع أي شيء. على سبيل المثال ، اشترى المالك شقة قبل عامين مقابل مليوني روبل ، وباعها الآن مقابل 1.8 مليون روبل ، ثم وفقًا للصيغة 1.8 مليون روبل. - 2 مليون روبل.=-0.2 مليون روبل - لا ضريبة على الخسارة
2. عندما تم التخلي عن الشقة عمليًا (عن طريق الميراث ، والتبرع) ، فمن الحكمة أخذ الصيغة الثانية في الاعتبار.
3. وفقًا للفقرة 1 من المادة 229 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، من الضروري في أي حال تقديم إقرار ضريبي في مكان تسجيل البائع قبل 30 أبريل من العام التالي لسنة تخفيض السعر. يجب دفع الضريبة المحسوبة غير الصفرية قبل 15 يوليو.

بيع شقة بالوكالة

عندما لا يكون هناك ما يكفي من الوقت للعمل الشاقغالبًا ما تستدعي عملية بيع المنزل توكيلًا رسميًا. على سبيل المثال ، سيكون حلاً معقولاً في حالة امتلاك عدة مالكين لعقار واحد. يتم بيع الشقق في هذه الحالة على النحو التالي: يقوم جميع الملاك بإعداد جميع القضايا المتعلقة بالمعاملة لشخص واحد أقل انشغالاً. بغض النظر عن سبب استصدار التوكيل ، هناك نقطة مهمة للغاية: من أجل تجنب المتاعب وعدم تركك بلا مأوى ، من الضروري الإشارة بوضوح إلى صلاحيات الوصي.

بجدية ويقظة شديدة تحتاج إلى الاقتراب من التوكيل العام. إنه يمكّن الوصي من إجراء أي نوع من المعاملات مع الممتلكات والتصرف فيها وفقًا لتقديره الخاص ، على سبيل المثال ، بيعها والحصول على المال لنفسه. يتم إصدار التوكيل العام من قبل كاتب عدل فقط بعد فحص شامل للمدير لتحديد ما إذا كان يفهم الغرض من توقيع مثل هذا النوع المهم من المستندات.

هناك أوقات يرغب فيها المشتري في التأمين ويطلب تضمين عقد البيع بندا يؤكد المعاملة من قبل صاحب المنزل. ثم لا يمكن بيع شقة بالوكالة إلا بعد إفادة الموكل ، والتي كتبها كاتب عدل ، حول صلاحية عملية البيع.

في حال لم تعد الحاجة إلى استخدام خدمات الوصي ذات صلة ، يمكن إلغاء التوكيل الرسمي حتى قبل تاريخ انتهاء صلاحيته. يتم تسجيل بيانات إلغاء التوكيل في قاعدة بيانات المعلومات بغرفة كاتب العدل.

بيع الشقة التي يسكن فيها الطفل

تقريبا فيكل عائلة لديها أطفال. لذلك ، بالنسبة للآباء والبائعين ، فإن السؤال وثيق الصلة بالموضوع: "وفي هذه الحالة ، كيف تبيع شقة؟" يجب مراعاة الطفل وعدم التعدي على مصالحه بأي حال من الأحوال ، وإلا فإن بيع المساكن سيكون مشكلة. يتم مراقبة هذا من قبل السلطات. هناك نوعان من إجراءات الشراء والبيع: الطفل مسجل في الشقة أو هو صاحب حصة من المسكن.

حسب احكام الفن. 26 ، 28 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، للقصر والقصر ، فقط بموافقة ممثليهم القانونيين ، الفرصة لإجراء مجموعة محددة بدقة من المعاملات ، بما في ذلك تلك المتعلقة بالعقارات. يمكن بيع مسكن مسجل فيه قاصر وليس مالكه دون إذن من سلطات الوصاية. الاستثناء هو الأطفال المحرومين من رعاية الوالدين أو الذين هم تحت الوصاية. في هذه الحالة ، يلزم الحصول على إذن خاص من خدمة الوصي. على أي حال ، قبل بيع الشقة ، تحتاج إلى العثور على مكان تسجيل جديد للطفل ، حيث يجب تسجيل الأطفال على الفور في مكان آخر عند تسريحهم من مكان إقامة واحد. في الوقت نفسه ، يجب أن يكون السكن الجديد بنفس المساحة أو أكبر وبظروف معيشية مماثلة. إذا لم يتم التعدي على حقوق القاصر بأي شكل من الأشكال فلن تكون هناك مشاكل في بيع الشقة.

