شراء العقارات التجارية: الميزات والإجراءات والتوصيات

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

يتطلب شراء العقارات التجارية نهجًا مسؤولاً للغاية. مجرد خطأ واحد أو خطأ واحد يمكن أن يؤدي إلى عواقب سلبية خطيرة. بغض النظر عن مدى تعقيد الصفقة ، يتطلب شراء العقارات التجارية في موسكو عناية خاصة والتزامًا صارمًا بقواعد معينة وخوارزمية الإجراءات.

كيف تشتري مكتبًا؟

الطريقة الأكثر ربحية للاستثمار في العقارات التجارية في بلدنا اليوم هي الاستحواذ على أشياء في العاصمة والمنطقة المجاورة. مالك العقار يفوز. يمكنه الحصول على ربح ثابت من تسليم الكائن بموجب اتفاقية الإيجار. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك العثور في السوق اليوم على عدد كبير من الشركات الناجحة التي ترغب في شراء مساحات مكتبية. يهتمون بشكل أساسي بالعقارات غير السكنية المناسبة للأنشطة التجارية.

قد يستغرق العثور على المكتب المناسب وقتًا طويلاً. ومع ذلك ، إذا وجدت أخيرًا كائنًا مناسبًا ، فستظهر أسئلة جديدة. كيف يتم تنفيذهاشراء عقار تجاري؟ كيفية صياغة العقد؟ ما هي الميزات التي يجب مراعاتها عند عقد صفقة؟ سيتم مناقشة هذا وأكثر من ذلك بكثير في هذه المقالة.

المجاملات القانونية: الملكية

لحسن الحظ ، ولت أيام عمليات الاستحواذ العدائية والسيناريوهات الأخرى للأعمال غير القانونية. لكن هؤلاء الأشخاص المتخصصون في مثل هذه الأنشطة يعملون حتى يومنا هذا. غالبًا ما يشاركون في حل المشكلات المختلفة. خلال فترات الأزمة الاقتصادية ، يكون خطر الاحتيال أعلى من أي وقت مضى ، لذلك يجب على أصحاب الأعمال توخي الحذر واليقظة.

كيف يتم شراء العقارات التجارية؟ المزالق التي يمكن أن تتوقعها عند إبرام صفقة متنوعة للغاية. يجب أن تكون حريصًا بشكل خاص إذا كنت تعلم أن بائع العقار في وضع مالي صعب. في الممارسة القانونية الحديثة ، هناك العديد من الأمثلة على كيف أن المالك الأصلي للمباني ، الذي أبرم عقدًا لشراء العقارات التجارية ، ترك ثغرات جعلت من الممكن الاحتفاظ بالملكية. يمكن لمثل هؤلاء البائعين المخادعين ، بعد حل المشكلات المالية من خلال المعاملة ، المطالبة بإرجاع الشيء.

وبالتالي ، يمكننا أن نستنتج أن شراء وبيع العقارات التجارية لن ينجح إلا إذا تمت الصفقة بشكل رسمي. العوامل الرئيسية في هذا الأمر هي صحة وصحة صياغة العقد. فقط في هذه الحالة ستكون قادرًا على حماية نفسك من المخاطر المرتبطة بفقدان الممتلكات وتقديم مطالبات مالية لا أساس لها من قبل البائع. لهذا السبب ، بالنسبة لمعظم المشترين ، فإن أهم جانب هو الحصول على مكان نظيف قانونيًا.

شراء العقارات التجارية لرائد أعمال فردي (رجل أعمال فردي) ينطوي على العديد من المخاطر التي يمكن أن تؤدي إلى التقاضي المطول. نتيجة لذلك ، لا يمكنك إضاعة وقتك وطاقتك فحسب ، بل يمكنك أيضًا أن تفقد مكانك.

مخاطر المشتري الرئيسية

شراء العقارات التجارية قد يأتي مع المخاطر التالية:

• البائع لا يملك الشيء ؛
• يمكن الطعن في حقوق المبنى من قبل أطراف ثالثة ؛
• قد تكون حقوق الملكية غير صحيحة ؛
• عرض الكائن ؛
• يمكن أن يكون شراء شيء مصحوبًا بعدد من التكاليف الإضافية ؛
• ظهور أطراف ثالثة تطالب بسداد ديون أو تعويض عن الخسائر المرتبطة باستخدام الكائن.

