2024 مؤلف: Howard Calhoun | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-17 10:18
تمثل السندات (الرهن العقاري) أكثر من 80٪ من جميع المعاملات العقارية في الولايات المتحدة ، في روسيا - أقل من 10٪. آفاق الأوراق المالية واضحة. ومع ذلك ، فإن الكثير من الناس لا يعرفون فقط ما هي السندات المدعومة بالرهن العقاري ، ولكن أيضًا المفاهيم الأساسية.
أساسيات
السندات هي أوراق مالية تمنح الحق في الحصول على ربح ثابت مضمون.
هم من نوعين:
- عند التقديم - اشترى أرخص وأغلى تباع
- الفائدة الثابتة - يفترض دخل (قسيمة) للمستثمر بعد وقت معين.
السندات هي سندات دين. العائد مضمون من خلال تصنيف الشركة. كلما كانت المؤسسة أكثر استقرارًا ، زاد احتمال حصولها على الدخل الموعود.
ما هي السندات (الرهن العقاري)؟
سند الرهن العقاري هو سند دين يعيد تمويل الاستثمارات في القروض العقارية.
على سبيل المثال ، يصدر بنك AAA قروضًا لشراء المساكن. لديه رأس مالمحدودة بشكل طبيعي. بمليار روبل ، يمكن للبنك أن يصدر ، على سبيل المثال ، 1000 قرض. بطبيعة الحال ، سيتوقف سوق العقارات عند نفاد أموال المؤسسة الائتمانية.
من المستفيد
إصدار سندات الرهن العقاري مفيد لجميع المشاركين في السوق:
- للبنك - يزيد مبلغ قروض الرهن العقاري الصادرة
- مستثمر - يستثمر الأموال في أحد الأصول ، والذي يجب أن ينمو حسب أسعار المساكن.
- للمقترض - تم تخفيض معدلات الرهن العقاري الباهظة بنسبة 1.5-2٪. طبعا الأعداد قليلة لكن من حيث مبلغ القرض الكبير الفائدة واضحة
- بناة - لا تقوم شركات المقاولات "بتجميد" منشآتها ، بل تواصل العمل.
- الحكومة - ضرائب التطوير والبيع
- عمال - لم يتم تسريحهم لقلة العمل
كيف يتم تأمين التزامات الديون؟
الآن حول كيفية عمل هذا السوق. يصدر بنك AAA قرضًا لشراء عقار بمبلغ 5 ملايين روبل. يصدر عنها سندات (رهن عقاري) ويبيعها في البورصة. تذهب الأموال من المستثمرين إلى قروض جديدة. الأوراق المالية بضمان أقساط الرهن العقاري للمواطنين
بدائل
السندات (الرهن العقاري) ليست الأداة الوحيدة للمستثمرين في هذا السوق. هناك بدائل:
- شهادة مشاركة في الرهن العقاري - حصة من مبلغ القرض لشراء أصل. يحق للمستثمر الحصول على ارباح عقارية
- الرهن العقاري - ضمان يؤكد الحق في استلام الأموال منهمستعير. الفرق من السند (سند الرهن العقاري) هو أن ضمان الرهن العقاري هو ملكية مكتسبة.
ميزات الأوراق المالية في روسيا
بالطبع ، يمكن للفكرة التي تأتي من الولايات المتحدة أن تجلب أشياء إيجابية إلى سوقنا. ومع ذلك ، تثير سندات الرهن العقاري في روسيا العديد من الأسئلة بين المستثمرين والمتخصصين. مصطلح "الاستقرار" لا ينطبق على تنمية اقتصاد بلادنا ، وخاصة سوق العقارات. على مدى السنوات 1.5-2 الماضية ، لم يتوقف النمو فحسب ، بل انخفض أيضًا بشكل ملحوظ. لا يمكن أن تدر السندات (الرهن العقاري) دخلاً من سوق العقارات إذا لم تنمو.
المشكلة الثانية هي التكلفة العالية للأوراق المالية. لن تتمكن الشركات التجارية الخاصة والمواطنون العاديون من أن يصبحوا مستثمرين لهذا السبب. كل الآمال معلقة على صناديق التقاعد غير الحكومية ، والبنوك التي لديها أموال مجانية ، والتي يُزعم أنها لا تعرف أين تستثمرها.
المشكلة الثالثة هي عدم وجود إطار تشريعي مدروس جيدًا.
يمكننا تلخيص: التكلفة العالية للأوراق المالية ، وعدم استقرار سوق الرهن العقاري ، فضلاً عن الإطار القانوني الخاطئ من غير المرجح أن تسمح لهذا النوع من الأوراق المالية بالتطور في روسيا.
لماذا تسببت سندات الرهن العقاري في انهيار النظام في عام 2008؟
بدأت الأزمة في عام 2008 على وجه التحديد مع السندات المدعومة بالرهن العقاري (CDOs). الحقيقة أن العديد من المستثمرين بدأوا في شراء الأوراق المالية ، مع العلم أن سوق العقارات في نمو مستمر. أثر هذا على استراتيجية البنوك ، التي كانت غير مبالية بقدرة عملائها على الوفاء بالالتزامات المالية.الشيء الرئيسي هو أنهم. كانت هناك حالات تم فيها إصدار قروض عقارية بقيمة 500000 دولار لأشخاص ليس لديهم دخل منتظم. بالنسبة للبنك ، فإن المخاطر ضئيلة - لقد تلقوا هذه الأموال في البورصات من بيع سندات الرهن العقاري.