إذا كان الطفل مالكًا لجزء من الشقة ، فيجب الحصول على الموافقة المناسبة من سلطات الوصاية والوصاية. يجب الاهتمام بذلك مقدمًا ، قبل بيع المساكن. تحتاج إلى الاتصال بمنظمة الوصاية في مكان تسجيل الطفل القاصر ومعرفة ذلكما إذا كان من الممكن بيع شقة على الإطلاق ، اعتمادًا على تفاصيل حالة معينة. إذا كان القانون ينص على المعاملة ، فأنت بحاجة إلى معرفة الوقت الذي سيكون فيه تصريح البيع جاهزًا ، والبدء في جمع الشهادات اللازمة. بعد ذلك ، عند إعداد مستند بيع ، يأتي البائع بدون طفل (إذا كان عمره أقل من 14 عامًا) أو معه (عندما يكون عمره أكثر من 14 عامًا) إلى سلطات الوصاية والوصاية لملء الطلب والتوقيع عليه. يجب أن يكون الوصي الثاني (الزوج ، حتى لو كان الزوجان مطلقين) حاضرًا ويعطي موافقته. ثم ، في اليوم المحدد ، يمكنك الحصول على تصريح جاهز.

حالات استثنائية:

• إذا كنت تخطط لتغيير مكان إقامتك بسبب الانتقال إلى منطقة أخرى ، فلا يمكن إجراء المعاملة إلا بإذن من منظمة الوصي ، ويتم تحويل المبلغ المستلم للشقة إلى الحساب المصرفي الخاص بالمنطقة. تحت السن القانوني. يتم منح الوالدين 3 أشهر من تاريخ البيع لشراء منزل جديد وتسجيل حصة مماثلة في ممتلكات الطفل. خلاف ذلك ، تحتفظ سلطات الوصاية بالحق في إلغاء عقد البيع.
• عند الانتقال للحصول على إقامة دائمة خارج الدولة ، من الضروري أن تقدم لمنظمة الوصي قائمة ببعض المستندات المستلمة من OVIR.
• إذا تم بناء مسكن جديد ، فمن أجل الحصول على موافقة سلطات الوصاية ، يجب أن يكون في المرحلة النهائية من البناء. يحتاج القاصر مؤقتًا إلى التسجيل في مكان ما (مع الأصدقاء والأقارب). عند التقدم بطلب للحصول على إذن لمنظمة الوصي ، يتم إحضار اتفاقية معمطور مما يعكس مساهمة الطفل.

خيارات لبيع شقة مخصخصة

أسهل طريقة لبيع المساكن المخصخصة بيعها بالكامل لمشتري واحد ، وتقسيم الأرباح على حصة كل منها. من الممكن أيضًا أن يشتري أحد المالكين جميع الأسهم الأخرى من مالكين آخرين. كل شيء بسيط هنا ، ونظام المعاملات قياسي. لكن غالبًا ما يحدث أن أحد المالكين يرفض البيع. كيف تبيع شقة مخصخصة في هذه الحالة؟ كل هذا يتوقف على كيفية تقسيم الممتلكات.

إذا تم تقسيم الشقة إلى أجزاء حسب اللقطات ، فيجب عليك أولاً كتابة إشعار بيع موثق ، يوضح الحجم والقيمة المطلوبة للمنطقة المراد بيعها ، وإرسالها بالبريد المسجل إلى المالكين الآخرين. وفقا للفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لديهم ميزة على المشترين الآخرين. إذا لم يوافق الملاك الآخرون أو رفضوا الشراء في غضون 30 يومًا ، فوفقًا لـ Art. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكنك ممارسة حقك وبيع حصة في شقة مشتركة لأي شخص آخر.