وبالتالي ، إذا لم تولي الاهتمام الواجب للمعاملة ، فقد يؤدي هذا الاستحواذ إلى عواقب مالية وخيمة. هذا صحيح بشكل خاص عندما يتم أخذ قرض لشراء عقارات تجارية. الحقيقة هي أن البنوك الكبيرة توظف متخصصين مدربين تدريباً خاصاً تتمثل مهمتهم في العمل لصالح المنظمة. يمكن أن يؤدي عدم وجود فحص شامل لمعاملة البيع والشراء ، وعدم الامتثال لقواعد الأمان الأساسية ، وغياب المستندات القانونية الرئيسيةتؤدي إلى استيلاء مهاجم على الممتلكات التي تم الاستحواذ عليها.

معالجة الصفقة

تطوير التوثيق في حالة قيام الفرد بشراء العقارات التجارية على أساس النماذج القياسية. قد لا يأخذون في الاعتبار جميع ميزات غرفة معينة. يتم وضع معظم العقود باستخدام مصطلحات قياسية وعبارات عامة. بالإضافة إلى ذلك ، قد لا يفكر المشتري في السيناريوهات المحتملة وخطة الصفقة بشكل كافٍ. نتيجة لذلك ، قد ينتج عن شراء العقارات التجارية صعوبات في الحصول على الملكية أو التقاضي على أي من النقاط الموضحة في العقد.

كيف تتحقق من نقاء المعاملة

هذا السؤال يهم العديد من مشتري العقارات اليوم. إذا لم تقم بإجراء فحص شامل ، فهناك احتمال أن تطالب أطراف ثالثة بالملكية. بالنسبة للمشتري ، لن يؤدي ذلك إلا إلى عواقب سلبية: سيتعين عليه إثبات حقوقه في المحكمة ، الأمر الذي يتطلب تكاليف إضافية. بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم الحصول على قرض لشراء عقار تجاري ، فهناك مشاكل أكثر أهمية تتعلق بمتطلبات سداد ديون البنك.

الوضع القانوني للمباني التجارية

في حالة عدم الامتثال لإجراءات تسجيل معاملة الشراء والبيع ، قد تنشأ تعارضات مختلفة مع هيئات الدولة التي تمارس الرقابة. مع عدم كفاية الدراسة الدقيقة لجميع تفاصيل الصفقة ، من المحتمل أن يكون ذلكيتم خداع المشتري ببساطة. في هذه الحالة ، لا يمكنك أن تخسر الممتلكات فحسب ، بل تفقد المال أيضًا.

لتقليل احتمالية حدوث عواقب سلبية إلى الصفر ، تحتاج إلى التحقق بعناية من كل من الكائن نفسه والبائع. حاول وصف جميع شروط العقد بأكبر قدر ممكن من الدقة ، وتأكد من مراعاة لحظة المعاملة والفترة التي تليها مباشرة. من الأفضل تحليل جميع العواقب المحتملة مسبقًا وتحديد استراتيجية السلوك المفضل.

مع عدم كفاية التحضير للصفقة ، قد يكون أساسها هشًا من الناحية القانونية. في هذه الحالة ، يكون احتمال الفشل مرتفعًا. لذلك ، إذا قررت شراء عقار تجاري ، فيجب أن يكون الدعم القانوني المؤهل على رأس أولوياتك.

مخاطر خفية

عند شراء عقار تجاري ، قد لا يكون لدى المشتري المعلومات اللازمة حول الخصائص التقنية للعنصر. يحاول البائعون عدم التركيز على النقاط السلبية. نتيجة لذلك ، قد يواجه المشتري ، بعد إتمام الصفقة ، الحاجة إلى تكاليف مالية كبيرة مطلوبة لجعل العقار في حالة مناسبة. على سبيل المثال ، عند شراء عقار في مبنى جديد ، قد يجد المشتري بعض العيوب التي لم يتم تحديدها نتيجة الفحص الأولي. في بعض الأحيان ، توجد حالات عدم تناسق بين المساحة وتصميم المبنى الذي يتم بيعه والمعلمات المحددة في الوثائق الفنية الرسمية.

