شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانونية: المخاطر والمشاكل المحتملة والحلول والمشورة من أصحاب العقارات

2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18

وفقًا للتشريعات الحالية ، يجب اعتماد أي عمل يتعلق بتصميم الشقق من قبل السلطات التنظيمية ذات الصلة. ومع ذلك ، كما تبين الممارسة ، يتجاهل بعض المواطنين غير المسؤولين هذا الأمر ، ونتيجة لذلك يعاني الأشخاص الذين يشترون مساكن ثانوية من مشاكل معينة. بجانب؟ يتم استكمال الأعمال المعيارية وتغييرها باستمرار ، وبالتالي ، فإن ما كان صحيحًا في وقت ما قد يتوقف عن كونه كذلك. على هذه الخلفية ، يبرز سؤال منطقي تمامًا: ما هي مخاطر شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانونية؟ دعنا نحاول فهم هذا بمزيد من التفصيل ومعرفة المخاطر التي سيواجهها مشترو العقارات ، وكذلك كيفية تأمين نفسك وتجنب الكثير من المشاكل.

معلومات عامة

قبل القولحول ما يهدد شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانونية ، دعونا نلقي نظرة على الشروط الأساسية والإطار التنظيمي. ينظم قانون الإسكان للاتحاد الروسي عملية إجراء تغييرات على مشروع المباني السكنية. ويحدد جميع الشروط ، وإجراءات إصدار التصاريح ، ويوفر تصنيفًا لإعادة التطوير ، كما يحدد العقوبة لأي مخالفة للقانون.

من المهم أن نفهم أنه ليس كل العمل على تغيير تكوين المسكن يتطلب تصريحًا. في بعض الحالات ، سيكون كافيًا فقط إخطار BTI بشأن الإصلاح المخطط له ، بحيث يقوم موظفو هذه المؤسسة الحكومية بتوثيق التغييرات المستقبلية. وتشمل هذه ما يلي:

• نقل معدات السباكة
• تركيب مدخل في جدار محمل ؛
• تجديد وتزجيج الشرفات
• بناء دهليز يزيد من خصائص العزل الحراري للمباني السكنية ؛
• إنشاء أقسام داخلية ؛
• مداخل النقل

شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانوني في أي من الحالات المذكورة أعلاه لا يهدد شيئًا ، لأنها لا تتعارض مع قواعد قانون الإسكان ولا تتطلب الحصول على تصاريح.

المتطلبات التنظيمية الرئيسية

دعونا نلقي نظرة فاحصة عليهم. إذا كانت خططك تتضمن شراء شقة ، فإن إعادة التطوير غير القانوني يمكن أن تسبب الكثير من المشاكل ، على سبيل المثال ،إذا كنت تريد لاحقًا إعادة تسجيل المستندات أو إعادة بيع مساحة المعيشة. لذلك ، يجب أن تعرف الحالات التي يُمنع فيها إجراء أي تغييرات على تكوين المباني السكنية. وتشمل هذه ما يلي:

• إذا ساءت ظروف الإسكان نتيجة لإعادة التطوير أو جعلت من الصعب الوصول إلى الاتصالات ؛
• مكان يصبح غير آمن أو غير صالح للسكن
• في حال أثر العمل على أجزاء من المنزل تكون مخصصة لأنشطة خدمات الدفاع المدني أو وزارة حالات الطوارئ ؛
• يؤثر على قوة ومتانة الهياكل الحاملة ؛
• إنشاء تهديد بانهيار مبنى أو التدخل في التشغيل العادي للمباني المجاورة ؛
• تدهور معدات التهوية
• زيادة الحمل على الهياكل الداعمة.

شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانوني في هذه الحالة أمر غير مرغوب فيه ، لأنه محفوف بالعواقب السلبية. انظر أدناه لمزيد من التفاصيل حول العواقب التي قد تواجهها

أنواع التحويلات السكنية

إذن ماذا تريد أن تعرف عن هذا؟ إذا كنت قد وزنت جميع مخاطر شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانونية ووافقت على اتخاذ مثل هذه الخطوة المحفوفة بالمخاطر ، فأنت بحاجة إلى الحصول على فكرة مفصلة عما يمكن أن يكون. يقسم التشريع الحالي إعادة بناء مساحة المعيشة إلى نوعين:

• بسيط ؛
• صعب

الفرق بينهماهو أنه في الحالة الأولى من الضروري تزويد السلطات التنظيمية برسم تخطيطي فقط ، وفي الحالة الثانية من الضروري تطوير المشروع. إذا كنت تخطط لنقل المداخل أو نقل معدات السباكة ، فسيكون ذلك كافيًا لتقديم رسم تخطيطي إلى BTI للموافقة عليه. بالإضافة إلى ذلك ، ستكون جميع التغييرات على مخطط الشقة مطلوبة.

إعادة التطوير المعقدة أكثر إشكالية وتستغرق وقتًا طويلاً ، حيث ستحتاج إلى تطوير واعتماد مشروع في العديد من المنظمات الحكومية. تستغرق العملية برمتها حوالي ستة أشهر ، وسيتعين عليك أيضًا دفع ما معدله 60 ألف روبل. بعد استلام وثائق التصريح ، يحتاج مالك الشقة إلى إخطار BTI ، التي تجري فحصًا تقنيًا وتصدر قانونًا.

إذا تجاوزت هذا الإجراء ، فقد تظهر عواقب معينة عند شراء شقة. إعادة التطوير غير المصرح بها ، إذا تم الكشف عنها من قبل السلطات التنظيمية ذات الصلة ، يعاقب عليها القانون المعمول به.

ماذا يحدث إذا اشتريت عقارًا بإعادة تشكيل غير موافق عليه؟

يهتم الكثير من الناس بمسألة ما الذي يهدد إعادة التطوير غير القانوني عند شراء شقة. وهذا لا يثير الدهشة ، لأن السوق الثانوية مليئة بعروض بيع المساكن بمختلف المخالفات. في هذه الحالة ، لا تقع المسؤولية بالكامل على عاتق البائع ، بل على المشتري. لذلك ، عند اختيار شقة ، يجب أن تكون حريصًا جدًا في دراسة جواز السفر الفني والوثائق الأخرى. بعد كل شيء ، إذابعد إتمام الصفقة سيتم الكشف عن أي مخالفات من قبل الجهات الرقابية في المستقبل ومن ثم عليك دفع غرامة

شراء منزل عن طريق الائتمان

إذن ماذا تريد أن تعرف عن هذا؟ لا يمكن إعادة التطوير غير القانوني عند شراء شقة برهن عقاري إلا في حالة عدم وجود تناقضات بين الوثائق الفنية والخطة الفعلية للعقار. في هذه الحالة ، كل شيء ليس مخيفًا للغاية ، لأن المسؤولية تقع بالكامل على عاتق الشخص الذي يعمل بصفته المالك القانوني للسكن في وقت صفقة الشراء / البيع. لذلك ، إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال لشراء مساحة للمعيشة نقدًا وترغب في الحصول على قرض مقابل ذلك ، فمن المستحسن أن تستشير أولاً متخصصًا يمكنه التحقق من جميع الوثائق للتأكد من امتثالها للمعايير القانونية الأساسية.

ما هي المخاطر التي يجب علي مراعاتها؟

يجب إعطاء هذا الجانب أهمية خاصة. كما ذكرنا سابقًا ، فإن عواقب إعادة التطوير غير القانوني عند شراء شقة هي عقوبة مالية. يعتمد حجمها على العديد من العوامل وفي بعض الحالات يصل إلى كميات مناسبة للغاية. كقاعدة عامة ، يمكنك الإفلات من دفع غرامة إذا لم يترتب على التغيير في تكوين السكن أي عواقب ، أي أنه لم يضر المباني أو المباني المجاورة ، وكذلك أصحابها. خلاف ذلك ، ينص التشريع على المسؤولية الجنائية ، والتي هي بالفعل أكثر خطورة. بالإضافة إلى الضحيةيمكن لأي حزب أن يلتمس عقوبات إضافية من خلال المحاكم ، وينجح في معظم الحالات في الحصول عليها. مثل هذه الحالات تشمل ما يلي:

• انتهاك في عمل التهوية ؛
• مظهر من مظاهر أي ضرر ميكانيكي على واجهة المباني ؛
• انخفاض في خصائص عزل الصوت للهياكل الحاملة.