عند تقسيم الشقة كنسبة مئوية ، يستحيل بيعها دون رغبة الآخرين ، لكن يمكنك الحصول على أموال مقابل حصتك طوعا أو قسرا بالذهاب إلى المحكمة.

إذا كان هناك نصيب لطفل قاصر في مساكن مخصخصة ، فيمكنك بيع الشقة بإذن من سلطات الوصاية.

بيع شقة التبرع

يمكن للشخص الذي لديه شهادة هدية التصرف فيهاالملكية حسب تقديرك. إذا أراد المالك بيع الشقة المتبرع بها ، والتي يكون المالك الوحيد فيها ، فيتم البيع وفق المخطط المعياري العام. بعد تلقي المال لشراء العقارات ، يجب على البائع دفع الضريبة. ناقشنا أعلاه كيفية اختيار الصيغة الضريبية الصحيحة والمربحة.

عند استلام حصة من الشقة كهدية مقسمة على نسبة مئوية أو على لقطات ، يكون مخطط البيع مشابهًا لما تمت مناقشته في قسم "خيارات بيع شقة مخصخصة".

بيع شقة في الرهن

على الرغم من بعض المعوقات التي تصاحب المعاملات مع الرهن العقاري ، إلا أنه من الممكن بيع شقة في الرهن العقاري. هناك عدة طرق للقيام بهذه العملية:

1. أغلق القرض مبكرًا عن طريق سداده بمدخراتك الخاصة أو ، إذا وافق المشتري ، باستلام سلفة منه.
2. يمكنك بيع شقة دون سداد دين القرض أولاً. للقيام بذلك ، تحتاج إلى كتابة طلب إلى البنك وانتظار الموافقة. يجوز له أن يرفض إذا حدث البيع خلال فترة وقف الإغلاق المبكر للقرض. إذا وافق البنك ، لكنه أصر على مشاركته في الصفقة ، فسيتم فتح خليتين مصرفيتين فيهما: يضع المشتري مبلغ سداد القرض في الأولى ، ويضع الفرق المتبقي في الثانية. بعد رفع الرهن عن السكن ، يتم إجراء صفقة بيع وشراء. في هذه الحالة ، حتى عند بيع شقة بدون سمسار ، سيكون عليك دفع عمولة للبنك لفتح صناديق الأمانات ودعم الصفقة.
3. إذا وافق المقرض على البيع بدون سابقسداد دين القرض ويوافق على عدم المشاركة في الصفقة ، فمن الضروري إبرام وثيقة أولية للبيع. بعد ذلك ، بعد سداد القرض بالمال الذي حصل عليه من المشتري ، يتلقى المالك مستندات لرفع الحظر ويذهب إلى غرفة التسجيل. بعد ذلك ، يقوم البائع بإتمام المعاملة عند كاتب العدل.
4. يمكنك بيع شقة بقرض. يحتاج المشتري إلى تقديم جميع المستندات اللازمة للبنك لتأكيد ملاءته ، وهو بصدد اتخاذ قرار بشأن خيار استبدال المقترض. بقرار إيجابي ، يتم إعادة تسجيل حقوق الملكية ، ويبقى العقار في الرهن ، ويستلم البائع الفرق بين تكلفة الشقة المباعة ورصيد الدين دون مشاركة الدائن.

الخلاصة

اتضح أن الشقق المختلفة: مخصخصة ، مالكها طفل ، رهن عقاري ، متبرع - يمكن بيعها دون مساعدة سمسار عقارات ، مع العلم بجميع خطوات المعاملة من تحديد السعر إلى استلام مبلغ من المال. بوجود فكرة عن مخاطر وتعقيدات هذه العملية وبذل الكثير من الجهد والوقت في الصفقة ، يمكنك بيع شقتك بنفسك.