أيضًا ، أصدرت البنوك مقايضات ائتمانية ، أي التأمين إذا لم يتم سداد الدين.
لكن الهرم نسج كثيرًا لدرجة أنهم بدأوا بإصدار سندات تحتها (التزامات الديون المضمونة التركيبية). وحيث أن الشركات التحليلية لم تعرف ماهيتها ، فقد اعتمدت على بيانات الشركات الاستثمارية التي أصدرتها. عرف البعض ذلك ، لكنهم كانوا يخشون خسارة عملاء كبار. لقد صنعوا أصلًا أكثر إشكالية من السندات ذات المستوى المحفوف بالمخاطر BBB ، لكن درجة تهديدها كانت بالفعل مساوية لـ AAA (مثل سندات الحكومة الأمريكية) ، أي آمنة تمامًا. سمح ذلك للمستثمرين الذين يمتلكون ملايين الدولارات بالاستثمار في الأوراق المالية غير المضمونة بالإضافة إلى جمع الأموال من صناديق المعاشات التقاعدية المحظورة من الاستثمار في أصول أقل من هذا التصنيف. ومن الطبيعي أن ينهار مثل هذا الهرم عاجلاً أم آجلاً عندما تبدأ أسعار المساكن في الانخفاض. هذا ما حدث. أفلست كبرى شركات الاستثمار والمستثمرون ووكلاء التأمين
استفاد المستثمرون من ذلك من خلال المراهنة على مقايضات الرهن العقاري ، أي التأمين العقاري المدعوم بالرهن العقاري ، والذي تم بيعه بأسعار منخفضة. أي بعد أن استثمرت مليون دولار فيها في ذلك الوقت ، كان من الممكن الحصول على عدة مئات من الملايين ، حيث لم يؤمن أحد ببساطة بالتخلف عن السداد.
موصى به:
أي بنك يمنح قرضًا عقاريًا للغرفة: قوائم البنوك ، وشروط الرهن العقاري ، ومجموعة من المستندات ، وشروط المقابل ، والسداد ، ومبلغ معدل قرض الرهن العقاري
السكن الخاص بك هو ضرورة ، ولكن لا يمتلكه الجميع. نظرًا لارتفاع أسعار الشقق ، عند اختيار منطقة مرموقة ، تزداد المساحة الكبيرة والتكلفة بشكل ملحوظ. في بعض الأحيان يكون من الأفضل شراء غرفة ، والتي ستكون أرخص إلى حد ما. هذا الإجراء له خصائصه الخاصة. موصوفة البنوك التي تمنح الرهن العقاري على الغرفة ، في المقالة
الرهن العقاري في ألمانيا: اختيار العقار ، وشروط الحصول على الرهن العقاري ، والمستندات الضرورية ، وإبرام اتفاقية مع أحد البنوك ، ومعدل الرهن العقاري ، وشروط المقابل ، وقواعد السداد
يفكر الكثير من الناس في شراء منزل في الخارج. قد يعتقد شخص ما أن هذا غير واقعي ، لأن أسعار الشقق والمنازل في الخارج مرتفعة للغاية ، وفقًا لمعاييرنا. إنه وهم! خذ على سبيل المثال رهنًا عقاريًا في ألمانيا. هذا البلد لديه واحد من أدنى معدلات الفائدة في كل أوروبا. وبما أن الموضوع مثير للاهتمام ، يجب أن تفكر فيه بمزيد من التفصيل ، وكذلك التفكير بالتفصيل في عملية الحصول على قرض لشراء منزل
إعادة تمويل الرهون العقارية: البنوك. إعادة تمويل الرهن العقاري في سبيربنك: استعراض
زيادة الفائدة على منتجات القروض المصرفية تدفع المقترضين إلى البحث عن عروض مربحة. نتيجة لذلك ، أصبح الإقراض العقاري أكثر شيوعًا
إسكان الأفراد العسكريين: الرهن العقاري العسكري. ما هو الرهن العسكري؟ الرهن العقاري للعسكريين لمبنى جديد
كما تعلم ، تعد قضية الإسكان واحدة من أكثر القضايا إلحاحًا ليس فقط في روسيا ، ولكن أيضًا في البلدان الأخرى. لمعالجة هذا الوضع ، طورت حكومة الاتحاد الروسي برنامجًا خاصًا. يطلق عليه "الرهن العسكري". ما الجديد الذي اخترعه الخبراء؟ وكيف سيساعد البرنامج الجديد العسكريين في الحصول على مساكنهم الخاصة؟ اقرأ عنها أدناه
Bank Vozrozhdenie: مراجعات ، توصيات ، آراء عملاء البنوك ، الخدمات المصرفية ، شروط إصدار القروض ، الحصول على الرهون العقارية والودائع
من بين العدد المتاح من المؤسسات المصرفية ، يحاول الجميع اتخاذ خيارهم لصالح المؤسسة القادرة على تقديم منتجات مربحة والظروف الأكثر راحة للتعاون. نفس القدر من الأهمية هو سمعة المؤسسة التي لا تشوبها شائبة ، تقييمات العملاء الإيجابية. يحتل Vozrozhdenie Bank مكانة خاصة بين العديد من المؤسسات المالية