إذا كنت تخطط لإعادة التطوير ، فمن الأفضل عدم الغش ، لأن ضجيج أدوات البناء سيخبر الجيران بالتأكيد عن الإصلاح ، والذين يمكنهم إبلاغ السلطات التنظيمية ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك ، قد لا يتم تنفيذ العمل وفقًا للقواعد واللوائح الأساسية ويؤدي إلى تعطيل تشغيل اتصالات الإسكان.

يمكن اكتشاف إعادة التطوير غير القانونية من قبل ممثلي المرافق العامة عند أخذ قراءات من عدادات الطاقة الفردية. بسبب تفاصيل أنشطتهم ، سيضطرون إلى إخطار السلطات المختصة ، التي سيأتي ممثلوها مع التفتيش وفي أفضل الأحوال ، إصدار غرامة. بالإضافة إلى ذلك ، لن يتم إجراء التغييرات التي تم إجراؤها على جواز السفر الفني والمساحي ، وبالتالي ، ستكون هذه المستندات غير صالحة ، وستواجه مشاكل في إعادة بيع المساكن لاحقًا.

المخاطر الرئيسية لشراء شقة مع إعادة تطوير غير قانونية هي كما يلي:

• إنهاء من جانب واحد للعملية وفسدها.
• الاستيلاء على الممتلكات لصالح الدولة. في أغلب الأحيان ، يحدث هذا عندما يعلم المشتري أن التغييرات التي تم إجراؤها على المبنى قد تم إجراؤها بشكل غير قانوني ، وذهب إليه عمداًصفقة
• القبض على العقار حتى يقوم مالكه الحالي بإزالة كافة المخالفات.

أما بالنسبة للبائعين ، فهم لا يخاطرون بأي شيء سوى خسارة المساكن في القيمة. كما ذكرنا سابقًا ، فهم ليسوا مسؤولين على الإطلاق عن أي شيء. لذلك ، يجب على المشترين أخذ اختيارهم لمساحة المعيشة على محمل الجد ، لأن المخاطر المرتبطة بها مرتفعة للغاية هذه الأيام. ينصح بالتفكير مليا قبل الموافقة على أي صفقات

كيف تكون مشتريًا؟

يجب أن يكون كل شخص نهجا مسؤولا للغاية للحصول على السكن. هذا صحيح بشكل خاص في الحالات التي يتم فيها شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانونية إلى رهن عقاري ، لأنه بعد توقيع العقد ، ستكون مالك العقار وستقع عليك المسؤولية بالكامل. في هذه الحالة ، هناك خياران لحل المشكلة: إعادة جميع المستندات الخاصة بالسكن ضمن الإطار الزمني الذي ينص عليه القانون ، أو إعادة المبنى إلى حالته الأصلية. الطريقة الأولى أقل تكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً ، لذا من الأفضل الالتزام بها

كيفية تقنين التغيير غير المصرح به للسكن

دعونا نتناول هذا الجانب بمزيد من التفصيل. لذلك ، اشتريت شقة مع إعادة تطوير غير قانونية. ما الذي يمكن فعله لتجنب المشاكل مع القانون؟ تم تقديم الإجابة على هذا السؤال أعلاه: إعادة تسجيل وثائق الإسكان. ومع ذلك ، يجب أن تفهم أن جميع التكاليف ذات الصلة هي التي تتحملها أنت وليس البائع. سوف تحتاج إلى جمعالمستندات التالية:

• تطبيق لتغيير تكوين المباني ؛
• ورقة بيانات فنية ؛
• الأصل ونسخة من اتفاقية الشراء / البيع ؛
• نسخة من جواز السفر المدني للمسجل الشقة له
• خطة جديدة ؛
• موافقة خطية من جميع أفراد الأسرة لإعادة التطوير.