الخبرة

لتحديد جميع معلمات وخصائص الكائن ، من الضروري إجراء فحص تقني. برأي لجنة الخبراء في متناول اليد ، يمكنك تقديم مطالب مبررة على المطور بطلب لتصحيح بعض أوجه القصور. في حال رفض المطور إزالة العيوب التي حدثت أثناء البناء ، يمكن للمشتري اللجوء إلى المحكمة والدفاع عن حقوقه هناك.

عند شراء العقارات التجارية في المباني القديمة ، يجب أن يكون البلى هو المحور الرئيسي. بعد كل شيء ، يمكن أن تؤدي العيوب التي تبدو غير مهمة للوهلة الأولى إلى تدمير عالمي. لتحديد الحالة الفنية للكائن ، من الضروري إجراء فحص شامل للهيكل. يهتم المطورون والوكالات العقارية ببيع العقار في أسرع وقت ممكن. من غير المحتمل أنهم سيرغبون في إبلاغ المشتري بجميع ميزات المبنى. هذا أمر مفهوم ، لأنه إذا اكتشف كل أوجه القصور ، فسوف يرغب في تقليل مبلغ المعاملة.

لكي لا تكون ضحية للبائع غير النزيه ، من المهم ليس فقط إيلاء اهتمام خاص لأوجه القصور الواضحة ، ولكن أيضًا التركيز على أصغر العيوب. يمكنك أن تطلب من البائع إما تقليل تكلفة العنصر ، أو التخلص من جميع أوجه القصور مجانًا خلال إطار زمني محدد مسبقًا. إذا تم تحديد أي انتهاكات كبيرة فيما يتعلق بجودة العقار التجاري ، فيجوز للمشتري رفض الوفاء بالالتزامات المحددة فيعقد.

مبالغ فيها

كيف يتم تقييم العقارات التجارية؟ سوف تتطلب صفقة الشراء تقييماً شاملاً للممتلكات.

هناك ثلاث طرق رئيسية:

1. مربح: استرداد تدريجي للأموال التي تم إنفاقها خلال فترة زمنية معينة.
2. مقارن: يتم مقارنة العقار بالعقارات المماثلة المعروضة للبيع.
3. التكلفة: تحسب المبلغ التقريبي للنفقات التي يجب إنفاقها في عدم الحصول على شيء مشابه.

هذا التقييم تحليلي بطبيعته.

كيف تقدر قيمة كائن بشكل صحيح؟

يمكن تنفيذ إجراء التقييم بواسطة خبير مستقل أو سمسار عقارات أو البائع نفسه. عندما يتم تنفيذ المعاملات العقارية من قبل كيانات قانونية ، يلزم وجود مُثمن مستقل للمشاركة. بعد انتهاء العمل يقدم المختص تقرير مفصل يكون وثيقة رسمية.

سمسار عقارات بعد التثمين العقاري لا يصدر أي وثيقة. يجب أيضًا أن يؤخذ في الاعتبار أن غالبية أصحاب العقارات الذين يعملون في بلدنا اليوم غير قادرين على تقديم مثل هذه الخدمة عالية الجودة. لن يكون التقييم مناسبًا إلا إذا تعاونت مع أخصائي مؤهل وكفء.

أيضًا ، يمكنك إجراء تقييم للعقار بنفسك. للقيام بذلك ، يكفي فهم مؤشرات السوق قليلاً وتحليل العروض الأخرى. هنا الشيء الرئيسيقم بعمل تقدير بناءً على العديد من المصادر المختلفة لشراء وبيع الأشياء.

العوامل الرئيسية التي تؤثر على التكلفة

معلمة مهمة هي موقع الممتلكات. مكانة المنطقة لها تأثير كبير على تكلفة المبنى. البنية التحتية المريحة وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل مهمان أيضًا. كلما زادت دقة تحديد قيمة الكائن ، زادت نجاح المعاملة.

إذا كنت ستشتري عقارات تجارية ، فتأكد من قراءة جميع الفروق الدقيقة قبل عقد صفقة حتى لا تدخل في موقف غير سار ولا تخسر أموالك.