سيكون أمامك 6 أشهر فقط لحل كل هذه المشاكل ، لذلك بعد شراء منزل من الأفضل عدم التأجيل ، ولكن البدء فورًا في جمع المستندات ، حيث يستغرق الأمر وقتًا طويلاً. في الوقت نفسه ، يجب أن تكون على دراية جيدة بجميع الجوانب القانونية. كما يقولون الجهل بالقانون ليس عذراً ، وفي الأمور المتعلقة بالعقار هناك الكثير من المزالق. وشراء شقة مع إعادة تطوير غير قانونية هو مشروع مشكوك فيه إلى حد ما ، يجب التعامل معه بكل الحذر. لذلك ، سيكون من المفيد الحصول أولاً على المشورة من المحامين. لن يؤدي ذلك إلى تسريع العملية بشكل كبير فحسب ، بل سيؤدي أيضًا إلى تجنب العديد من المشكلات في المستقبل.

ما الذي تبحث عنه عند اختيار المنزل؟

لتجنب شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانوني ، يجب عليك دراسة المستندات الخاصة بها بعناية. إذا كانت هناك أي انتهاكات أو تغييرات غير قانونية ، فيمكنك بسهولة اكتشافها من خلالهم. يمكنك القيام بذلك باستخدام إحدى الطرق التالية:

1. في كثير من الأحيان ، أثناء إعادة التطوير ، هناك تغيير في الخصائص الأولية للهياكل المجاورة ، على أساسهايمكن لسكان الشقق المجاورة التخمين بشأن عدم قانونية الإجراءات وإخطار سلطات التفتيش بذلك. بناءً على الشكوى الواردة ، تغادر اللجنة على العنوان المحدد. إذا تم الكشف في نفس الوقت عن تناقضات بين حالة الإسكان وخطته ، فسيكون المالك ملزمًا بدفع غرامة مالية وإعادة كل شيء إلى حالته الأصلية.
2. يحدث سيناريو مشابه في حالة ارتكاب انتهاكات جسيمة لقواعد وقواعد البناء أثناء عملية التغييرات ، مما أدى إلى فشل الاتصال ، ونتيجة لذلك تم استدعاء فرق الطوارئ لإصلاح المشكلات. في هذه الحالة ، سيكون مبلغ الغرامة أعلى من ذلك بكثير ، وقد يتم رفع دعوى جنائية بشأن واقعة الحادث.
3. يمكن اكتشاف عدم شرعية إعادة التطوير من قبل موظفي المرافق العامة في عملية أخذ قراءات من العدادات الفردية لاستهلاك الطاقة ، والذين يمكنهم أيضًا إرسال طلب إلى السلطات المختصة.

سيتم تسجيل أي من الحالات المذكورة أعلاه وإظهارها في الوثائق ذات الصلة ، لذلك إذا كنت جادًا في دراستها عند شراء شقة ، يمكنك تجنب الكثير من المشاكل.

الخلاصة

اليوم ، يقرر الكثير من الناس شراء شقة مع إعادة تطوير غير قانونية ، لأن تكلفة هذه الشقة أقل بكثير ، وبطريقة مماثلة يريدون توفير المال. ومع ذلك ، فأنت بحاجة إلى الموازنة بين الإيجابيات والسلبيات جيدًا. ليس من الممكن دائمًا إضفاء الشرعية على التغييرات في تكوين المباني أو إزالتها ، وقد تكون العواقبكن جادا جدا. من الأفضل عدم المخاطرة مرة أخرى وعدم عقد صفقات مشكوك فيها. وإذا قررت أخيرًا شراء مساكن مع إعادة تطوير غير قانونية ، فقم بقراءة الوثائق الفنية بعناية وتأكد من أنه بعد الشراء يمكنك القيام بكل شيء وفقًا لمتطلبات القانون. بهذه الطريقة فقط يمكنك التأكد من أن العدالة لن تتجاوزك.